سامانه ملی املاک همچنان در انتظار اجرا
سامانه ملی املاک همچنان در انتظار اجرا

1399/06/29

یک کارشناس اقتصادی در خصوص قانون مالیات های مستقیم بر خانه های خالی گفت: وزارت راه وشهرسازی طبق قانون 169 اصلاح مالیات های مکرر، موظف شد ظرف ۶ ماه «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را راه‌اندازی کند که در حال حاضر پنج سال از تصویب این قانون می‌گذرد، ولی هنوز بین دستگاه‌ها همکاری لازم برقرار نشده که قانون مذکور به مرحله اجرایی برسد که همین موضوع سبب شده سرمایه داران املاک، برنده این شرایط باشند.
به گزارش اخبار ساختمان، مهدی جلولی در ادامه گفت: قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۱۳۶۶ تصویب شد و تا سال ۱۳۸۰ نیز جاری بود، ولی به دلیل هزینه‌های بسیار زیاد ارزش‌گذاری املاک برای دولت و از آنجا که به‌طور کلی مالیات اثرگذاری نبود، در سال ۱۳۸۰ حذف شد.

وی افزود: این پایه مالیاتی (مالیات بر خانه‌های خالی) مجددا در سال ۹۴ در ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم گنجانده شد که بر اساس این قانون، خانه‌هایی که بیشتر از یک سال خالی می‌مانند، مشمول درصدی از نرخ مالیات اجاره‌بها می‌شوند.

این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: طبق ماده ۵۴ مکرر این قانون، خانه‌های مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹مکرر این قانون) به‌عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند شد، به این صورت که مالیات در سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم، معادل مالیات متعلقه و سال چهارم و بعد از آن معادل یک و نیم برابر مالیات متعلقه خواهد بود.

جلولی بیان کرد: تعریف و شناسایی خانه‌های خالی یکی از چالش‌های اساسی مواجهه با این پدیده محسوب می‌شود، مشخص است که مفهوم دقیق املاک خالی متناسب با اهداف مورد نظر در شناسایی این خانه‌ها می‌تواند متفاوت باشد، برای مثال، اگر هدف اخذ مالیات بیشتر در بخش مسکن از افراد ثروتمند باشد خانه‌های دوم یا خانه‌های تابستانی ممکن است گزینه مناسبی برای اخذ این مالیات باشند.

وی اضافه کرد: حتی در صورت وجود تعریفی دقیق از خانه‌های خالی، شناسایی و اندازه گیری میزان این خانه‌ها مشکل اساسی خواهد بود. به طور معمول، شناسایی تعداد املاک موجود در یک کشور یا میزان خانه‌های خالی در سرشماری‌های سراسری رخ می‌دهد، یکی از مشکلات سرشماری ها در شناسایی میزان خانه های خالی این است که هر چند سال یکبار انجام می شوند و در نتیجه آمار و اطلاعات آن‌ها در تواترهای ماهانه یا فصلی در دسترس نیست و با کمک این اطلاعات نمی‌توان اقدامات سیاستی اتخاذ کرد.

پیش نیاز انجام هر مداخله‌ای در خصوص خانه‌های خالی؛ دسترسی به اطلاعات دقیق و به روز

این کارشناس اقتصادی ادامه داد: برای مثال، اگر در زمان سرشماری سال 1395 ، یک خانه به هر دلیلی خالی از سکنه بوده باشد هیچ شواهدی دال بر خالی ماندن این ملک در سال 1396 و یا سال‌های دیگر وجود ندارد و می توان گفت که پیش نیاز انجام هر مداخله‌ای در خصوص خانه‌های خالی دسترسی به اطلاعات دقیق و به روز است.

جلولی بیان کرد: تیرماه ۹۴، ماده ۱۶۹ اصلاح مالیات‌های مکرر به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و در مردادماه این سال به وزارت امور اقتصادی و دارایی ابلاغ شد. مطابق این قانون، وزارت راه و شهرسازی موظف شد ظرف ۶ ماه «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را راه‌اندازی کند که در حال حاضر پنج سال از تصویب این قانون می‌گذرد، ولی هنوز بین دستگاه‌ها آن همکاری لازم برقرار نشده که قانون مذکور به مرحله اجرایی برسد؛ موضوعی که برنده اصلی آن همان سرمایه‌داران املاک هستند که اقتصاد نامولد را در کشور مسلط کرده‌اند و از همین مسیر، مصرف‎کنندگان و نیازمندان اصلی و به‌طور کل، تولید را، بازنده‌های بزرگ آن کرده‌اند.

وی افزود: بررسی آمار نیز نشان از رشد سالانه تعداد خانه‌های خالی دارد. بنابر سرشماری نفوس و مسکن، تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور از حدود ۶۵۰ هزار واحد در سال ۸۵ به ۱.۶ میلیون واحد در سال ۹۰ و همچنین ۲.۸۵ میلیون واحد در سال ۹۵ رسیده است.

ضرورت راه اندازی سامانه املاک و اسکان

جلولی در خصوص جزئیات نحوه محاسبه میزان مالیات خانه های خالی، گفت: براساس قانون مالیات های مستقیم، وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند.این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و... را در تمامی نقاط کشور فراهم کند.

این کارشناس اقتصادی ادامه داد: بر اساس این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از صد ‌هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیاتی بر اجاره خواهند شد، ضمنا امکان تعیین کاربری و نحوه استفاده و نوع سند برای وزارت راه و شهرسازی بدلیل وظیفه ذاتی سایر دستگاه‌ها وجود ندارد.

وی به اعمال نرخ اجاره به جای قیمت روز به عنوان ملاک مالیاتی به عنوان یکی از مشکلات و چالش‌های مهم بحث مالیات بر منازل مسکونی خالی اشاره کرد و گفت: مجلس شورای اسلامی در این ماده قانونی ملاک مالیاتی برای خانه‌های خالی را نرخ اجاره و میزان مالیات را نیز همان نرخ مالیات بر اجاره درنظر گرفته است، همچنین نحوه اعمال این مالیات (معافیت در سال اول و یک دوم مالیات متعلقه در سال دوم) دلالت بر موثر نبودن نرخ مالیات مزبور دارد و از طرفی اینکه شمول این ماده قانونی معادل با مالیات بر اجاره قرار داده شده است، می تواند بعدا مشکل ساز باشد چرا که هر یک از این مالیات‌ها با اهداف سیاستی مشخصی(درآمدی، حمایتی، تشویقی و غیره) وضع می‌شوند و الزاما پایه مالیاتی آنها یکسان نیست.

جلولی ادامه داد: وجود نسبت واحد مسکونی خالی به عنوان یکی از ویژگی‌های طبیعی بازار مسکن شناخته شده است البته میزان این نسبت در شهرها و کشورهای مختلف متفاوت است. میزان نسبت واحدهای مسکونی خالی تحت تأثیر عوامل مختلفی همانند نوسانات بازار مسکن، میزان دسترسی به اطلاعات بازار مسکن، نسبت درآمد اجاره به قیمت املاک، سطح شاخص دسترسی خانوار به مسکن و ... قرار دارد. در واقع، نسبت خانه‌های خالی معلول شرایط بازار مسکن و شرایط کلی اقتصاد است.

شواهدی در خصوص تاثیرگذاری مالیات بر کاهش خانه های خالی وجود ندارد

این کارشناس اقتصادی افزود: هر چند که در برخی از کشورها از ابزار مالیات به عنوان یکی از راهکارهای مقابله با پدیده خانه های خالی بهره گرفته شده اما، شواهد چندانی در خصوص اثرگذاری این سیاست مالیاتی بر کاهش نسبت خانه‌های خالی وجود ندارد. در کل، می توان گفت که تعریف و شناسایی خانه‌های خالی به عنوان مهمترین سد راه مقابله با این پدیده مطرح است. با درنظر گرفتن این ملاحظات پیشنهاد می شود که اعمال هر گونه مالیاتی بر خانه‌های خالی منوط به ایجاد سازوکاری دقیق و مشخص برای شناسایی این خانه‌ها شود.

وی با اشاره به مشکلات دریافت مالیات از خانه‌های خالی، گفت: فقدان هماهنگی نهادهای ذی ربط برای تجمیع اطلاعات املاک و مستغلات، استفاده نکردن از تجربیات کشورهای موفق، تعاریف مبهم از خانه های خالی و فقدان بازدارندگی قانون از جمله مهم ترین مواردی است که اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی را در ابهام قرار می دهد.

جلولی نبود تعریف مشخص از واحدهای خالی، به صرفه نبودن هزینه وصول مالیات با توجه به میزان مالیات اجاره را از جمله مشکلات اجرایی قانون فعلی دانست و ادامه داد: یکی از راه های فرار مالیاتی درخصوص مالیات برخانه های خالی، نقل و انتقال املاک به صورت مکرر طی یکسال است؛ در این صورت، املاک دارای چند مالک طی سال بوده و مالکین با پرداخت مبلغ مالیات نقل و انتقال املاک، از پرداخت مالیات بر خانه های خالی خارج می شوند که این مهم نیز از دیگر مشکلات این قانون در حال حاضر است.

وی ادامه داد: بافرض راه اندازی سامانه املاک و اسکان، موضوع تبصره 7 ماده 169 قانون مالیات های مستقیم اطلاعات قابل استناد در اختیار وزارت راه و شهرسازی نیست از طرفی دستگاه ها و سازمان‌های ذیربط نظیر شهرداری‌‍ ها و شرکت گاز، مخابرات، ادارات آب و برق و ... تکلیفی جهت ارائه اطلاعات ندارند و همچنین میزان مالیات مشخص شده در ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم نرخ موثری جهت تاثیر قابل توجه در عرضه مسکن جهت اجاره نیست که تمامی این موارد نیز از دیگر مشکلات اجرای این قانون محسوب می‌شود.

مالکین موظف به خود اظهاری شوند

این کارشناس اقتصادی برخی موارد را به عنوان پیشنهاد برای اجرای این قانون مطرح کرد و اضافه کرد: باید تعیین مالیات واحد خالی فارغ از مالکیت تعلق گیرد و در زمان نقل و انتقال وصول شود و آخرین مالک مکلف به تسلیم اظهارنامه و پرداخت شود، از طرفی مالکین نیز باید موظف به خوداظهاری املاک خالی شوند و بر اساس اطلاعات اداره ثبت اسناد و املاک، شهرداری و ... راستی آزمائی شوند و در صورت تخلف، جریمه های سنگین وضع شود.

جلولی ادامه داد: همچنین می توان به گونه ای عمل کرد که میزان مالیات ضریبی از نرخ روز واحد خالی در نظر گرفته شود و سازمان امورمالیاتی همه ساله قبل از اتمام سال، نرخ روز را اعلام نماید و در صورت تغییر شدید قیمت، اجازه اعلام نرخ مجدد داشته باشد.

وی بیان کرد: از دیگر راهکارهای این مهم، تعیین مهلت 6 ماهه جهت خالی ماندن خانه است مگر اینکه مستندی نظیر تعمیر یا مشکل قانونی دال بر استمرار خالی ماندن ارائه شود.

جلولی تصریح کرد: در انتها باید منتظر ماند تا اصلاحیه قانون مالیات بر منازل مسکونی خالی (که از سوی مجلس شورای اسلامی برای تائید به شورای نگهبان ارسال شده است) تصویب و به مرحله اجرا درآید. در قانون اصلاحی جدید این نوع مالیات، نرخ‌ها به گونه‌ای اصلاح شده‌اند که می تواند منجر به عرضه بیشتر منازل مسکونی خالی شود.

ایسنا
akhbarsakhteman
اخبار ساختمان
@akhbarsakhteman