بررسی عوامل موثر در رشد تورم بازار اجاره
تداوم رشد قیمت مسکن و مقاومت در برابر تخلیه حباب، میتواند تورم بازار اجاره را در میانمدت تا ۱۰۰ درصد افزایش دهد.
به گزارش اخبار ساختمان، روند بازار مسکن تهران در زمستان امسال بهطرز غیرمنتظرهای تغییر کرد تا هم با رشد دوباره قیمتها، آخرین امیدهای باقیمانده برای تقاضای مصرفی طبقه متوسط را نابود کند و هم فرضیه تخلیه تدریجی حباب قیمت مسکن به معادلهای چندمجهولی تبدیل شود.
در شرایط فعلی با رسیدن میانگین قیمت مسکن شهر تهران به ۲۸ میلیون و ۳۸۹ هزار تومان و باوجود رشد ۳۰.۶ درصدی اجارهبها در یک سال منتهی به بهمن ۹۹، نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجارهبهای سالانه، (P/R) بهعنوان معیار سنجش حباب قیمت مسکن به ۳۸ برابر رسیده که بالاترین رقم در تاریخ بازار مسکن شهر تهران محسوب میشود.
تفاضل تورم مسکن و اجاره
بررسیها نشان میدهند در شرایط فعلی متوسط قیمت خرید یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران ۵۶۰ درصد بالاتر از رقم مشابه در پاییز سال ۱۳۹۵ و حدود ۹۷.۲ درصد بالاتر از مدت مشابه سال قبل قرار دارد. این در حالی است که در همین بازه زمانی، میانگین اجاره بهای ماهانه یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران ۱۸۰ درصد نسبت به سال ۹۵ و ۳۰.۶ درصد نسبت به بهمن سال گذشته افزایش داشته است.
پیش از اینکه بازار مسکن وارد دوره تورم زمستانی اخیر شود و قیمت فروش مسکن در اوج خوشبینی بازارهای موازی به تحولات آینده اقتصادی سیاسی ایران، وارد روند افزایشی جدید شود، نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجارهبهای سالانه، (P/R) به ۳۷ برابر رسیده بود و با توجه به رکود سنگین معاملات مسکن برآورد میشد از یکسو با کاهش نهچندان زیاد قیمت مسکن در کنار ثبات طولانیمدت قیمتهای این بازار در یکی، دو سال آینده و درعینحال رشد تورم اجارهبها به میزان تورم سالانه، نسبت قیمت مسکن به میانگین قیمت اجاره سالانه به محدوده ۱۸ برابری بهعنوان حد میانگین بازار مسکن نزدیک شود.
اما حالا از آمارها چنین برمیآید که فرضیه تخلیه حباب مسکن با این سناریو با، اما و اگرهای زیادی مواجه است و حتی بهواسطه کنترل اندک سیاستگذاران حوزههای مسکن و مالیات بر تحولات این بازار، امکان وخیمتر شدن اوضاع نیز وجود دارد.
بهخصوص چنانچه گشایشهای اقتصاد سیاسی مورد انتظار بازارها و رفع تحریمهای ظالمانه اقتصادی برای مدت زیادی به تعویق بیفتد یا خبرهای مطمئنی از ابقای تحریمها به گوش بازارها برسد، در کنار رشد روز، افزودن نرخ ارز، بالا رفتن نرخ تورم، بازگشت روند صعودی بازار سرمایه و زنده شدن کوره تورم انتظاری، یقیناً بازار مسکن نیز دور جدیدی از افزایش قیمت را آغاز میکند. در این شرایط، تنها سناریوی باقیمانده برای عادی شدن نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجارهبهای سالانه، (P/R) رشد ادامهدار نرخ اجاره خواهد بود که عملاً طبقه مستأجر در جامعه ایرانی را تحتفشار بیسابقهای قرار میدهد.
سناریوهای تخلیه حباب
در شرایط فعلی میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران ۲۸ میلیونو ۳۸۹ هزار تومان و میانگین اجاره سالانه یک مترمربع زیربنای مسکونی نیز به حدود ۷۵۰ هزار تومان میرسد. در این شرایط با فرض مثال، برای رسیدن نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجارهبهای سالانه، (P/R) به محدوده ۱۸ برابر که میانگین ۳۰ ساله بازار مسکن شهر تهران بهحساب میآید، یا باید درآمد اجارهبها به ۲ برابر افزایش پیدا کند و میانگین درآمد سالانه اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به بیش از یکمیلیون و ۵۰۰ هزار تومان برسد یا باید قیمت مسکن با تخلیه حباب مثبت، از محدوده فعلی بیش از ۵۲ درصد را اصلاح کرده و تا حوالی ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برای هر مترمربع کاهش پیدا کند.
البته بنا به جنس خاص بازار مسکن، نوع تقاضای خرید مسکن، ضعف شدید تولید و انبوهسازی و چسبندگی فوقالعاده قیمت در بازار مسکن، سناریوی کاهش ۵۲ درصدی قیمت مسکن برای تخلیه حباب قیمتی آن منتفی است؛ درحالیکه بنا به ذات سنتی بازار اجاره و کمکاری متولیان امر در این بازار امکان رشد پیوسته اجارهبها از جیب طبقه متوسط رو به پایین وجود دارد و بهسرعت میتواند حباب ۵۰ درصدی قیمت بازار مسکن را برطرف و پنهان کند.
در این میان، هرچه رکود بازار مسکن به تعویق بیفتد، شیب افزایش نرخ اجاره و دوره زمانی سونامی تورم بازار اجاره بیشتر میشود. با توجه به اینکه حداقل سهم هزینه مسکن در سبد مصرفی خانوارهای ایرانی به ۳۵ درصد رسیده، وقوع سناریوی تخلیه حباب مسکن با افزایش اجارهبها میتواند سبد مصرفی خانوارها را با تکانههای جدی مواجه کند و برخی از اقلام ضروری زندگی از سبدها حذف شود.
کسری حدود ۴۰ درصدی لبنیات در ایران، حذف محصولات فرهنگی، تفریحی و گردشگری از فهرست هزینه خانوار، تعطیلکاری شاغلان، رواج شغل دوم و چندم و پایین آمدن شاخص نشاط جامعه، از پیامدهای مستقیم و غیرمستقیم بالا رفتن سهم هزینه مسکن در سبد مصرفی و بهبود نیافتن قدرت خرید خانوار است که درصورت جهش دوباره اجارهبها، وضعیت آنها از شرایط موجود نیز بدتر خواهد شد.
میزان
در شرایط فعلی با رسیدن میانگین قیمت مسکن شهر تهران به ۲۸ میلیون و ۳۸۹ هزار تومان و باوجود رشد ۳۰.۶ درصدی اجارهبها در یک سال منتهی به بهمن ۹۹، نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجارهبهای سالانه، (P/R) بهعنوان معیار سنجش حباب قیمت مسکن به ۳۸ برابر رسیده که بالاترین رقم در تاریخ بازار مسکن شهر تهران محسوب میشود.
تفاضل تورم مسکن و اجاره
بررسیها نشان میدهند در شرایط فعلی متوسط قیمت خرید یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران ۵۶۰ درصد بالاتر از رقم مشابه در پاییز سال ۱۳۹۵ و حدود ۹۷.۲ درصد بالاتر از مدت مشابه سال قبل قرار دارد. این در حالی است که در همین بازه زمانی، میانگین اجاره بهای ماهانه یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران ۱۸۰ درصد نسبت به سال ۹۵ و ۳۰.۶ درصد نسبت به بهمن سال گذشته افزایش داشته است.
پیش از اینکه بازار مسکن وارد دوره تورم زمستانی اخیر شود و قیمت فروش مسکن در اوج خوشبینی بازارهای موازی به تحولات آینده اقتصادی سیاسی ایران، وارد روند افزایشی جدید شود، نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجارهبهای سالانه، (P/R) به ۳۷ برابر رسیده بود و با توجه به رکود سنگین معاملات مسکن برآورد میشد از یکسو با کاهش نهچندان زیاد قیمت مسکن در کنار ثبات طولانیمدت قیمتهای این بازار در یکی، دو سال آینده و درعینحال رشد تورم اجارهبها به میزان تورم سالانه، نسبت قیمت مسکن به میانگین قیمت اجاره سالانه به محدوده ۱۸ برابری بهعنوان حد میانگین بازار مسکن نزدیک شود.
اما حالا از آمارها چنین برمیآید که فرضیه تخلیه حباب مسکن با این سناریو با، اما و اگرهای زیادی مواجه است و حتی بهواسطه کنترل اندک سیاستگذاران حوزههای مسکن و مالیات بر تحولات این بازار، امکان وخیمتر شدن اوضاع نیز وجود دارد.
بهخصوص چنانچه گشایشهای اقتصاد سیاسی مورد انتظار بازارها و رفع تحریمهای ظالمانه اقتصادی برای مدت زیادی به تعویق بیفتد یا خبرهای مطمئنی از ابقای تحریمها به گوش بازارها برسد، در کنار رشد روز، افزودن نرخ ارز، بالا رفتن نرخ تورم، بازگشت روند صعودی بازار سرمایه و زنده شدن کوره تورم انتظاری، یقیناً بازار مسکن نیز دور جدیدی از افزایش قیمت را آغاز میکند. در این شرایط، تنها سناریوی باقیمانده برای عادی شدن نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجارهبهای سالانه، (P/R) رشد ادامهدار نرخ اجاره خواهد بود که عملاً طبقه مستأجر در جامعه ایرانی را تحتفشار بیسابقهای قرار میدهد.
سناریوهای تخلیه حباب
در شرایط فعلی میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران ۲۸ میلیونو ۳۸۹ هزار تومان و میانگین اجاره سالانه یک مترمربع زیربنای مسکونی نیز به حدود ۷۵۰ هزار تومان میرسد. در این شرایط با فرض مثال، برای رسیدن نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجارهبهای سالانه، (P/R) به محدوده ۱۸ برابر که میانگین ۳۰ ساله بازار مسکن شهر تهران بهحساب میآید، یا باید درآمد اجارهبها به ۲ برابر افزایش پیدا کند و میانگین درآمد سالانه اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به بیش از یکمیلیون و ۵۰۰ هزار تومان برسد یا باید قیمت مسکن با تخلیه حباب مثبت، از محدوده فعلی بیش از ۵۲ درصد را اصلاح کرده و تا حوالی ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برای هر مترمربع کاهش پیدا کند.
البته بنا به جنس خاص بازار مسکن، نوع تقاضای خرید مسکن، ضعف شدید تولید و انبوهسازی و چسبندگی فوقالعاده قیمت در بازار مسکن، سناریوی کاهش ۵۲ درصدی قیمت مسکن برای تخلیه حباب قیمتی آن منتفی است؛ درحالیکه بنا به ذات سنتی بازار اجاره و کمکاری متولیان امر در این بازار امکان رشد پیوسته اجارهبها از جیب طبقه متوسط رو به پایین وجود دارد و بهسرعت میتواند حباب ۵۰ درصدی قیمت بازار مسکن را برطرف و پنهان کند.
در این میان، هرچه رکود بازار مسکن به تعویق بیفتد، شیب افزایش نرخ اجاره و دوره زمانی سونامی تورم بازار اجاره بیشتر میشود. با توجه به اینکه حداقل سهم هزینه مسکن در سبد مصرفی خانوارهای ایرانی به ۳۵ درصد رسیده، وقوع سناریوی تخلیه حباب مسکن با افزایش اجارهبها میتواند سبد مصرفی خانوارها را با تکانههای جدی مواجه کند و برخی از اقلام ضروری زندگی از سبدها حذف شود.
کسری حدود ۴۰ درصدی لبنیات در ایران، حذف محصولات فرهنگی، تفریحی و گردشگری از فهرست هزینه خانوار، تعطیلکاری شاغلان، رواج شغل دوم و چندم و پایین آمدن شاخص نشاط جامعه، از پیامدهای مستقیم و غیرمستقیم بالا رفتن سهم هزینه مسکن در سبد مصرفی و بهبود نیافتن قدرت خرید خانوار است که درصورت جهش دوباره اجارهبها، وضعیت آنها از شرایط موجود نیز بدتر خواهد شد.
میزان
تازهترین اخبار ساختمان
سکوهای اینترنتی با طرح وزارت راه همراه نیستند
امکان نوسازی 30 هزار مسکن در تهران فراهم می شود
ضربالعجل جدید برای متقاضیان مسکن ملی!
شمشه ملات بنایی: شاهکار ابزارهای بنایی
طرح کنترل اجاره بهای املاک مسکونی اصلاح شد
طراحی چند سناریوی مختلف برای مسکن کارگران
فقط مشاوران املاک مجوزدار امکان استفاده از سامانه خودنویس را دارند
بهترین راهکار عایق ساختمان چیست؟
شرط ثبات و کنترل بازار مسکن در میان مدت چیست؟
کاهش قیمت آهن آلات در پس لرزه های ارزی
لزوم تسریع در اهدای زمین طرح نهضت ملی مسکن
بهره برداری از 500 هزار مسکن در طرح ملی مسکن
شروط مجلس برای معافیت مالیات بر سرمایه در انتقال املاک
مروری بر بازار مسکن در شهر جدید پردیس
لزوم افزایش تراکم ساختمانی در خراسان شمالی
پربازدیدترین اخبار
بهترین راهکار عایق ساختمان چیست؟
فقط مشاوران املاک مجوزدار امکان استفاده از سامانه خودنویس را دارند
طراحی چند سناریوی مختلف برای مسکن کارگران
طرح کنترل اجاره بهای املاک مسکونی اصلاح شد
عملکرد بانک ها در تامین مالی مسکن ملی رضایت بخش نیست
شمشه ملات بنایی: شاهکار ابزارهای بنایی
ضربالعجل جدید برای متقاضیان مسکن ملی!
امکان نوسازی 30 هزار مسکن در تهران فراهم می شود
سکوهای اینترنتی با طرح وزارت راه همراه نیستند
ورود صندوق ملی مسکن به بازار خرید سیمان
ایجاد 57 شهرک در کشور مصوب شده است
قیمت واقعی مسکن در سال های اخیر چقدر رشد کرده است؟
لزوم افزایش تراکم ساختمانی در خراسان شمالی
مروری بر بازار مسکن در شهر جدید پردیس
بهره برداری از 500 هزار مسکن در طرح ملی مسکن