بازار اجاره بها در سردرگمی به سر می برد

به گزارش اخبار ساختمان، پیش از این وزیر راه‌وشهرسازی از راه‌اندازی «موسسات اجاره‌داری» خبر داده بود که در کنار یک لایحه دیگر برای تغییرات مالیاتی در بازار اجاره ارائه شده است. پس از جهش بی‌سابقه اجاره‌بهای مسکن به دلیل تغییرات قیمتی در بازارهای سرمایه، طلا و ارز و شتاب گرفتن آن در سال ۹۸، وزارت راه‌وشهرسازی به تازگی پرده از اقداماتی برداشته است که از «مداخله گسترده» در بازار مسکن حکایت می‌کند؛ مداخله‌ای که نمونه آن تنها در دوران هشت ساله دولت‌های نهم و دهم در بازار مسکن مشاهده شده بود.

در شرایطی که ناظران در میزان اثربخشی این طرح ابهام دارند، اجرای همین لایحه نیز در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. این در حالی است که دوران اوج جابه‌جایی‌های مستاجران در راه است.

لایحه مدیریت بازار اجاره

براساس متن پیش‌نویس لایحه پیشنهادی وزارت راه‌وشهرسازی در صورتی که مدت قرارداد اجاره از دو سال کمتر نبوده و همچنین افزایش اجاره‌بها بیشتر از نرخ رشد اجاره اعلامی از سوی «کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره «نباشد، موجران در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک معاف می‌شوند. وزارت راه‌وشهرسازی با توجه به تحولات اخیر در بازار اجاره و نیاز ضروری به مداخله دولت برای حمایت از مستاجران و نیز تعریف مشوق‌های لازم برای عرضه بیشتر واحدهای استیجاری به بازار اجاره مسکن، پیش‌نویس لایحه «اصلاح تبصره ۱۱ ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم» را برای بررسی و طی تشریفات قانونی به هیات وزیران ارائه کرده است.

وزارت راه‌وشهرسازی در توضیح دلایل ورود همه‌جانبه به بازار مسکن آورده است: «موثر نبودن معافیت مالیاتی در نظر گرفته شده در متن فعلی قانون برای کمک به بازار اجاره مسکن، عرف یک‌ساله بودن قراردادهای اجاره مسکن در کشور ایران و عدم تمایل به انعقاد قراردادهای بلندمدت، هزینه‌های گزاف مالی از جمله هزینه جابه‌جایی و انعقاد قرارداد جدید برای مستاجران و موجران (مستاجران هزینه‌های بیشتری را تقبل می‌کنند)، هزینه‌های غیرمستقیم و هزینه‌های روانی ناشی از جابه‌جایی محل سکونت برای مستاجران، اثرات نامطلوب ناشی از نااطمینانی از میزان افزایش اجاره‌بها بر زندگی مستاجران، تلاش برای فرهنگ‌سازی و پایه‌گذاری انعقاد قرارداد بلندمدت اجاره، تشویق به اجاره دادن واحدهای ساخته شده توسط انبوه‌سازان از دلایل توجیهی ارائه این لایحه است.»

شروط معافیت مالیاتی

براساس این متن پیش‌نویس، مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای سه واحد استیجاری یا بیشتر که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه‌وشهرسازی ساخته شده یا می‌شوند یا درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع و در سایر شهرها تا مجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید، در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند مشروط بر آنکه اولاً میزان افزایش اجاره‌بها بیشتر از نرخ رشد اجاره اعلامی از سوی «کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره‌» متشکل از نماینده کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، نماینده کمیسیون اقتصاد مجلس شورای اسلامی، نماینده وزارت راه‌وشهرسازی (رییس کمیته)، نماینده وزارت امور اقتصادی و دارایی (دبیر کمیته)، نماینده شورای‌عالی استان‌ها، نماینده اتحادیه مشاورین املاک، نماینده دادستانی کل کشور، نماینده بانک مرکزی و نماینده سازمان حمایت از مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان نباشد.

ثانیاً حداقل مدت اجاره در قرارداد اجاره واحد مشمول معافیت در هر بار کمتر از دو سال نباشد مگر اینکه مستاجر متقاضی عدم تمدید مدت قرارداد اجاره بوده باشد و سوما یک نسخه قرارداد اجاره (اعم از رسمی یا تنظیم شده در بنگاه معاملات املاک) در زمان ارائه اظهارنامه مالیاتی به اداره امور مالیاتی مربوطه ارائه شود.

حالا مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی از مخالفت دولت با ایجاد کمیته تعیین سقف اجاره‌بها خبر داده و گفته است: با این وجود به دنبال ایجاد این کمیته در قالب اصلاح قانون هستیم.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه گفته است: این روند با مخالفت هیات دولت مواجه شده و دولت با تاسیس این کمیته مخالفت کرده است.

با این حال بار دیگر با اصرار معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی، راه‌حل دیگری برای راه‌اندازی کمیته تعیین سقف اجاره‌بها در نظر گرفته شده که مجوز آن را ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم صادر می‌کند. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در لایحه دوفوریتی جدید خود، تعیین سقف اجاره‌بهایی که مشمول مالیات می‌شود را بر عهده کمیته تعیین سقف اجاره‌بها قرار داده و این لایحه اگر بتواند در مجلس رای بیاورد، در شکلی کاملاً قانونی به فعالیت خواهد پرداخت.

در لایحه دو فوریتی تهیه شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی، «کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره‌بها» متشکل از نماینده کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، نماینده کمیسیون اقتصاد مجلس شورای اسلامی، نماینده وزارت راه‌وشهرسازی (رییس کمیته)، نماینده وزارت امور اقتصادی و دارایی (دبیر کمیته)، نماینده شورای‌عالی استان‌ها، نماینده اتحادیه مشاوران املاک، نماینده دادستانی کل کشور، نماینده بانک مرکزی و نماینده سازمان حمایت از مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان به هیات‌وزیران پیشنهاد شده است.

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد از محل املاک اجاره‌ای

بر اساس اعلام سازمان امور مالیاتی، مالیات بر درآمد اجاره برای اشخاص حقیقی براساس نرخ‌های مقرر در ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم بوده که با اعمال این نرخ‌ها به درآمد مشمول مالیات سالانه، میزان مالیات هر سال مشخص می‌شود و مالیات بر درآمد اجاره برای اشخاص حقوقی براساس نرخ مقرر در ماده ۱۰۵ ق.‌م.‌م (۲۵ درصد) است که با اعمال این نرخ به درآمد مشمول مالیات سالانه، میزان مالیات هرسال مشخص خواهد شد.

همچنین بر اساس آنچه سازمان امور مالیاتی بر اساس ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم برای اشخاص حقیقی برای مودیان مالیاتی از سال ۱۳۹۵ به بعد اعلام کرده، درآمد سالانه تا ۵۰ میلیون تومان با نرخ ۱۵ درصد تا ۱۰۰ میلیون تومان با نرخ ۲۰ درصد و بالاتر از ۱۰۰ میلیون تومان با نرخ ۲۵ درصد محاسبه می‌شود.

جهانگیری لایحه مالیات بر اجاره مسکن را به کمیسیون اقتصاد دولت ارجاع داد

عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره جزئیات لایحه جدیدی که به کمیسیون اقتصاد هیات دولت ارائه شده می‌گوید: تاکنون جلسه‌ای با اسحاق جهانگیری معاون اول رییس‌جمهور نداشته‌ایم بلکه پیشنهاد وزارت راه‌وشهرسازی مبنی بر اصلاح تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم را به معاون اول رییس‌جمهور ارائه کرده‌ایم و جهانگیری هم آن را در قالب لایحه دوفوریتی به کمیسیون اقتصاد دولت ارجاع داده است.

او ادامه می‌دهد: قرار است پس از بررسی در این کمیسیون، لایحه به مجلس ارائه شود. بعید می‌دانم بررسی این لایحه با توجه به دوفوریتی بودن آن در این کمیسیون طولانی شود.

این مقام مسوول در معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی افزود: بر اساس تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، خانه‌های مسکونی تا ۱۵۰ مترمربع از مالیات معاف است و بالاتر از آن مشمول مالیات بر درآمد اجاره می‌شود.

فرهادیه درباره درصد مالیات تعیین شده برای واحدهای مجموعاً بالای ۱۵۰ متری در تهران و ۲۰۰ متری در دیگر شهرها نیز می‌گوید: درصد این مالیات را هر ساله سازمان امور مالیاتی در دفترچه‌ای که با نام «دفترچه مالیات» صادر می‌کند، تعیین می‌کند و همین دفترچه، ملاک تعیین مالیات برای اجاره‌بها خواهد بود. در لایحه جدید، کمیته ملی تعیین افزایش اجاره‌بها نیز گنجانده شده و این کمیته می‌تواند تخفیف‌های مالیاتی را هم بررسی و تعیین کند. کمیته مذکور تاکنون تشکیل نشده و اگر لایحه به تصویب مجلس برسد، این کمیته ذیل تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم فعالیت خواهد کرد.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با بیان اینکه نتوانسته‌ایم مجوز تشکیل این کمیته را از هیات دولت بگیریم، می‌گوید: از این رو پیگیر تاسیس کمیته ملی تعیین افزایش اجاره‌بها از طریق قانونی و ذیل تبصره ۱۱ هستیم.

فرهادیه: به امید زنده‌ایم!

وی در پاسخ به این پرسش که آیا این لایحه به فصل جابه‌جایی مستاجران در تابستان امسال می‌رسد یا خیر، تصریح کرد: ما همه با امید زنده‌ایم! به وزارت راه تکلیف شده تا روی پیشنهاد قاضی‌زاده‌هاشمی کار کنیم.

فرهادیه در پاسخ به پرسشی درباره پیشنهاد یکی از اعضای هیات رییسه مجلس مبنی بر ایجاد امکان واگذاری مسکن قسطی به کارکنان دولت و اختصاص ۱۵ درصد از حقوق ماهانه کارمندان به ایجاد صندوقی برای ساخت و فروش قسطی مسکن نیز می‌گوید: از سوی رییس‌جمهور، وزارت راه‌وشهرسازی مسوول بررسی این پیشنهاد شده است. باید روی این پیشنهاد کار کنیم تا ساختار و کارکرد آن بررسی شود. امیدواریم این پیشنهاد قابل اجرا باشد.

ایرنا