نگاهی آماری به علل کمبود در بازار مسکن
رکود ۶۵ ماهه بخش ساختمان طی سالهای ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ به فشار تقاضا در این بخش منجر شد و نهایتا با جهش نرخ ارز در پایان سال ۱۳۹۶ بحران قیمت در بخش مسکن رخ داد.
به گزارش اخبار ساختمان، بررسی دلایل جهش قیمت مسکن در یکی دو سال گذشته که از اواخر پاییز ۱۳۹۶ آغاز و تا پایان بهار ۱۳۹۸ ادامه داشت، نیاز به بازبینی سیاستها و اتفاقات چند سال اخیر را ضروری میسازد تا با درک درست و واقعی از شرایط به وجود آمده، بتوان تحلیلی منطقی و جامع از بحران مسکن در کشور داشت. جدا از نوسانات نرخ ارز که به ایجاد تورم در سطح کلان اقتصاد انجامید، کمبود عرضه مسکن در سالهای اخیر به تورم این بخش دامن زد.
مطابق سرشماری سال ۱۳۹۵ حدود ۲۵ میلیون خانوار در ایران زندگی میکنند و موجودی مسکن کشور کمی بیش از این تعداد یعنی ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد مسکونی بوده است. اما آنچه که در اختیار مصرفکنندگان واقعی قرار دارد حدود ۲۳ میلیون واحد است و به عبارت دیگر با ۲.۵ میلیون مسکن خالی و ۲.۱ میلیون مسکن نیمه خالی که حداکثر شش ماه از سال مورد استفاده قرار میگیرد مواجهیم.
از سوی دیگر مطابق طرح جامع مسکن باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در ایران ایجاد شود اما رکود بخش ساختمان طی سالهای ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ تاثیر خود را بر تولید و عرضه مسکن ایجاد کرد و تولید به یک سوم تقاضای مطلق رسید. مطابق پروانههای ساختمانی صادر شده در سال ۱۳۹۷ برآورد میشود که تولید مسکن در کشور حدود ۳۲۰ هزار واحد مسکونی باشد.
در واقع رکود حدود ۶۵ ماهه باعث شد تا تراکم خانوارها در واحدهای مسکونی، همچنان عددی بالاتر از یک باقی بماند؛ یعنی به ازای هر ۱۰۶ خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی وجود داشته باشد و این اعداد و ارقام یعنی تقاضای مسکن در این سالها بیشتر از عرضه آن بوده است. این در حالی است که برای تعادل در بازار مسکن، تعداد واحد های مسکونی باید حداقل ۴ الی ۵ درصد بیشتر از تعداد خانوارها باشد.
نکته جالب اینجاست که طی یک دهه گذشته، تعداد خانوارهای موجود در کشور به حدود ۲۵ میلیون خانوار افزایش یافته اما تعداد واحدهای مسکونی در اختیار تقاضای واقعی در این ۱۰ سال متناسب با رشد جمعیت افزایش نداشته و به حداکثر ۲۳ میلیون واحد رسیده است. البته بسیاری از این واحدها ( به تعبیری ۳ میلیون واحد در کل کشور) جنبه مصرفی نداشته و توسط سرمایهداران بخش خصوصی، به عنوان سرمایه و در قالب املاک خالی از سکنه، بی استفاده باقی مانده است.
در توضیح بهتر این رخداد، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال ۱۳۹۲ (۶ سال پیش) ۸۳۴ هزار دستگاه در کل کشور بوده که این رقم در ۳ ماهه نخست سال ۱۳۹۷ به ۱۰۰ هزار دستگاه کاهش یافته است.
سرفصل دیگر آماری حاکی از افزایش آمار مستاجران در بازار مسکن کشور است که از سونامی ساخت و ساز لوکس در اوایل دهه ۹۰ تاثیر گرفته است. در واقع از آنجا که ساختوسازهای لوکس تاثیری در خانهدار شدن متقاضیان مصرفی نداشته، آمار مستاجران در سال ۱۳۹۵ نسبت به سال ۱۳۹۰ با افزایش روبهرو شده است. در سال ۱۳۹۰ حدود ۲۶.۶ درصد از ایرانیان اجارهنشین بودند که این آمار در سرشماری ۱۳۹۵ با حدود ۴ درصد افزایش به ۳۰.۸ درصد رسیده است.
بالطبع با این وضعیت در سالهای اخیر تعداد خانوارهای اجارهنشین به نسبت خانوارهای مالک مسکن افزایش قابل توجهی داشته و متعاقب کاهش تولید مسکن و افزایش تقاضا که در نهایت ازدیاد قیمت ملک را به دنبال داشته، در مجموع قدرت خرید واحد مسکونی برای طیف وسیعی از مردم جامعه کاهش یافته است.
کارشناسان معتقدند باید با وضع مالیات، همانند کشورهای توسعه یافته ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی و ۲.۱ میلیون مسکن نیمه خالی را وارد بازار مصرف کرد. از سوی دیگر، وجود تعداد خانههای خالی نباید ما را از تولید و عرضه مسکن غافل کند؛ چرا که سالیانه حدود ۷۰۰ هزار ازدواج در کشور صورت میگیرد که با احتساب واحدهای فرسوده باید حدود یک میلیون واحد مسکونی در کشور ایجاد و نوسازی شود.
ایسنا
مطابق سرشماری سال ۱۳۹۵ حدود ۲۵ میلیون خانوار در ایران زندگی میکنند و موجودی مسکن کشور کمی بیش از این تعداد یعنی ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد مسکونی بوده است. اما آنچه که در اختیار مصرفکنندگان واقعی قرار دارد حدود ۲۳ میلیون واحد است و به عبارت دیگر با ۲.۵ میلیون مسکن خالی و ۲.۱ میلیون مسکن نیمه خالی که حداکثر شش ماه از سال مورد استفاده قرار میگیرد مواجهیم.
از سوی دیگر مطابق طرح جامع مسکن باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در ایران ایجاد شود اما رکود بخش ساختمان طی سالهای ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ تاثیر خود را بر تولید و عرضه مسکن ایجاد کرد و تولید به یک سوم تقاضای مطلق رسید. مطابق پروانههای ساختمانی صادر شده در سال ۱۳۹۷ برآورد میشود که تولید مسکن در کشور حدود ۳۲۰ هزار واحد مسکونی باشد.
در واقع رکود حدود ۶۵ ماهه باعث شد تا تراکم خانوارها در واحدهای مسکونی، همچنان عددی بالاتر از یک باقی بماند؛ یعنی به ازای هر ۱۰۶ خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی وجود داشته باشد و این اعداد و ارقام یعنی تقاضای مسکن در این سالها بیشتر از عرضه آن بوده است. این در حالی است که برای تعادل در بازار مسکن، تعداد واحد های مسکونی باید حداقل ۴ الی ۵ درصد بیشتر از تعداد خانوارها باشد.
نکته جالب اینجاست که طی یک دهه گذشته، تعداد خانوارهای موجود در کشور به حدود ۲۵ میلیون خانوار افزایش یافته اما تعداد واحدهای مسکونی در اختیار تقاضای واقعی در این ۱۰ سال متناسب با رشد جمعیت افزایش نداشته و به حداکثر ۲۳ میلیون واحد رسیده است. البته بسیاری از این واحدها ( به تعبیری ۳ میلیون واحد در کل کشور) جنبه مصرفی نداشته و توسط سرمایهداران بخش خصوصی، به عنوان سرمایه و در قالب املاک خالی از سکنه، بی استفاده باقی مانده است.
در توضیح بهتر این رخداد، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال ۱۳۹۲ (۶ سال پیش) ۸۳۴ هزار دستگاه در کل کشور بوده که این رقم در ۳ ماهه نخست سال ۱۳۹۷ به ۱۰۰ هزار دستگاه کاهش یافته است.
سرفصل دیگر آماری حاکی از افزایش آمار مستاجران در بازار مسکن کشور است که از سونامی ساخت و ساز لوکس در اوایل دهه ۹۰ تاثیر گرفته است. در واقع از آنجا که ساختوسازهای لوکس تاثیری در خانهدار شدن متقاضیان مصرفی نداشته، آمار مستاجران در سال ۱۳۹۵ نسبت به سال ۱۳۹۰ با افزایش روبهرو شده است. در سال ۱۳۹۰ حدود ۲۶.۶ درصد از ایرانیان اجارهنشین بودند که این آمار در سرشماری ۱۳۹۵ با حدود ۴ درصد افزایش به ۳۰.۸ درصد رسیده است.
بالطبع با این وضعیت در سالهای اخیر تعداد خانوارهای اجارهنشین به نسبت خانوارهای مالک مسکن افزایش قابل توجهی داشته و متعاقب کاهش تولید مسکن و افزایش تقاضا که در نهایت ازدیاد قیمت ملک را به دنبال داشته، در مجموع قدرت خرید واحد مسکونی برای طیف وسیعی از مردم جامعه کاهش یافته است.
کارشناسان معتقدند باید با وضع مالیات، همانند کشورهای توسعه یافته ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی و ۲.۱ میلیون مسکن نیمه خالی را وارد بازار مصرف کرد. از سوی دیگر، وجود تعداد خانههای خالی نباید ما را از تولید و عرضه مسکن غافل کند؛ چرا که سالیانه حدود ۷۰۰ هزار ازدواج در کشور صورت میگیرد که با احتساب واحدهای فرسوده باید حدود یک میلیون واحد مسکونی در کشور ایجاد و نوسازی شود.
ایسنا
تازهترین اخبار ساختمان
مسکن اقتصادی قابل مصادره نیست
استقبال از سامانه خودنویس رکورد زد
خدمات لوازم برقی اشپزخانه در تهران
راهنمای خرید بهترین دستگاه NVR برای امنیت خانه
سکوهای اینترنتی با طرح وزارت راه همراه نیستند
امکان نوسازی 30 هزار مسکن در تهران فراهم می شود
ضربالعجل جدید برای متقاضیان مسکن ملی!
شمشه ملات بنایی: شاهکار ابزارهای بنایی
طرح کنترل اجاره بهای املاک مسکونی اصلاح شد
طراحی چند سناریوی مختلف برای مسکن کارگران
فقط مشاوران املاک مجوزدار امکان استفاده از سامانه خودنویس را دارند
بهترین راهکار عایق ساختمان چیست؟
شرط ثبات و کنترل بازار مسکن در میان مدت چیست؟
کاهش قیمت آهن آلات در پس لرزه های ارزی
لزوم تسریع در اهدای زمین طرح نهضت ملی مسکن
پربازدیدترین اخبار
راهنمای خرید بهترین دستگاه NVR برای امنیت خانه
خدمات لوازم برقی اشپزخانه در تهران
استقبال از سامانه خودنویس رکورد زد
مسکن اقتصادی قابل مصادره نیست
بازار دست نخورده اوراق رهنی در تله نرخ سود دستوری
بهترین راهکار عایق ساختمان چیست؟
فقط مشاوران املاک مجوزدار امکان استفاده از سامانه خودنویس را دارند
طراحی چند سناریوی مختلف برای مسکن کارگران
طرح کنترل اجاره بهای املاک مسکونی اصلاح شد
عملکرد بانک ها در تامین مالی مسکن ملی رضایت بخش نیست
شمشه ملات بنایی: شاهکار ابزارهای بنایی
ضربالعجل جدید برای متقاضیان مسکن ملی!
امکان نوسازی 30 هزار مسکن در تهران فراهم می شود
سکوهای اینترنتی با طرح وزارت راه همراه نیستند
ساخت مسکن با قیمت هشت میلیون و 241 هزار تومان؛ تمام می شود؟