عملیات ضدتورمی در املاک انگلیس

به گزارش اخبار ساختمان، بر اساس گزارشی از فایننشال تایمز، موسسه خدمات مالی و بانکی اچ‌‌‌اس‌‌‌بی‌‌‌سی در نامه ای به کارگزاران در ۸ ژوئن اعلام کرد که در حال کاهش دامنه وام های مسکن جدید و خرید-اجاره است که از طریق کارگزاران ارائه می شود. موسسات مالی دوشنبه ۵ ژوئن با افزایش نرخ در بسیاری از وام های خود به بازار باز‌ می گردند.

دومین وام دهنده بزرگ وام مسکن انگلستان، «نیشن‌‌‌واید»، نرخ های خود را در ۹ ژوئن به‌روز کرد و نرخ وام های مسکن ثابت را تا ۲۵/ ۰‌ درصد افزایش داد.

سایر وام دهندگان، از جمله هالیفاکس، انجمن ساخت و ساز مونموث‌‌‌شایر و انجمن ساخت و ساز وست‌‌‌بروم، نیز این هفته وام های خود را مجددا قیمت گذاری کردند.

به گزارش رویترز، پس از اینکه رشد شاخص قیمت مصرف کننده انگلستان (نرخ تورم) به 7/ 8‌ درصد در آوریل رسید و با جهش در بازده اوراق قرضه همراه شد، برخی از وام دهندگان مسکن ماه گذشته پیشنهادهای وام خود را کاهش دادند، یا قیمت گذاری مجدد داشتند. تورم بالاتر از پیش بینی ها باعث شده است تا انتظارات به این صورت شکل بگیرد که نرخ های بهره در اواخر امسال به اوج 5/ 5‌ درصد خواهد رسید.

تحلیلگران کپیتال اکونومیکس در این زمینه می گویند، افزایش دوباره نرخ بهره بانکی می تواند باعث افت مجدد در بازار مسکن بریتانیا شود و به طور بالقوه نرخ وام مسکن را تا پایان 2023 به قله مشابه پاییز گذشته بازگرداند. نیشن‌‌‌واید، هفته گذشته از کاهش 5/ 0 درصدی ماهانه قیمت مسکن در آوریل و کاهش 7/ 2 درصدی سالانه خبر داد.

به دنبال این تحرکات در بازار وام مسکن، وام دهندگانی از جمله سانتاندر و آکورد، هفته گذشته قیمت ها را افزایش داده اند. هزینه ها در پی آمار رسمی ماه گذشته که تورم هسته همچنان بالا در بریتانیا را نشان می داد، افزایش یافته است. این امر انتظارات بازار را برای بازه زمانی که بانک انگلستان، بانک مرکزی این کشور، به افزایش نرخ بهره ادامه خواهد داد، تغییر داد.

آنیشا بوریج، سرپرست تحقیقات در شرکت مشاوره املاک همپتونز، در این زمینه می گوید، نرخ وام مسکن حدود پنج درصد، در نقطه حساسی قرار دارد. طبق گزارش سایت مالی «مانی‌‌‌فکتز» نرخ وام های پنج ساله به طور متوسط از 97/ 4‌ درصد در ابتدای ماه مه در حال حاضر تا 41/ 5‌ درصد افزایش یافته است. در همین بازه زمانی‌، متوسط نرخ وام های ثابت دوساله در 9 ژوئن از 26/ 5‌ درصد به 83/ 5‌ درصد افزایش داشت.

افزایش نرخ وام مسکن، مبلغ وام موردنیاز خریداران احتمالی را افزایش می دهد، به ویژه آنهایی که تلاش می کنند به نردبان خانه دار شدن پا بگذارند. بر اساس گزارشی از نیشن‌‌‌واید، در سه ماه اول سال اقساط وام مسکن خریداران خانه اولی تا 37‌ درصد از درآمد قابل تصرف (درآمد پس از کسر مالیات) خانواده های انگلیسی افزایش یافته است، که بالاترین نسبت ثبت شده از 2008 است.

جان انیس، مدیر اجرایی املاک چسترون معتقد است خریداران خانه اولی در بازار املاک انگلیس با مشکل مواجه شده اند؛ خریداران کمتری با سپرده های کوچک در بازار وجود دارند و بازار را سرمایه گذاران بین‌المللی، خریداران نقدی و کسانی که از کمک مالی والدین برخوردارند، قبضه کرده اند.

افزایش هزینه های وام‌‌‌ به تمکن مالی میلیون ها مالک خانه نیز ضربه می زند که ناچارند پس از پایان قرارداد فعلی، با نرخ های بالاتر وام خانه خود را مجددا رهن کنند. داده های بانک انگلستان نشان می دهد که در طول سال جاری، حدود 430‌ هزار خانوار نیاز به تامین مالی مجدد دارند. اندرو ویشارت، اقتصاددان ارشد املاک در موسسه مشاوره کپیتال اکونومیکس، می گوید اکنون بیشتر از هر زمان دیگری نگرانی ها از معوقات افزایش یافته است.

افزایش هزینه های وام مسکن اثر کاهشی بر بازار مسکن داشته است. طبق داده های بانک انگلستان، تاییدیه های وام مسکن در آوریل به 48.690 کاهش داشته است، که کمتر از نصف اوج خود در نوامبر 2020 بوده است و 26‌ درصد نسبت به ماه مشابه در 2019، قبل از همه گیری کرونا، کاهش یافته است. قیمت مسکن بر اساس رصد بیشتر شاخص ها در حال کاهش است. به گزارش نیشن‌‌‌واید در مه، قیمت مسکن به طور سالانه 4/ 3‌ درصد کاهش داشته است که بزرگترین کاهش از سال 2009 محسوب می شود.

کاپیتال اکونومیکس پیش بینی کرده است که قیمت مسکن تا اواسط 2024 می تواند کاهش هشت درصدی دیگری نیز داشته باشد و تغییر اخیر در نرخ های وام مسکن این سناریو را محتمل تر کرده است. شرکت خدمات مالی و تجاری مودیز در گزارشی که 8 ژوئن منتشر کرد از احتمال کاهش 10 درصدی قیمت مسکن در انگلستان طی دو سال خبر داد و علت آن را تورم بالا و افزایش اخیر نرخ های وام اعلام کرد.

آنا بوریج در این زمینه می گوید، اعتماد بازار عامل کلیدی در تعیین قیمت مسکن است و قابل پیش بینی است که تحت تاثیر تورم قرار خواهد گرفت.

نظرسنجی ها از کاهش تقاضای خریداران و قیمت مسکن در ماه مه خبر می دهند. گرچه سرعت کاهش در مقایسه با ماه های گذشته کاهش یافته است، موسسه سلطنتی نقشه برداران حرفه ای هشدار داده است که افزایش بیشتر نرخ بهره بانک مرکزی انگلستان احتمالا روندهای مثبت را متوقف خواهد داد.

با این حال، بسیاری از کارشناسان معتقدند بازار به اندازه دوران بحران مالی سقوط نخواهد کرد. بر اساس داده های رسمی دفتر آمار ملی، قیمت مسکن در فاصله نوامبر 2007 و آوریل 2009، کاهش 5/ 17 درصدی داشته است و تنها در 2014 توانست به سطح قبل از بحران بازگردد. در این شرایط انتظار می رود قیمت مسکن توسط عواملی حمایت شود، که رونق در بازار کار، کمبود عرضه بی سابقه مسکن و چشم انداز اقتصادی رو به بهبود، از جمله آنها هستند.

طبق تازه ترین آمار رسمی، نرخ بیکاری در انگلستان، با بیش از یک میلیون مازاد شغل به کمترین میزان خود از زمان شروع ثبت آن در 1971 نزدیک شده است.

علاوه بر این، گزارش بانک مرکزی انگلستان در ماه مه نشان داد که دیگر انتظار ندارد درآمد واقعی خانوارها کاهش داشته باشد، چراکه قیمت بنزین به شدت از اوج خود در اوت افت کرده است و احتمال وقوع رکود تا حد زیادی کاهش یافته است.

اقتصاددانان شرکت کننده در نظرسنجی کانشس اکونومیکز اکنون انتظار دارند که نرخ بیکاری کمتر از پیش بینی های قبلی افزایش یابد. با بهبود چشم انداز مشاغل، تحلیلگران مسکن به طور جدی نرخ تورم ماهانه را رصد می کنند.

سقوط جهانی مسکن به پایان رسیده است؟

در کنار تحولاتی که در بازار مسکن انگلیس به وقوع پیوسته، همزمان اکونومیست نیز گزارشی از تحولات جهانی این بازار ارائه داده است.

قیمت مسکن استرالیا در سه ماه گذشته افزایش داشته است. در آمریکا نیز شاخص ارزش مسکن 6/ 1‌ درصد نسبت به پایین ترین سطح خود در ژانویه افزایش یافته است و قیمت سهام سازندگان خانه دو برابر کل بازار سهام بوده است. در منطقه یورو نیز بازار املاک باثبات به نظر می رسد.

بر اساس تازه ترین گزارش تحلیلگران بانک جی‌‌‌‌پی‌‌‌‌مورگان از بازار آمریکا، تاثیر افزایش قیمت مسکن بر رشد تولید ناخالص داخلی به پایان رسیده است و از این پس تنها می تواند اثر حاشیه ای داشته باشد.

هفته‌‌‌‌نامه اکونومیست در گزارشی که به تازگی منتشر کرده است اشاره می کند که با وجود افزایش قابل توجه نرخ های بهره، بازار جهانی مسکن در مقابل اثرات مخرب آن تاب آوری از خود نشان داده است، این درحالی است که اقتصاددانان انتظار سقوط آزاد قیمت مسکن را داشتند.

در مارس 2022، زمانی که فدرال رزرو به جهت مقابله با تورم شروع به افزایش نرخ بهره کرد، میانگین ارزش خانه در کشوری ثروتمند 41‌ درصد بیشتر از پنج سال قبل بود. قیمت ها به ارقام بحران مالی 09-2007 بازگشته بودند و سپس در طول همه‌گیری نیز افزایش داشتند. در واکنش به تورم قیمت ها در بازار، نرخ های بهره توسط بانک های مرکزی به طور متوسط در سطح جهان بیش از سه درصد افزایش یافته است، که سبب گرانتر شدن وام های مسکن و کاهش رشد اقتصادی شده است.

قیمت های جهانی مسکن در اوج به زیر کشیده شده اند، به طوری که در حال حاضر سه ‌درصد کمتر از اوج اخیر خود قرار دارند و در صورت تعدیل قیمت ها با تورم موجود قیمت مسکن حدود 8 تا 10 درصدی کاهش داشته است.

پس از دوره رونق در طول همه گیری، که قیمت ها با سریع ترین نرخ رشد در تمام دوران افزایش یافتند، قیمت های واقعی خانه در قله هایی بسیار بالاتر از سطح 2019 باقی مانده اند.

پس از بحران مالی، قیمت خانه در ایرلند به نصف کاهش یافت. قیمت مسکن در آمریکا 20‌ درصد کاهش یافت. این بار اما وضعیت شکل متفاوتی به خود گرفته است. در سان‌فرانسیسکو قیمت خانه تنها 10‌ درصد کمتر از اوج قیمتی قرار دارد.

در استرالیا، که در سال های 2021-2020 قیمت خانه صعود دیوانه واری داشت، تنها هفت ‌درصد کاهش یافته است. همانطور که آمار فروش اخیر مسکن در استرالیا نشان می دهد، بازار درحال بهبود است، با این حال نیاز به زمان بیشتری دارد.

برخلاف رکودهای قبلی مسکن، هیچ نشانه ای مبنی بر اینکه کاهش قیمت مسکن به سایر بخش ها سرایت کند، وجود ندارد. به نظر می رسد بانک ها نگران افزایش نکول در وام های مسکن نیستند، چراکه وام با ریسک بالای کمتری در سبد خود دارند و در دام اوراق قرضه مشکوک خود را گرفتار نکرده اند.

اگرچه در نیوزیلند معوقات وام مسکن افزایش یافته است، با این‌‌‌‌حال کمتر از حد معمول قبل از همه‌گیری است. در آمریکا، معوقات وام مسکن خانوار تک نفره اخیرا به پایین ترین حد پس از بحران مالی رسیده است و سهم وام مسکن معوق شده در کانادا به پایین ترین حد تاریخی خود رسیده است.

از نظر اکونومیست، مشکلات و نوسانات بازار مسکن تاثیر چندانی بر اقتصاد نداشته است. اگرچه سرمایه گذاری ضعیف در حوزه مسکن بر رشد اقتصادی تاثیر می گذارد، با این حال به نظر می رسد ناچیز باشد.

در رکودهای قبلی مسکن، تعداد سازندگان مدت ها قبل از بقیه بخش های بازار کار به شدت کاهش یافته بود. با این حال، امروز هنوز تقاضا برای سازندگان مسکن بالاست. در کره‌جنوبی، اگرچه آمار اشتغال در بخش ساخت و ساز نسبت به اوج های همه‌گیری اندکی کاهش یافته است، اما به نظر می رسد که دوباره درحال اوج گرفتن است. در آمریکا اشتغال در بخش ساخت و ساز به صورت سالانه 5/ 2‌ درصد افزایش دارد، که کاملا مطابق با میانگین بلندمدت است. اکونومیست تاب آوری شگفت انگیز مسکن جهان ثروتمند را با معرفی سه عامل اصلی؛ مهاجرت، بودجه خانوار و ترجیحات توضیح می دهد.

اول آنکه مهاجرت درحال شکستن رکورد در سراسر جهان ثروتمند است. در استرالیا مهاجرت خالص دو برابر سطح قبل از همه‌گیری است، در همین حین مهاجرت در کانادا دو برابر بالاتر از اوج قبلی است و تقاضا برای مسکن از سوی تازه واردها بالا رفته است.

تحقیقات نشان می دهد که به نسبت ورود هر 100‌ هزار مهاجر خالص به استرالیا، قیمت مسکن یک درصد افزایش می یابد. در لندن، اولین مقصد تازه واردها، اجاره بهای قراردادهای جدید در سال گذشته 16‌ درصد افزایش داشته است.

پس انداز خانوار به عنوان دومین عامل نقش کلیدی دارد. ثروتمندان باعث رونق مسکن شدند، به طوری که قوانین وام مسکن پس از بحران، خریداران با اعتبار کمتر را دور می کرد. به این ترتیب خانوارهای ثروتمندتر توانستند به راحتی وام های مسکن را در اختیار بگیرند، با این حال بسیاری از وام گیرندگان قبلی وام های با نرخ بهره پایین را از سال های پیش در انحصار خود دارند.

از 2011 تا 2021، سهم وام های مسکن در سراسر اتحادیه اروپا با نرخ های متغیر از نزدیک به 40‌ درصد به کمتر از 15‌ درصد کاهش یافت. حتی با افزایش نرخ ها، متوسط نسبت پرداخت های بدهی به درآمد در سراسر جهان ثروتمند کمتر از حد معمول قبل از همه‌گیری است. در نتیجه خانوارهای کمتری نسبت به دوران رکود قبلی مجبور به نقل مکان به خانه کوچکتر یا فروش شده اند.

خود همه‌گیری کرونا نیز در این شرایط نقش داشته است. در دوره 2021-2020 بسیاری از خانوارها مصرف خود را به شدت کاهش دادند، که منجر به انباشت پس اندازهای اضافی شد که تریلیون ها دلار ارزش داشت. این پس اندازها همچنین خانوارها را در برابر افزایش نرخ های بهره محافظت کرد.

تحلیلی از گلدمن ساکس نشان دهنده وجود همبستگی مثبت میان موجودی مازاد پس انداز و تاب آوری قیمت مسکن در میان کشورها بوده است. کانادایی ها پس انداز زیادی را در طول همه‌گیری کرونا جمع آوری کردند و برخلاف انتظارات قیمت مسکن اخیرا در این کشور تثبیت شده است. از طرفی، در سوئد که پس‌انداز روز مبادای کمتری جمع کرده بودند، بازار مسکن بسیار ضعیف تر بوده است.

عامل سوم، به ترجیحات افراد مربوط می شود. تحقیقات منتشر شده توسط بانک مرکزی انگلستان نشان می دهد که تفاوت درخواست های مردم -به طور بالقوه شامل تمایل به یک دفتر کار خانگی، یا آپارتمانی بزرگ تر- نیمی از رشد قیمت مسکن در طول همه‌گیری کرونا در بریتانیا را توضیح می دهد.

در بسیاری از کشورها، از جمله استرالیا، متوسط اندازه خانوار کوچک شده است، که نشان می دهد مردم تمایل کمتری برای زندگی در خانه اشتراکی دارند. و در زمان افزایش تورم، بسیاری از مردم ممکن است بخواهند در دارایی های فیزیکی مانند مسکن و زیرساخت، سرمایه گذاری کنند، که ارزش خود را به نرخ واقعی ارز بهتر حفظ می کنند.

همه اینها می تواند به این معنی باشد که تقاضای مسکن بالاتر از سطح پیش از همه‌گیری باقی خواهد ماند، که کاهش احتمالی قیمت ها را محدود می کند.

به این ترتیب این سوال مطرح می شود که آیا رکود بازار مسکن تنها به تعویق افتاده است؟ شاید همینطور باشد. برخی کاهش های قیمت در گذشته، از جمله در اواخر قرن نوزدهم، فرسایشی بودند. بانک های مرکزی ممکن است بخواهند تا زمانی که افزایش هزینه های پول واقعا تاثیرگذار باشد نرخ های بهره را افزایش دهند، یا آنها را همچنان بالا نگه دارند. ایجاد احساس فقیرتر بودن در صاحبان خانه‌‌‌‌ یکی از راه های کاهش مخارج آنهاست، که به کاهش تورم کمک می کند.

با این‌‌‌‌حال، از منظر اکونومیست، برای اینکه باور کنیم بدترین شرایط به پایان رسیده است دلیل وجود دارد. پس از رسیدن به پایین ترین رقم در سال گذشته، اعتماد مصرف کنندگان در سراسر جهان ثروتمند دوباره درحال افزایش است.

خانوارها به طور میانگین هنوز پس انداز زیادی دارند. کمبود ساختاری مسکن به این معناست که اگر کسی نتواند، تقریبا همیشه شخص دیگری وجود دارد که مایل به خرید است. به علاوه، نشانه های اندکی وجود دارد از اینکه مردم تمایل خود را برای دفاتر کار خانگی از دست داده اند. رونق مسکن ممکن است به پایان رسیده باشد، اما نه با آن شدتی که انتظارش می رفت.

بیشتر بخوانید: خانه اولی ها در کشورهای مختلف چگونه مورد حمایت قرار گرفتند؟

دنیای اقتصاد