بازار اجاره مسکن در چه وضعیتی قرار دارد؟

به گزارش اخبار ساختمان، نیمه اول سال گذشته قیمت مسکن رشد محسوسی داشت، اما این بازار در نیمه دوم سال آرامش بیشتری به‌خود دید و به‌نوعی رکود برآن حاکم شد تا اواسط بهمن‌ماه به طول انجامید و سپس از اواسط بهمن تا اوایل اسفند ماه شاهد افزایش نسبی قیمت نسبت به رکود قبلی بودیم.

با شیوع کرونا از اوایل اسفند سال گذشته، مسکن اگرچه ارزان نشد، اما معاملات آن متوقف شد و پس از چند ماه رکود، به یک‌باره با بازگشایی دفاتر املاک، قیمت خرید و فروش و اجاره‌بها بالا رفت.

در این شرایط، با بالا رفتن قیمت رهن و اجاره خانه‌ها، طبیعتاً قدرت خرید مسکن کاهش یافته و خرید خانه به رویایی برای افرادی که درآمد آنها با شرایط اقتصادی کنونی ماهیانه حداقل کمتر از 2 تا 3 میلیون تومان است تبدیل شده؛ حال با افزایش قیمت مسکن بازار اجاره‌نشینی بیش از پیش داغ شده است.

هر سال با آغاز ماه خرداد بازار رهن و اجاره مسکن رونق می‌گیرد، اما مشکلی که طی سال جاری با شیوع کرونا مستاجران را نگران و دچار تشویش خاطر کرد، افزایش نرخ اجاره‌بها بود چرا که بسیاری از مالکان بدون لحاظ شرایط فعلی نرخ اجاره‌ها و رهن کامل را افزایش داده‌اند.

«افزایش قیمت اجاره‌بها» جمله‌ای بود که بسیاری از مستاجرین طی سال جاری با آن روبه‌رو بودند، بازار قیمت اجاره‌بها سر به فلک گذاشته و هیچ مرجعی برای رسیدگی به آن وجود نداشت و افرادی که این روزها در اصفهان به دنبال اجاره مسکن بوده‌اند با دو اتفاق همزمان روبه‌رو شدند که یکی از این اتفاقات افزایش اجاره‌بهاست و دیگری نایاب شدن رهن کامل خانه.

اجاره‌نشین‌ها به واسطه پس‌اندازهایی که در طول سال دارند، راحت‌تر می‌توانند رشد سالانه اجاره‌بها را از طریق افزایش پول‌ پیش، تحمل کنند اما از آنجا که میزان افزایش دستمزدها، تناسبی با رشد قیمت‌ها ندارد، هر میزان رشد اجاره‌ ماهانه، پرداخت آن را برای مستاجر با چالش روبه‌رو می‌کند.

در این شرایط براساس مصوبه‌ای که از 15 اردیبهشت ماه اجرایی شد، به دلیل محدودیت‌های ناشی از شیوع ویروس کرونا و عدم امکان جابجایی مستأجران، تمام مالکان در صورت درخواست مستاجر باید قرارداد اجاره خود را تا دو ماه با همان شرایط قبلی تمدید کرده و البته اجازه هیچ‌گونه افزایش قیمتی در این دو ماه برای مالکان وجود نداشت.

براساس آنچه مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه املاک کشوری آن زمان گفته بود؛ براساس این مصوبه هیچ دادگاهی در این ایام برای تخلیه واحدهای مسکونی حکمی را صادر نمی‌کند و این بدان معناست که در طول این دو ماه دادگاه‌ها برای رسیدگی به تخلیه واحدهای مسکونی مستاجران حکمی را صادر نمی‌کنند و در نتیجه مستاجران در این روزها نباید نگران تخلیه واحد مسکونی خود باشند.

البته قصه افزایش اجاره‌بها و رهن به همین مصوبه‌ها ختم نشد و همزمان با موج دوم شیوع کرونا ویروس و دغدغه‌های معیشتی و اقتصادی ناشی از آن، مستاجران با قیمت‌های عجیب و غریبی روبه‌رو شدند به طوری که اجاره مسکن برای نمونه در اصفهان با کمتر از 20 میلیون تومان نایاب شد.

بنابراین در این شرایط ستاد ملی کرونا دست به کار شد و هشتم تیر ماه، رئیس جمهوری در جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا از ممنوعیت افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن بیش از میزان تعیین شده از سوی دولت خبر داد. براساس این مصوبه، موجران نمی‌توانند میزان اجاره‌‌بهای دریافتی خود در سال جاری را بیش از مقدار مشخصی افزایش دهند. به‌طوری که امکان افزایش اجاره‌بها در تهران حداکثر 25 درصد، در سایر کلانشهرها حداکثر 20 درصد و دیگر شهرهای کشور حداکثر 15 درصد وجود دارد.

در همان زمان (هشتم تیرماه) حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرد، مشاوران املاک در سراسر کشور برای هرگونه تمدید قرارداد و تنظیم قراردادهای جدید برای اجاره مسکن باید براساس مصوبه ستاد کرونا اقدام کنند. این مصوبه از نهم تیرماه لازم‌الاجرا و پایان آن اعلام وضعیت سفید از سوی وزارت بهداشت است.

افزایش نجومی قیمت اجاره‌ها با کاهش ارزش پول ملی

براساس این گزارش رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان درباره صحبت‌های رئیس‌جمهور مبنی بر افزایش 15 تا 25 درصدی اجاره‌بها مسکن گفت: وضعیت افزایش قیمت بی‌رویه است و امسال افزایش قیمت به‌دلیل کاهش ارزش پول ملی بی‌داد کرد و ستاد کرونا با این اقدام سعی در بهتر شدن روند دارد.

رسول جهانگیری پیرامون اینکه سرمایه‌های سرگردان در بازار مسکن علت سربه‌فلک‌کشیدن قیمت‌ها است، اظهار داشت: تبدیل سرمایه‌های سرگران افراد برای حفظ ارزش به مسکن یکی از دلایل افزایش قیمت نجومی و رکود تورمی آن است و بهبود وضعیت نیازمند سیاست‌های کلان ملی است.

وی با اشاره به وضعیت بازار مسکن افزود: طی سال‌جاری قیمت مسکن به‌طور نجومی افزایش داشته است و همچنین همانند سال‌های گذشته خرید و فروش صورت نمی‌گیرد و حتی یک پنجم سال‌های گذشته هم ثبت قرارداد نشده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان درباره دلایل افزایش قیمت مسکن، بیان کرد: یکی از علل افزایش قیمت نجومی مسکن جوهای هیجانی و روانی و اینکه افرادی برای حفظ ارزش سرمایه‌های سرگردان خود آنها را تبدیل به کالا کرده و در بازارهای مختلف مانند خودرو و مسکن وارد می‌کنند.

تبدیل کالاهای مصرفی به سرمایه‌ای با سرمایه‌های سرگردان

وی ادامه داد: برای نمونه بسیاری از افراد که سرمایه‌های سرگردان دارند وقتی در بازار مسکن رکود ایجاد می‌شود سرمایه‌های خود در بازارهای سکه، دلار، خودرو وارد می‌کنند و متاسفانه با کاهش ارزش پول ملی دیدگاه‌ها به کالاها مصرفی همانند بازار خودرو به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است.

جهانگیری با اشاره به ثبت‌نام تعداد زیادی از مردم برای خرید خودرو، گفت: این چند میلیون نفری که برای خودرو ثبت‌نام کردند همه نیازمند آن نبودند، بلکه دیدند که به وسیله آن ارزش افزوده پولشان بیشتر می‌شود و به همین دلیل ثبت‌نام کردند.

وی با اشاره به اینکه 90 درصد جابه‌جایی‌ مستاجران از خرداد تا شهریور ماه هر سال است، افزود: قیمت تمام اقلام امسال چند برابر شد و زمانی که مسکنی با قیمت یک میلیارد تومانی به 2 میلیارد تومان و بیشتر افزایش پیدا کرده کسی که مالک این خانه است بر اساس همین افزایش نرخ کرایه را افزایش می‌دهد و همین مسئله سبب شده بود مستاجران دچار مشکل شوند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان با بیان اینکه در سال‌های اخیر الگوی اجاره مسکن در کشور تغییر کرده است، اظهار داشت: زمانی اجاره دادن مسکن برای مالکان به‌عنوان کمک هزینه زندگی تلقی می‌شد، اما در حال حاضر برای این افراد شغلی درآمدزا حساب می‌شود.

وی در پاسخ به اینکه براساس دستور دادستان که افزایش اجاره‌بها بیش از 20 درصد در کلان‌شهرها ممنوع است آیا این موضوع در شهر اصفهان اجرایی می‌شود، گفت: برطبق مصوبه‌ای ستاد کل کشور نزدیک 50 تا 60 درصد قراردادهای موجران اصفهان در همان مکان اجاره‌ای با توافق مالک و مستاجر تمدید شدند و با این حمایت‌ها دغدغه‌های مردم کاهش یافته است.

جهانگیری ادامه داد: قبل از ابلاغیه این مصوبه متاسفانه قیمت بازار مسکن، اجازه‌بها و رهن بی‌ضابطه و با توجه به نوسانات بازار ارز و کاهش ارزش پول ملی افزایش‌ داشته اما اکنون اکثر رهن و اجاره‌ها در شهر اصفهان با چنین دستورالعملی اجرایی می‌شود.

جلوگیری از رشد قیمت‌ها با اعلام سالیانه درصد اجاره‌بها توسط دولت

وی با بیان اینکه قیمت‌ مسکن هیچ تناسب اقتصادی ندارد و افزایش نجومی سبب شده که ضرر بزرگی به بازار مسکن وارد شود، چراکه با کاهش قدرت خرید مردم، خرید و فروش‌ها دچار مشکل می‌شود، گفت: اگر درصد افزایش قیمت اجاره‌بها از سوی دولت سالیانه اعلام شود از افزایش بی‌رویه اجاره‌بها جلوگیری می‌شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان اضافه کرد: چنانچه هر ساله و پیش از آغاز فصل رهن و اجاره چنین اقداماتی اجرایی شود و دولت درصد نرخ افزایش قیمت را اعلام کند بازار متعادل می‌شود و نظارت هم به خوبی صورت می‌گیرد.

وی در پاسخ به سوالی درباره اینکه آیا این طرح قابل نظارت است، بیان کرد: پیشنهادی که شده طرح آزمون پس نداده‌ای است، پیش از این نیز این پیشنهاد را به استانداری داده بودیم و اگر قرار شد سالانه دولت افزایش قیمت را مشخص کند مبنای آن قرارداد سال گذشته است.

جهانگیری اضافه کرد: چنانچه این طرح از سوی دولت پیگیری شود جایگاه خوبی در میان اصناف پیدا خواهد کرد تا بتوانند به خوبی اجاره‌نامه‌ها را رصد کنند، حتی بر اساس اجاره نامه مستاجر قبل نیز این مسئله قابل رصد و پیگیری است.

وی درباره دلال‌بازی در بازار مسکن اصفهان، گفت: این موضوع مختصص شهر اصفهان نیست چرا که با کاهش چندین مرتبه ارزش پول ملی و نوسانات بازار ارز و سکه یکی از بازارهای که از قفل سرمایه‌های سرگردان افراد جلوگیری می‌کند بازار مسکن است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان درباره اینکه سالیانه 10 تا 20 درصد براساس نرخ تورم در جامعه قیمت اجاره‌بها و رهن افزایش می‌یابد، اظهار داشت: اینکه می‌گویند مشاوران املاک باعث افزایش قیمت‌ها می‌شوند به صورت موردی را رد نمی‌کنم اما کلیت دلالان بازار، صنوف و دیگر اقشار هستند که در سایر بخش‌ها فعالیت می‌کنند و برای دستیابی به منافع خاص اقتصادی در این زمینه وارد می‌شوند.

وی ادامه داد: دلال‌بازی در اختیار مشاوران املاک و مالکان اصلی نیست بلکه مختصص افرادی با سرمایه‌های انباشته و سرگردان است که با تزریق آنها در بازار مسکن سبب تلاطم آن می‌شوند.

جهانگیری در پاسخ به اینکه بیشترین حجم معاملات بازار مسکن و اجاره‌بها شهر اصفهان در چه متراژی است، گفت: متاسفانه ساختار اجتماعی ما به گونه‌ای است که خانواده‌ها دونفره و تک فرزندی یا حتی انفرادی در یک خانه زندگی می‌کنند و مسکن‌ها باید به شکلی باشند که متراژهای کمتر از 100 متر داشته و متناسب با قدرت خرید مردم باشند اما متاسفانه ساخت و ساز مسکن هم همخوانی با تقاضای بازار نیست.

وی در ادامه اظهار داشت: به‌دلیل تغییر سبک زندگی با گذشتگان ما و کاهش متاسفانه رشد جمعیت از 3.5 درصد به 1.3 دهم درصد که کوچک‌تر شدن نظام خانواده را همراه داشته نه تنها تهدیدی است بلکه مردم بیشتر به خرید و اجاره خانه‌های با متراژهای 50 تا 60 متری تمایل دارند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان پیرامون روند نظارت بر بازار مسکن در شهر اصفهان، افزود: شرایط بازار مسکن به عرضه و تقاضا وابستگی دارد با توافق 30 تا 50 درصدی مالک و مستاجر دیگر اتحادیه دخالتی بر قیمت‌ها ندارد.

وی بیان کرد: به طور قانونی نمی‌توانیم نظارتی بر قیمت‌ها داشته باشیم زیرا هنگامی که فرد مالک قیمتی را پیشنهاد می‌دهد و مستاجر با قبول آن هزینه‌ها را واریز می‌کند دیگر دستگاه تعزیراتی نمی‌تواند در این مورد ورود و نظارت کند چون قانونی در چنین زمینه‌ای نوشته نشده است.

جهانگیری با اشاره به پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در آینده اظهار داشت: مسکن با این قیمت‌ها اکنون دچار رکود تورمی شده و در آینده نزدیک هم اگر چنین شرایطی وجود داشته باشد، خرید و فروش‌ها بازهم کاهش پیدا می‌کند.

وی درباره چگونگی بهبود وضعیت مسکن و بازار اجاره‌بها و رهن افزود: بهبود این وضعیت نیازمند سیاست‌های کلان ملی است اگر درصد افزایش قیمت اجاره‌بها از سوی دولت سالیانه اعلام شود و ضمانت‌های قانونی بیشتری برای سال آینده با لحاظ زیرساخت‌های مدنظر اصناف توسط مسئولان حمایت شود، دولت و قوه‌قضائیه با همدلی و همکاری در کنار یکدیگر می‌توانند قیمت‌ها را در بازار رهن و اجاره کنترل کنند.

تسنیم نیوز