بررسی نحوه عملکرد قانون عرضه و تقاضا بر بازار ملک
۱۱:۴۰ | ۱۳۹۹/۰۵/۱۹
به گزارش اخبار ساختمان، مسکن، بزرگ‌ترین مولفه ثروت خانواده است، بنابراین تاثیر زیادی بر اقتصاد دارد. انگلیس یکی از بالاترین میزان مالکیت املاک در جهان را دارد.
در سال ۲۰۰۶، انگلیس تقریبا ۷۷ درصد مالکین نسبت به ۵۰ درصد مالکین در فرانسه را به خود اختصاص داده بود.
بااین‌حال، در سال‌های اخیر، درصد خریداران خانه کاهش‌یافته، زیرا دریافت وام مسکن، دشوارتر شده و نرخ مالکیت به ۶۶ درصد رسیده است.
املاک و مستغلات، دارایی‌های ملموس هستند که شامل ملک و زمین می‌شوند و همانند دارایی‌های دیگر در معرض عرضه و تقاضا هستند.
قیمت مسکن، همانند سهام و اوراق قرضه به قانون عرضه و تقاضا بستگی دارد. در این گزارش نحوه عملکرد این نظریه اقتصادی و چگونگی تاثیر آن بر بازار املاک و مستغلات بررسی‌شده است.
عرضه و تقاضا
قانون عرضه و تقاضا یک اصل اساسی اقتصادی است که رابطه بین عرضه و تقاضا برای یک کالا یا خدمات را توضیح می‌دهد و اینکه چگونه تعامل آن‌ها بر قیمت آن کالا یا خدمات تاثیر می‌گذارد.
وقتی تقاضای زیادی برای کالا یا خدمات وجود داشته باشد، قیمت آن بالا می‌رود. اگر کالای یا خدمات زیادی موجود باشد اما تقاضای کافی برای آن وجود نداشته باشد، قیمت کاهش می‌یابد. نظریه عرضه و تقاضا یکی از اساسی‌ترین اصول اقتصاد است.
بازار مسکن، نمونه کاملی از نحوه عملکرد عرضه و تقاضا در یک صنعت است، زمانی که تقاضا برای مسکن زیاد، اما عرضه کم باشد، قیمت خانه‌ها اغلب افزایش می‌یابد و هنگامی‌که عرضه بیش از تقاضا در بازار مسکن ایجاد شود، ممکن است صاحبان خانه به دلیل تقاضای کمتر، قیمت خود را کاهش دهند.
تقاضا
قانون تقاضا بر این اساس است که افراد تقاضای کالایی را که قیمت بالاتری داشته باشد کمتر دارند و یا ندارند. این اتفاق زمانی می‌افتد که همه عوامل دیگر مشابه باشند.
عرضه
زمانی که کالا یا خدمات در بازار افزایش یابد، قیمت‌ها کاهش می‌یابد، اما وقتی قیمت‌ها افزایش پیدا کند، تعداد کالاها و خدمات رو به کاهش هستند. دلیل آن این است که تمایل به تولید و فروش کالاها با قیمت بالاتر هزینه بیشتری به دنبال دارد.
بیشتر بخوانید: رمز موفقیت کشورهای خارجی در مدیریت بازار مسکن چیست؟
عرضه و تقاضای املاک و مستغلات
بازار مسکن بسیار به عرضه و تقاضا متکی است، به همین دلیل در صنعت بسیار برجسته شده است. هر معامله مسکن، شامل یک خریدار و یک فروشنده است. خریدار پیشنهادی را بر روی یک ملک ارائه می‌دهد و فروشنده آن را می‌پذیرد و یا نمی‌پذیرد، قانون عرضه و تقاضا قیمت تعادل یک ملک را تعیین می‌کند. عرضه کمتر ممکن است قیمت را افزایش دهد.
عوامل موثر در عرضه و تقاضای مسکن
اندازه‌گیری میزان عرضه و تقاضا در بازار املاک و مستغلات آسان نیست. این امر تا حدودی به این دلیل است که ساخت خانه‌های جدید و مرمت خانه‌های قدیمی به زمان زیادی نیاز دارد تا دوباره به بازار بازگردند. به‌این‌ترتیب، املاک و مستغلات مانند سایر صنایع نیست که سریع وارد بازار شود.
برخی از عوامل که بر تقاضای مسکن تاثیر دارد، شامل پایین آمدن نرخ بهره یا هزینه‌های وام است. وقتی نرخ بهره پایین است، مردم معمولا تمایل به پرداخت بدهی‌های بیشتر دارند، آن‌ها ممکن است بتوانند تامین مالی برای خانه داشته باشند، زیرا میزان بهره‌ای که برای پرداخت آن‌ها دارند، سنگین نیست.
اگر خریداران بیشتری در بازار باشند، تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد و اگر عرضه برای مسکن محدود باشد، این امر باعث می‌شود افراد در یک محیط با نرخ پایین، علاقه بیشتری برای خرید داشته باشند.
موجودی مسکن در زمان بروز بلایای طبیعی، مانند سیل و زلزله و هنگامی‌که املاک موجود تخریب می‌شود، کاهش می‌یابد.
بیشتر بخوانید: طرحی جهانی به نام «خانه های کوچک متراژ»
سقوط بازار مسکن
یکی از دلایل عمده رکود اقتصادی بزرگ که پس از بحران مالی در اواسط دهه ۲۰۰۰ رخ داد، سقوط بازار مسکن بود و این مورد نتیجه مستقیم قانون عرضه و تقاضا را نشان داد.
در طول بحران مالی، بانک‌ها وام‌هایی با بهره کم ارائه کردند. افرادی که پیش‌ازاین قادر به تهیه خانه نبودند، در این زمان قادر به تحقق رویاهای خود شدند.
در این مدت، خریداران سوداگر نیز وارد بازار شدند و تقاضای مسکن را افزایش دادند و در همان زمان کاهش عرضه نیز مشاهده شد. همه این موارد، به‌نوبه خود، قیمت‌ها را به میزان بسیار بالا رساند. قانون عرضه و تقاضا شرایطی را ایجاد می‌کند که خریداران و فروشندگان در تعامل باشند.
بررسی اطلاعات پیش از شیوع کروناویروس نشان می‌دهد که نرخ بهره متناسب با همه این واقعیت‌ها نیست و عوامل دیگری نیز مانند شرایط اعتبار یا محدودیت عرضه نیز در این بازار نقش دارد.
بر اساس مقاله‌ای که در سال ۲۰۲۰ منتشر شده است، کاهش نرخ بهره در چهار دهه گذشته، همراه با افزایش درآمدها، ممکن است افزایش قیمت خانه‌های کشورهایی مانند انگلیس را توضیح دهد.
سایر عوامل مرتبط با مسکن ممکن است شامل هزینه‌های نگهداری و مالیات باشد. هزینه‌های نگهداری مطابق با تورم در انگلیس افزایش‌یافته است. مالیات بر املاک در انگلستان اندک و نسبتا ثابت است، اما شواهدی وجود دارد که نشان می‌دهد مالیات بالاتر، احتمالا قیمت خانه را کاهش می‌دهد.
تاثیر خانه‌نشینی کرونا در مشاغل بسیار زیاد است، شاید کمک‌های دولتی بتواند اندکی کمک‌کننده باشد، اما این تعطیلی‌ها منجر به بروز مشکلاتی در آینده مشاغل خواهد شد. بسیاری از مشاغل منابع مالی لازم برای ادامه را نخواهند داشت و مشاغل حاشیه‌ای از بین خواهند رفت.
کاهش شدید قیمت مسکن، برساخت و سازها تاثیر منفی دارد و منجر به رشد اقتصادی پایین‌تر می‌شود و همین عاملی در رکود اقتصادی خواهد شد.
قیمت مسکن
قیمت مسکن می‌تواند روی شیوه وام‌دهی بانک‌ها تاثیر بگذارد. هنگامی‌که قیمت‌ها به‌سرعت در حال افزایش است، بانک‌ها شاهد بهبود ارزش دارایی‌های خود هستند.
نابرابری جغرافیایی در برخی از مناطق باعث افزایش قیمت مسکن شده است و قیمت بالای مسکن می‌تواند باعث شود برخی از کارگران نتوانند توانایی خرید مسکن داشته باشند.
در یک دهه گذشته، نسبت صاحب‌خانه‌ها کاهش‌یافته است.
کاهش قیمت مسکن ممکن است وضعیت اجاره‌نشین ها را بهتر کند، از آنجا که کاهش قیمت خانه با کاهش اجاره مرتبط است (یا حداقل رشد اجاره را محدود می‌کند)، تاثیر کمتری در هزینه‌های مصرف‌کننده خواهد داشت.
بیشتر بخوانید: کاهش 33 درصدی سرمایه گذاری در بخش املاک جهان
مهم‌ترین عواملی که بر بازار مسکن تاثیر دارند
بازار مسکن، تحت تاثیر وضعیت اقتصاد، نرخ بهره، درآمد واقعی و تغییر در اندازه جمعیت است. با دوره افزایش تقاضا و عرضه محدود، شاهد افزایش قیمت خانه، افزایش اجاره‌بها و افزایش خطر بی‌خانمان شدن روبرو خواهیم بود.
رشد اقتصادی
تقاضا برای مسکن به درآمد بستگی دارد. با رشد اقتصادی بالاتر و افزایش درآمد، مردم می‌توانند برای مسکن بیشتر هزینه کنند و این باعث افزایش تقاضا و قیمت خواهد شد.
بیکاری
بیکاری مربوط به رشد اقتصادی است. وقتی بیکاری در حال افزایش است، کمتر کسی قادر به تهیه خانه خواهد بود، حتی ممکن است ترس از بیکاری، مردم را از ورود به بازار ملک منصرف کند.
نرخ بهره تسهیلات بانکی
نرخ بهره بر هزینه پرداخت ماهانه وام تاثیر دارد. یک دوره نرخ بهره بالا باعث افزایش هزینه‌های پرداخت وام و باعث کاهش تقاضای خرید مسکن می‌شود.
نرخ بهره بالا باعث می‌شود اجاره نسبتا جذاب‌تر از خرید شود.
به‌عنوان‌مثال، در سال‌های ۱۹۹۰ تا ۱۹۹۲ افزایش شدید نرخ بهره باعث افت شدید قیمت مسکن در انگلیس شد، زیرا بسیاری از مالکان نمی‌توانستند افزایش نرخ بهره را تحمل کنند.
انتظارات نسبت به بازار مسکن مهم است، اگر مردم از قیمت‌ها ترس داشته باشند، خرید مسکن را به تعویق می‌اندازند.
در دسترس بودن وام
در سال‌های رونق ۲۰۰۶ تا ۱۹۹۶، بسیاری از بانک‌ها مشتاق پرداخت وام بودند اما رکود اقتصادی و افزایش بیکاری بسیاری را از خرید مسکن منصرف کرد.
از سال ۲۰۱۲، باوجود اقتصاد نسبتا ضعیف، قیمت مسکن سریع‌تر از تورم افزایش‌یافته است و تا حدودی به دلیل کمبود مداوم عرضه و افزایش جمعیت است.
مالیات بر دارایی
سالانه در بسیاری از کشورها، صاحبان املاک مسکونی باید اظهارنامه وضعیت ملک را ارائه کنند و با این کار مشخص کنند که آیا ملک آن‌ها مشمول مالیات خانه‌های خالی و یا مالیات دیگری می‌شود یا خیر؟
برای مثال در شهر ونکوور کانادا، صاحبان املاک باید مالیات بپردازند، چه خانه خالی و چه غیر خالی. اما در برخی از موارد مشمول مالیات نیستند؛ اگر ملک حداقل ۶ ماه از سال به‌عنوان اقامتگاه برای مالک، عضو خانواده یا دوست وی استفاده‌شده باشد و یا اجاره برای اهداف مسکونی برای حداقل ۶ ماه و یا دوره ۳۰ روزه متوالی یا بیشتر باشد.
معافیت مالیات بر دارایی
اگرچه تمام املاک ارزیابی می‌شوند، اما همه املاک شامل مالیات نیستند؛ برخی از دارایی‌ها مانند مالکیت سازمان‌های مذهبی یا دولتی از پرداخت مالیات معاف هستند. همچنین افرادی مانند جانبازان که واجد شرایط معافیت باشند هم از پرداخت مالیات معاف هستند.
در سال ۲۰۱۸، هنگ‌کنگ گران‌ترین شهر از نظر قیمت مسکن بود. سنگاپور هم برای بازار گران املاک و مستغلات در جهان رتبه خوبی داشت.
یکی از بازارهای پیشرو مسکن در جهان، شانگهای است که بین سال‌های ۲۰۱۷ تا ۲۰۱۸ شاهد رشد سالانه ۱۱.۲ درصد قیمت مسکن بوده است.
داشتن ملک و سرمایه‌گذاری برای آن به‌عنوان یکی از امن‌ترین و بهترین راه‌های تضمین ثروت طولانی است.
در گزارشی، کشورهایی که کمترین و بالاترین میزان مالیات نقل‌وانتقال ملک را دارند معرفی شدند و نرخ مالیات نقل‌وانتقال املاک مربوط به خرید ملک مسکونی که یک‌میلیون دلار ارزش دارد تخمین زده‌شد.
کشورهایی که بالاترین نرخ نقل‌وانتقال ملک را دارند
بلژیک در صدر این فهرست، به‌عنوان کشوری که بیشترین نرخ مالیات نقل‌وانتقال املاک در جهان را دارد، قرار گرفته است. مالیات نقل‌وانتقال ملک در این کشور ۱۱.۳ درصد و متوسط نرخ جهانی تقریبا ۳.۳ درصد است. این بدان معناست که اگر شخصی صاحب‌ملکی در بلژیک باقیمت یک میلیون دلار باشد، باید ۱۱۳.۱۳۱ دلار بپردازد.
نرخ مالیات متوسط در اروپا ۳.۸ درصد و مشابه میانگین جهانی است. بااین‌حال، نرخ در کشورهای بزرگ اروپای غربی مانند اسپانیا هشت درصد، فرانسه ۵.۱ درصد و آلمان پنج درصد و بالاتر از میانگین جهانی است.
کشورهایی که کمترین نرخ مالیات نقل‌وانتقال ملک رادارند
این گزارش نشان می‌دهد که ایالات‌متحده، رومانی، روسیه و نیوزیلند کمترین نرخ مالیات را دارند. نرخ مالیات موثر در این کشورها به ترتیب ۶ درصد در ایالات‌متحده، دو درصد در رومانی و بقیه صفر درصد است.
از بین ۲۶ کشور مورد بررسی، نیوزیلند و روسیه تنها کشورهایی هستند که این مالیات را دریافت نمی‌کنند. البته بر اساس گزارش‌ها تنها نیوزیلند است که هیچ مالیاتی دریافت نمی‌کند و روسیه هم مالیات سوری ۳۰ دلار را تعیین کرده است.
در کشورهایی مانند بلغارستان، مالیات نقل‌وانتقال املاک به شهرداری و محل ملک بین یک تا ۳ درصد متغیر است.
نرخ بالای مالیات انتقال ملک در بلژیک و سایر کشورهای اروپای غربی می‌تواند توسعه سریع اقتصادی آن‌ها را محدود کند.
جمع‌آوری مالیات بر املاک به‌عنوان درصدی از سهام سرمایه خصوصی یک کشور نشان‌دهنده بار مالیات بر املاک و مستغلات در یک اقتصاد است. بار مالیاتی بالاتر، به‌ویژه سرمایه، باعث کاهش سرمایه‌گذاری، کاهش بهره‌وری و رشد اقتصادی می‌شود.
قیمت خانه در انگلیس، اسپانیا و استرالیا به دلیل تاثیر همه‌گیر کروناویروس کاهش‌یافته است.
قیمت مسکن در ایالات‌متحده و چین تا پایان سال تاحدی منفی و در آلمان به‌طور گسترده ثابت خواهد بود.
محققان انتظار دارند که رشد قیمت مسکن در اکثر کشورها در سطح جهانی تحت تاثیر بیماری همه‌گیر جهانی قرار گیرد.
بر اساس پیش‌بینی‌های انجام‌شده، اسپانیا با هشت تا ۱۲ درصد کاهش قیمت مسکن مواجه خواهد شد و این در حالی است که استرالیا با پنج تا ۱۰ درصد و انگلیس تا پایان سال جاری کاهش سه تا هفت درصدی را تجربه کند.
در میان نبود ثبات اقتصادی فعلی، سال ۲۰۲۰ به نظر می‌رسد زمان جالبی برای بازار مسکن و تاثیرات آن بر روند بازار املاک و مستغلات باشد. روند بازار املاک و مستغلات بین سال ۲۰۰۹ تا ۲۰۱۹ به طرز چشمگیری تغییر کرده است.
رکود بزرگ تاثیر فجیعی بر ارزش‌های خانه داشت، پس از ۱۸ ماه، سرانجام رکود در پایان سه‌ماهه دوم سال ۲۰۰۹ به پایان رسید، از آن زمان تاکنون، افزایش چشمگیر ارزش مسکن در طول سال‌ها رخ‌داده است، یکی از اصلی‌ترین دلایلی که قیمت مسکن طی این سال‌ها بسیار افزایش‌یافته است کمبود موجودی مسکن در دسترس خریداران است.
با این‌وجود، صرف‌نظر از پیش‌بینی‌های ما برای سال ۲۰۲۰، این روند به دلیل گسترش کووید-۱۹ در حال تغییر است. احتمالا این روند برای باقی‌مانده سال ادامه خواهد یافت و با کاهش قیمت خانه تا پایان سال ۲۰۲۰ انتظار می‌رود که قیمت‌ها در سال ۲۰۲۱ بهبود یابند، اما این نیز به نحوه پایان سال ۲۰۲۰ بستگی دارد.
ایسنا
