فاصله قیمت مسکن تهران با دیگر کلانشهرها کاهش یافت

به گزارش اخبار ساختمان، جدیدترین داده ها درباره نسبت قیمت مسکن تهران و کلانشهرها نشان دهنده یک رفت و برگشت طی اسفند پارسال و فروردین امسال است.

بررسی داده های مربوط به میانگین قیمت فروش مسکن در تهران و هفت کلانشهر دیگر و محاسبه نسبت قیمت مسکن تهران به سایر کلانشهرها حاکی از این است که این نسبت در اسفند پس از ثبات پنج ماهه متوالی، قدری افزایش یافت اما در فروردین این افزایش دوباره جبران شده و نسبت به نزدیکی سطح متعادل یعنی 1/ 2 واحد بازگشته است.

نسبت جدید میانگین قیمت مسکن در تهران و سایر کلانشهرها

بررسی داده های جدید دریافتی از وضعیت قیمت مسکن در پایتخت و هفت کلانشهر دیگر حاوی سه پیام ملکی است. پیام اول مربوط به نسبت جدید میانگین قیمت مسکن در معاملات مسکن پایتخت در مقایسه با سایر کلانشهرها است.

این نسبت بر اساس داده های مربوط به سطح قیمت فروش فایل های موجود در بازار نیازمندی های آنلاین «دیوار» که تجربه نشان داده تقریبا همیشه به قیمت های قطعی نزدیک است و فاصله اندکی با آنچه در معاملات نهایی منعکس شده است دارد، که پارسال طی دو نوبت محاسبه شد.

در بهار 1400 نسبت بین قیمت مسکن در تهران و سایر کلانشهرها به 4/ 2 واحد رسید، به این معنا که قیمت مسکن در تهران در مقایسه با میانگین قیمت در هفت کلانشهر دیگر شامل مشهد، کرج، اصفهان، قم، تبریز، شیراز و اهواز 4/ 2 برابر بود.

این نسبت البته پس از سپری شدن یک دوره تعدیل به این مقدار رسید، چراکه در سال 97 همزمان با شروع جهش در تهران، این نسبت به مقدار غیرمتعارف 8/ 4 رسیده بود. ماجرا از این قرار بود که سال اول جهش در تهران آغاز شد اما در سایر کلانشهرها تغییرات قیمتی با سرعتی که در تهران رخ می داد، صورت نگرفت و در نتیجه یکباره بر میزان فاصله قیمت مسکن در پایتخت و سایر شهرهای بزرگ به مقدار چشمگیری افزوده شد.

اما این وضعیت پایدار نبود و در سال 98 به دنبال شروع جهش مسکن در سایر کلانشهرها و در عین حال کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در تهران، نسبت مذکور قدری تعدیل شد و به 4/ 3 رسید.

هرچند مقدار این نسبت کاسته شد اما همچنان فاصله بین میانگین قیمت مسکن در تهران و هفت کلانشهر دیگر بالاتر از حد متعارف همیشگی یعنی 2 واحد بود. در سال 99 نیز روند تعدیل و کاهش نسبت مذکور ادامه پیدا کرد اما سال 1400 را می‌توان شاخص ترین مقطع زمانی برای نزدیکتر شدن نسبت یاد شده به مقدار همیشگی تلقی کرد.

این نسبت در بهار پارسال 4/ 2 واحد بود و در میانه تابستان به 3/ 2 کاهش یافت. روند کاهش در نیمه دوم سال 1400 هم ادامه پیدا کرد، به نحوی که نسبت مذکور در فاصله ماه های مهر تا بهمن به مدت پنج ماه متوالی به سطح 1/ 2 رسید که فاصله زیادی با نسبت همیشگی یعنی 2 واحد نداشت.

از آنجا که پارسال در تهران بازار مسکن از ثبات نسبی برخوردار بود و به تعبیر کارشناسان به شکل تمام عیار وارد دوره «پساجهش» شد، بهترین زمان برای جبران فاصله قیمت برای کلانشهرها فراهم شد.

البته تورم مسکن در هفت کلانشهر دیگر نیز طی سال گذشته به اندازه سال های 98 و 99 بالا نبود، اما به هر حال با توجه به اینکه سطح تورم مسکن در این شهرها پارسال قدری بیشتر از تهران بود، در واقع مقدار مخرج کسر مربوط به نسبت مسکن قیمت تهران به کلانشهرها افزایش ملموس داشت اما صورت کسر یعنی قیمت مسکن در تهران با تغییرات بسیار جزئی (به طور میانگین ماهانه یک درصد) همراه بود و در نتیجه مقدار نسبت مذکور تا حد نسبتا مطلوب 1/ 2 برابری تعدیل شد.

روند متفاوت در اسفندماه

اما در اسفند و فروردین روند متفاوتی طی شد که به شکل حرکت رفت و برگشتی در نسبت قیمت مسکن تهران به سایر کلانشهرها بود. این رفت و برگشت دومین پیام مهمی است که از تازه ترین داده های مربوط به سطح قیمت مسکن در هشت کلانشهر کشور دریافت می شود.

اسفند پارسال نسبت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران در مقایسه با هفت کلانشهر دیگر پس از پنج ماه ثبات روی 1/ 2 واحد، مسیر متفاوتی طی کرد و اندکی افزایش یافت. این نسبت در اسفند 1400 در حالی به 2/ 2 رسید که بررسی رفتار قیمت در هفت کلانشهر شامل مشهد، کرج، اصفهان، قم، تبریز، شیراز و اهواز نشان می دهد هیچ اتفاق غیرمنتظره یا تغییرات چشمگیری در وضعیت آنها رخ نداده است و این تغییر جهت، ناشی از تغییراتی است که در وضعیت تورمی مسکن در تهران رخ داد.

اسفند پارسال یک ماه استثنایی در بازار مسکن پایتخت بود، چراکه میزان تورم ماهانه در این ماه بیش از 6 درصد افزایش پیدا کرد که با توجه به میانگین یک درصدی تورم ماهانه مسکن در تهران طی 11 ماه قبل، این مقدار رشد در نگاه اول شاید دور از انتظار به نظر می رسید.

با این حال رصد دقیق تر تحولات بازار مسکن در این ماه نشان می دهد، این تورم ناگهانی چندان هم بعید نبود؛ چراکه از یک سو در ماه پایانی سال حتی در اوج رکود، تقاضای خرید افزایش پیدا می کند و فروشنده ها نیز با توجه به اینکه تصوری از تورم احتمالی مسکن با شروع سال جدید دارند، اغلب قیمت های اعلامی خود را قدری افزایش می دهند تا با ورود به سال جدید برای خرید ملک جایگزین دچار مشکل نشوند و در واقع با توجه به تقاضای بالا، میزان قیمت ها با هدف پیشگیری از مغبون شدن توسط فروشنده ها افزایش پیدا می کند و چون برخی اصرار دارند قبل از تورم احتمالی سال جدید معامله خود را نهایی کنند، در نهایت به قیمت های جدید تن می دهند و معامله سر می گیرد.

علاوه بر این توقف مذاکرات احیای برجام آن هم در شرایطی که از چند هفته قبل اخباری مبنی بر نهایی شدن توافق به صورت غیررسمی توسط مردم زمزمه می شد، به نوعی بازار مسکن را با شوک روبه‌رو کرد، به نحوی که انتظارات تورمی برخی از فروشنده ها زمینه ساز رشد قیمت های پیشنهادی و به دنبال آن رشد قیمت قطعی در معاملات اسفند شد.

به هر حال آنچه در تهران طی آخرین ماه پارسال رقم خورد سبب شد مقدار صورت کسر نسبت قیمت مسکن پایتخت به کلانشهرها افزایش پیدا کند و در نتیجه این نسبت از 1/ 2 در بهمن به 2/ 2 در اسفند برسد.

اما وضعیت مذکور تبدیل به یک روند پایدار نشد و بر اساس جدیدترین داده های مربوط به سطح قیمت مسکن در کلانشهرهای هفت‌‌گانه به جز تهران، این نسبت در فروردین دوباره به سطح 1/ 2 بازگشته است.

گزارش تورمی متفاوت از کلانشهرها

پیام سومی که از بررسی وضعیت میانگین قیمت مسکن در 1+7 کلانشهر دریافت می شود، ناظر بر تازه ترین وضعیت تورمی حاکم بر بازار مسکن در این شهرها است. در حالی که میانگین قیمت مسکن در پایتخت در نخستین ماه سپری شده از سال جاری به 34 میلیون و 200 هزار تومان رسید، میانگین قیمت مسکن در هفت کلانشهر دیگر نزدیک به نصف تهران یعنی 16 میلیون و 100 هزار تومان است.

بررسی تغییرات میانگین قیمت مسکن در کلانشهرها نسبت به فروردین پارسال (تورم نقطه ای) نشان می دهد در حال حاضر تورم نقطه ای در تهران و اغلب کلانشهرهای دیگر تقریبا به یک سطح رسیده و بیشتر آنها مقدار زیر 30 درصد دارند.

تورم نقطه ای در تهران 6/ 16 و در کرج 16 درصد است. در شهرهای تبریز، مشهد، اهواز، شیراز و قم نیز مقدار تورم نقطه‌‌ای به ترتیب 28، 21، 19، 16 و 17 درصد بوده است.

در این بین تنها شهر اصفهان است که تورم نقطه ای در آن قدری بیشتر از سایر کلانشهرها و بیش از 30 درصد است. تورم نقطه ای مسکن در اصفهان در حال حاضر 5/ 33 درصد است و رتبه متورم ترین بازار مسکن به لحاظ تورم نقطه ای را میان کلانشهرها از آن خود کرده است.

این در حالی است که در نیمه اول سال گذشته شهر کرج این رتبه را به خود اختصاص داده بود، اما اکنون بازار کرج نیز به طور کامل در مسیر پساجهش قرار گرفته و تورم نقطه ای مسکن در این بازار به حدود نصف پارسال کاهش یافته است.

از سوی دیگر سرعت رشد قیمت مسکن در 1+7 کلانشهر کاهش قابل توجهی دارد و این به منزله ادامه طی روند پساجهش در کلانشهرها در شروع سال جدید است. سال 97 قیمت مسکن در تهران 84 درصد رشد کرد اما از آنجا که تورم در سایر کلانشهرها هم پای تهران شتاب نگرفته بود، میانگین تورم نقطه ای مسکن مجموع هشت کلانشهر در آن سال 43 درصد محاسبه شد.

در مرداد 1400 که هنوز همه کلانشهرها به شکل کامل وارد عصر پساجهش نشده بودند و هنوز اغلب کلانشهرها برخلاف تهران روی ثبات قیمت را ندیده بودند، میانگین تورم نقطه ای مسکن هشت کلانشهر به 48 درصد رسید. اما این مقدار اکنون 8/ 20 درصد است که انعکاس دهنده برقراری وضعیت ثبات نسبی در بازار مسکن همه کلانشهرهای کشور است.

علاوه بر اینکه سرعت رشد نقطه ای قیمت مسکن در همه هشت کلانشهر کاهش محسوسی داشته است، سطح تورم نقطه ای مسکن در شروع سال 1401 در این شهرها نیز بسیار به یکدیگر نزدیک است.

همچنین میزان تورم نقطه ای در تهران و هفت کلانشهر دیگر به طور محسوس پایین تر از سطح تورم نقطه ای در سال های 97 و 1400 است. در واقع به جز وضعیت متفاوت و به تعبیری استثنایی اصفهان و تبریز به لحاظ نرخ تورم نقطه ای مسکن، سایر کلانشهرها تقریبا در یک سطح تورمی قرار گرفته اند و منحنی آنها مانند یک خط نسبتا صاف بدون فراز و نشیب چشمگیر به رنگ طوسی در نمودار «سه سطح تورم مسکن در کلانشهرها» مشخص است.

پیش بینی تغییرات آتی در بازار مسکن

نسبت میانگین قیمت مسکن در پایتخت به قیمت در هفت کلانشهر دیگر در حال حاضر پس از یک افزایش مقطعی در اسفند به سطح پنج ماهه مهر تا بهمن یعنی 1/ 2 بازگشته است. با این حال این نسبت از سال 71 تاکنون در شرایط نرمال بازار مسکن همواره روی مقدار متعارف 2 بوده است.

بنابراین یک فاصله جزئی تا رسیدن به این مقدار وجود دارد که یا با افزایش سطح قیمت در کلانشهرها یا از طریق کاهش سطح قیمت در تهران قابل جبران است. اینکه در نسبت مذکور طی ماه های آینده صورت کسر (قیمت در تهران) تغییر خواهد کرد، یا مخرج آن (قیمت در کلانشهرهای هفتگانه دیگر) به طور دقیق قابل پیش بینی نیست و این موضوع بستگی زیادی به وضعیت مهمترین متغیر برونزای موثر بر بازارها از جمله بازار مسکن دارد. این متغیر برونزا و غیراقتصادی، مذاکرات احیای برجام است که فعلا متوقف شده است.

البته این توقف به شکلی نیست که بازار مسکن یا سایر بازارها را با بازگشت انتظارات تورمی متلاطم کند. در واقع به نظر می رسد فعلا چون سیگنالی از توقف طولانی مدت مذاکرات دریافت نشده و پیگیری برای ادامه مذاکرات تا حصول نتیجه نهایی از سوی طرفین وجود دارد، زمینه ساز انتظارات تورمی قابل توجه در بازارهای مختلف به ویژه بازار مسکن نشده است.

در نهایت آنچه تجربه سال های اخیر اثبات کرده، این است که سرنوشت مذاکرات رفع تحریم ها با وضعیت تورم در بازارهای مختلف پیوندی غیرقابل انکار دارد. در صورتی که با حصول نتیجه نهایی ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها به‌طور محسوس کاهش پیدا کند، انتظارات تورمی به بازار مسکن پایتخت باز نخواهد گشت و بازار مسکن سایر شهرها نیز دنباله رو تهران در جریان ادامه پساجهش مسکن خواهند بود.

در این صورت نه تنها افت قیمت واقعی بلکه حتی افت قیمت اسمی مسکن نیز بعید نیست و به این ترتیب صورت کسر تغییراتی خواهد داشت که به بازگشت نسبت مذکور به مقدار همیشگی یعنی 2 واحد کمک می کند.

البته انتظارات تورمی در بازار مسکن ممکن است به اشکال دیگری نیز تحریک شود اما آنچه بازار مسکن به سرعت نسبت به آن واکنش نشان می دهد، وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی و نیز وضعیت بازار ارز است.

سرنوشت این بازار بلافاصله بر وضعیت سایر بازارها به ویژه مسکن اثر می‌‌گذارد و اگر تلاطمی به دلایلی به جز وضعیت مذاکرات، روی این بازار اثر بگذارد، می‌تواند وضعیت بازار مسکن را نیز تحت‌الشعاع قرار دهد.

دنیای اقتصاد