مروری بر وضعیت آشفته بازار اجاره مسکن؛
روایت تلخ رسوخ گرانی در بازار اجاره بها
روایت تلخ رسوخ گرانی در بازار اجاره بها

1400/02/28

آشفتگی بازار مسکن محدود به خریدوفروش نشده و پایش به اجاره‌بها و افزایش دردسرهای اجاره‌نشین‌ها هم کشیده شده است. آن‌طور که بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد قیمت اجاره‌بها در برخی موارد نسبت به سال گذشته بیش از 100 درصد افزایش داشته و در برخی مناطق این افزایش قیمت‌ها بالاتر از حد تصور است.
به گزارش اخبار ساختمان، اما بازار مسکن همواره دچار تلاطم‌های بسیاری بوده است و قدرت خرید و تامین این نیاز اولیه روزبه‌روز برای مردم سخت‌تر می‌شود. هنوز تا تابستان و فصل جابه‌جایی‌ها چندهفته‌ای باقی مانده است. در این فصل با گرم شدن بازار اجاره، افزایش نرخ اجاره‌بها نیز کمی شتاب می‌گیرد اما به نظر می‌رسد برخی از مالکانی که در اردیبهشت‌ماه می‌خواهند آپارتمان‌های‌شان را اجاره دهند با پیش‌بینی افزایش نرخ‌ها در تیرماه، پیشنهاد قیمتی خود را مطرح می‌کنند. مشخص نبودن قیمت‌های واقعی اجاره‌بها کار را برای برخی از مستاجران سخت کرده و پیدا کردن گزینه مطلوب بسیار دشوار شده است.

عمده دلیل این نابسامانی نبود، نظارت کافی و همچنین دلالی‌هاست؛ البته موضوعات دیگری در گرانی و افزایش روزافزون قیمت اجاره‌بها وجود دارد که بالا رفتن قیمت خرید به آن دامن می‌زند. به گفته کارشناسان، افزایش 25 درصدی دولت برای شهرهای بزرگ از دلایل آشفتگی اخیر اجاره‌بها محسوب می‌شود. مساله‌ای که کاهش درآمدها و نحوه پرداخت وام مسکن بر آن موثر بوده است.

فایل‌های اجاره و فروش را روی کاغذ نوشته و پشت شیشه مغازه‌اش چسبانده است. قریب‌به‌اتفاق رهگذران لحظه‌ای جلوی مغازه مشاوره املاک می‌ایستند و نگاهی به قیمت‌ها می‌اندازند و بعد از تاملی به راه‌شان ادامه می‌دهند. اما به‌راحتی می‌توان از آشفتگی در چهره‌شان، وخامت اوضاع را حدس زد. دلیلش هم مشخص است چون قیمت یک خانه 42 متری در خیابان امام خمینی(ره) یک‌میلیارد تومان و اجاره‌خانه در محدوده محله بریانک و هفت‌چنار سر به فلک می‌کشد. وضعیت حتی در محله‌های جنوبی‌تر مثل فلاح، جوادیه، مشیریه و حتی محدوده شهرری هم چندان مساعد نیست. به‌طوری‌که قیمت‌ها از بالای شهر تا مرکز اختلاف 100 درصدی و حتی بیشتر دارد.

هرچه مناطق شهر را رو به پایین برویم، فاصله قیمتی اجاره در محله‌ها 10 تا 20 درصد تفاوت دارد. حتی در محله‌های حاشیه‌ای مثل پیکان‌شهر قیمت رهن آپارتمان‌ها تفاوت چندانی با مرکز و جنوب شهر تهران ندارد.

«رضا محمودی» یکی از شهروندانی است که در غرب تهران زندگی می‌کند. او با دیدن قیمت‌های پشت شیشه سری تکان می‌دهد و می‌گوید: «ای کاش یک روز بیاید که همه چیز درست شود.خسته شدیم از اینکه هرسال شاهد گرانی قیمت‌های خانه بوده‌ایم. فکر نمی‌کنم هیچ جای دنیا اینگونه باشد. بزرگ‌شده محله گیشا هستم، وقتی ازدواج کردم هم همانجا نزدیک پدر و مادرم خانه‌ای را اجاره کردیم. تا اینکه سال گذشته صاحبخانه 100 میلیون رهن‌مان را 300 میلیون تومان کرد. نتوانستم تهیه کنم و مجبور شدم چند محله پایین‌تر بیایم. اکنون در خیابان توس 100 میلیون پیش داده‌ام و ماهانه یک‌میلیون تومان هم پرداخت می‌کنم. امسال هم صاحبخانه 60 میلیون تومان به پول پیش اضافه کرده است.مسلما نمی‌توانم تهیه کنم و مجبوریم باز چند محله پایین‌تر برویم. اینطور که پیش می‌رویم یواش‌یواش از تهران خارج خواهیم شد.»

تاثیر سردرگمی سرمایه در بازار مسکن

البته حرف‌های صاحبخانه‌ها هم جای قابل‌تامل دارد. «یاسر روزبهانی» مالکی است که دو خانه دارد. او می‌گوید: «وقتی ارث پدری را گرفتم خانه دوم را خریدم. برای خرید خانه وام مسکن گرفتم و ماهانه چهارمیلیون تومان قسط می‌دهم. شما بگویید پول اضافی را کجا باید سرمایه‌گذاری کنم. صنعت و کسب‌وکار که تکلیفش مشخص است. متاسفانه ثبات ندارد و نمی‌توان روی آن حساب کرد. قیمت ارز و دلار هم روزبه‌روز بالا می‌رود و ارزش پول هر روز کم می‌شود. بورس هم که تکلیفش معلوم است. بیشتر افرادی که به پیشنهاد مسوولان وارد این عرصه شدند به خاک سیاه نشستند. هیچ‌کسی هم پاسخگو نیست.»

این صاحبخانه درست می‌گوید. متاسفانه سرمایه در گردش کشور بسیار بالاست و هیچ فکر درستی برای آن نمی‌شود. مردم برای حفظ سرمایه‌های‌شان به بازارهای دم‌دستی مثل طلا، مسکن، دلار و حتی رمزارزها روی می‌آورند. دلیل بحران کنونی مسکن و نگاه سرمایه‌گذاری مردم به آن ناشی از همین موضوع است. سرمایه در گردش را باید به بورس و کارآفرینی و بازارهای مختلف هدایت کرد و امنیت سرمایه مردم باید تضمین شود.

«احمد سلیمانی»، کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: «بیایید درباره واقعیت‌ها صحبت کنیم. قیمت تمام‌شده مسکن روی قیمت مصرف‌کننده تاثیر می‌گذارد. وقتی قیمت یک ملک یک‌میلیارد قیمت اجاره باشد آن بین یک‌چهارم تا یک‌پنجم برآورد می‌شود. یعنی 200 میلیون تومان رهن آن آپارتمان یا واحد مسکونی می‌شود. اکنون در تهران خانه 40 متری با 20سال سن حدود یک‌میلیارد تومان است. کابینت، سیستم پکیج و لوازم خانه حدود 100 میلیون تومان ارزش دارد. به همین دلیل مبلغ ودیعه‌ای که از مستاجر گرفته می‌شود. اگر خسارتی به خانه وارد شد ازسوی آن جبران شود. بعد محاسبه می‌شود که ماهانه چقدر اجاره باید از طرف مستاجر پرداخت شود. همه این‌ها در قیمت اجاره‌بها تاثیر می‌گذارد.»

او می‌افزاید: «البته نظارتی هم در بازار مسکن وجود ندارد و هر کسی برای خودش قیمت می‌گذارد. این طبیعی است که وقتی بازار خریدوفروش مسکن قفل می‌شود بازی در اجاره شروع می‌شود.»

وقتی اجاره‌بها سربه‌فلک می‌کشد

قیمت اجاره‌بها در مناطق مختلف شهر خیره‌کننده است. محدوده شهرک غرب رهن یک خانه 70 متری از 300 میلیون تومان به 500 میلیون تومان رسیده است. قیمت اجاره یک خانه 160 متری در آن محدوده 200 میلیون تومان پیش، ماهانه 24 میلیون تومان اجاره است و رهن برخی از موارد حتی به میلیارد هم می‌رسد.

رهن آپارتمان 50 متری در صادقیه 300 میلیون، آپارتمان 52 متری در هاشمی 180 میلیون و خانه 50 متری در محدوده انقلاب 350 میلیون آب می‌خورد. همچنین قیمت‌ها در شرق تهران و محله تهرانپارس افزایش چشمگیری دارد؛ به‌طوری‌که قیمت یک آپارتمان 70متری در سال گذشته 150 میلیون رهن بوده که به حدود 300 میلیون تومان رسیده است. به‌این‌ترتیب، افزایش قیمت‌ها در اکثر مناطق شهر تهران از 100 درصد تا بیش از 300 درصد برآورد می‌شود.

«یدالله درویش» از مشاوران املاک در محدوده مرکزی شهر درباره نرخ‌های پیشنهادی اجاره می‌گوید: «پیش‌بینی افزایش قیمت‌ها در بازارهای مختلف سبب پیشنهادات بالای برخی مالکان شده، حتی برخی از مالکان که پیش از سال آپارتمان‌های خود را برای اجاره به ما سپرده‌اند و هنوز اجاره نرفته نرخ‌های پیشنهادی خود را افزایش داده‌اند. به‌دلیل عدم توان پرداخت قیمت‌های پیشنهادی مستاجران به سمت تمدید قراردادهای اجاره می‌روند و شاید برخی از مالکان هم عقب‌نشینی قیمتی کنند.»

این کارشناس مسکن می‌گوید: «اینکه دولت افزایش 25 درصدی را برای اجاره‌بها در نظر گرفته است به افزایش 80 تا 90 درصدی می‌انجامد چون نظارتی وجود ندارد؛ البته توان مالی مردم این موضوع را مدیریت می‌کند و صاحبخانه‌ها نیز نمی‌توانند خانه‌های‌شان را خالی بگذارند. بیشتر افرادی که برای سرمایه‌گذاری ملکی را خریده‌اند این اعتقاد را دارند که هزینه‌های پرداخت وام مسکن را از خود خانه دربیاورند. این تفکر باعث شده است که به قیمت‌های اجاره‌بها شوک وارد شود.»

سلامت نیوز
akhbarsakhteman
اخبار ساختمان
@akhbarsakhteman