فسخ قرارداد اجاره ملک

به گزارش اخبار ساختمان،بسیاری از افراد از قوانین و مقررات اجاره و شرایط فسخ اجاره ملک مطلع نیستند، همین امر سبب می گردد مسائل و چالش های حقوقی بسیاری گریبان گیر موجر یا مستاجر شود. از این رو در این مقاله از وکیل باشی قصد داریم برای شما از شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک و نحوه فسخ اجاره بگوییم. با ما تا انتهای این مطلب همراه بمانید.

شرایط فسخ پیش از موعد اجاره ملک:

فسخ قرارداد اجاره ملک تابع قوانین و مقررات خاص خود است، چرا که عقدی لازم به شمار آمده و جز در موارد قانونی که مشخص شده است، قابل فسخ نخواهد بود. در قوانین و رویه قضایی فسخ پیش از موعد قرارداد اجاره، ممکن است توسط موجر رخ دهد یا از جانب مستأجر؛ به همین دلیل در این قسمت شرایط فسخ اجاره توسط موجر و مستأجر را برای شما بیان خواهیم کرد:

1.فسخ پیش از موعد اجاره توسط مستأجر:

درباره اختیار برهم زدن عقد اجاره به وسیله مستاجر می‌توان گفت، چنانچه:

•  ملک استیجاری شرایط قید شده در قرارداد را نداشته باشد؛ در واقع موجر در خصوص اوصاف ملک فریب کاری کرده باشد.؛ در اصطلاح حقوقی به این حق، خیار تدلیس می‌گویند.
• حق فسخ قرارداد به علتی از علل قانونی و صرفاً طبق میل مستاجر به او داده شده باشد و به امضای موجر نیز رسیده باشد؛ در واقع ضمن عقد شرط فسخ شده باشد (خیار شرط) .
• ملک یا قسمتی از آن به گونه ای تخریب یا غیر قابل استفاده شود و مستاجر دیگر نتواند از آن منتفع گردد.
• موجر تعهد نماید ملک را تعمیر می کند اما این کار را انجام ندهد و الزام او به تعمیر ملک نیز ممکن نباشد (خیار تخلف از شرط).

در این حالات، مستاجر می‌تواند با اعمال حق فسخ خود، قرارداد اجاره را برهم بزند و برای این امر نیاز به موافقت و رضایت موجر نخواهد داشت.

2.فسخ قبل از موعد اجاره ملک توسط موجر:

در قرارداد اجاره، موجر نیز همانند مستاجر می‌تواند در صورت بروز شرایط خاص از حق فسخ برخوردار شود. موارد حق فسخ مستأجر عبارت است از:

•  در قرارداد اجاره ذکر شود که در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستأجر موجر حق فسخ قرارداد را دارد (شرط ضمن عقد).
• مستأجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره بها تأخیر کند.
• مستاجر بدون کسب اجازه از مالک، مورد اجاره را در اختیار شخص دیگری قرار دهد یا آن را به دیگری اجاره دهد.
• مستأجر ملک را بدون اجازه موجر برای کاربرد خاصی غیر از آنچه که در قرارداد به آن اشاره شده است یا عرفاً برای آن مورد استفاده قرار می‌گیرد استفاده کند.
• اجاره گیرنده فعالیت‌های نادرستی در ملک موجر انجام دهد؛ به طور مثال ملک را به محل انجام قمار یا فحشا تبدیل نماید.
•  مستأجر اجازه ورود و خروج به موجر جهت انجام تعمیرات ضروری در ملک را ندهد و الزام او نیز ممکن نباشد.
• مستاجر وظایفی را که طبق قرارداد اجاره متعهد شده انجام ندهد (خیار تخلف از شرط).

در صورت بروز هر یک از این جنبه های قانونی فسخ اجاره ملک، موجر می‌تواند از اختیار فسخ خود استفاده کرده و عقد اجاره را پیش از موعد فسخ کند.

نحوه فسخ قرارداد اجاره ملک:

بهتر است بدانید طبق قانون اگر پیش از موعد ذکر شده در قرارداد، مستاجر تصمیم بگیرد خانه را تخلیه کند، می تواند اظهارنامه رسمی را برای مالک ارسال نماید و در آن به بند قولنامه مبنی بر حق فسخ اشاره کند و اعلام دارد که طی مدت زمان یک ماه از اظهارنامه مالک باید ودیعه را مسترد نماید.

 چنانچه بعد از گذشت مدت مشخص شده در اظهارنامه، صاحب خانه از استرداد مبلغ رهن امتناع کند، مستاجر می‌تواند علاوه بر تخلیه ملک مذکور با رجوع کردن به شورای حل اختلاف دادخواست تامین دلیل تخلیه مورد اجاره داده و کلید ملک یا خانه را به دفتر شورا تحویل دهد. بعد از این یک نفر از سمت شورای حل اختلاف به محل ملک مذکور مراجعه کرده و تخلیه بودن ملک یا خانه را تایید می‌کند. بعد از آن که تخلیه بودن ملک تایید شد نیز باید دعوی استرداد ودیعه و نیز خسارت تاخیر تأدیه ودیعه را علیه مالک در این شورا تنظیم کند.

ثبت فسخ اجاره نامه در سامانه املاک:

هم‌زمان با افزایش جرایم معاملات املاک و جهت ساماندهی به وضعیت نامطلوب موجود، ثبت قرارداد اجاره در سامانه املاک و به‌تبع آن، دریافت کد رهگیری ملک یا اجاره نامه، الزامی شد. در همین راستا، کدهای رهگیری املاک به متعاملین کمک می‌کنند تا از صحت قرارداد منعقد شده اطلاع یابند و با اطمینان خاطر برای انجام معاملات ملکی گام بردارند. این کد حاوی 13 رقم منحصربه‌فرد است که برای ثبت یا حتی فسخ هر اجاره نامه به‌صورت مجزا صادر می‌شود.

ثبت قرارداد اجاره در سامانه املاک و همچنین ثبت نمودن فسخ اجاره در همان سایت به وسیله مشاور املاک مسکن، یکی از مهم‌ترین موضوعاتی است که باید از سوی موجر و مستأجر پیگیری شود. چرا که عدم ثبت اجاره نامه‌های غیررسمی و همینطور عدم ثبت فسخ آن‌ها، پیامدهای منفی عدیده‌ای دارد. در واقع، با در دست داشتن کد رهگیری می‌توان از صحت قرارداد اجاره و واگذاری ملک، مطمئن شده و از انتقال آن به اشخاص دیگر، جلوگیری کرد.

 نکته‌ای که در این قسمت باید مورد توجه تان قرار بگیرد این است که اگر معامله انجام شده، با رضایت هر دو طرف برهم بخورد، به آن اقاله گفته می‌شود. جهت ثبت کردن اقاله نیز بایستی نزد همان مشاور املاکی که برای ثبت قرارداد اجاره در سامانه املاک مراجعه کرده و اقاله قرارداد اجاره ملک را به ثبت رسانید.

سخن پایانی:

در این مطلب تلاش کردیم شما را با هر آنچه که در مورد فسخ اجاره ملک است، آشنا کنیم.  مراحل فسخ اجاره نامه و نکات کلیدی و مهمی که باید رعایت گردد، بحث هایی مفصلی است که در مجله حقوقی وکیل‌باشی به آن پرداخته شده است؛ بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر، می‌توانید به لینک داده شده مراجعه نمایید.