بیشتر خانه‌های خالی در شمال تهران هستند

به گزارش اخبار ساختمان، کلاف سردرگم تامین سرپناه، این روزها بیش از همیشه مستاجران را آزار می‌دهد و رونمایی از طرح‌هایی چون ساخت مسکن برای اقشار ضعیف، نتوانسته است حتی کورسوی امیدی در دل صاحبان درآمدهای ثابت در جهت تامین مسکن ایجاد کند. مجلس سعی دارد که با مالیات بستن بر خانه های خالی و افزایش میزان عرضه به کنترل قیمت‌ها در بازار کمک کند و دولت هم به دنبال پرداخت وام ودیعه مسکن است. سیاست‌هایی که کارشناسان از آنها به عنوان مسکن های کوتاه مدت در بازار یاد می کنند.

غلامرضا سلامی کارشناس مالیاتی که ادعای مسئولین در وجود بیش از ۲ میلیون خانه خالی در کشور را قبول ندارد، می‌گوید: اجاره بها در ایران به واسطه رشد شدید قیمت مسکن رشد قابل ملاحظه ای داشته به طوری که یک مالک می‌تواند حتی بیش از درآمد ماهانه خود از اجاره یک واحد مسکونی درآمد کسب کند. در چنین شرایطی چطور می توان ادعا کرد که بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. آن هم در شرایطی که حدود ۹۰ درصد مردم جامعه به دنبال این هستند که ارزش دارایی خود را حفظ کرده و درآمد بیشتری کسب کنند.

به گفته او بیشتر خانه های خالی موجود در تهران خانه های لوکسی است که هدف از ساخت آنها اجاره دادن، نبوده است. ضمن اینکه با توجه به قیمت بالای این خانه‌ها مشتری هم برای آنها وجود ندارد.

او می‌گوید: گرفتن مالیات از خانه های خالی و اجبار مالکان به اجاره آن بیش از اینکه به یک طرح مالیاتی شباهت داشته باشد شبیه مصادره اموال است.

چه تعداد خانه خالی در کشور وجود دارد

رشد فزاینده قیمت مسکن با توجه به محدودیت درآمدهای نفتی دولــت و توجه به مالیات، دولت را بــه یاد قانون مالیات واحدهای مسکونی خالی انداخته است. به گفته رئیس سابق مجلس شورای در تهران ۵۰۰ هزار مسکن اضافه و در کل کشور ۲ میلیون مسکن خالی داریم. همچنین بر اساس سرشماری نفوس سال ۹۵ در اســتان تهران ۳ میلیون و ۸۹۰ هزار واحد مسکونی وجود داشته که ۴۹۰ هزار تای آنها یعنی معدل ۱۳ درصد تعداد خانه‌های موجود تهران خالی بوده است.

آمار خانه‌های خالی تهران بیش از دو برابر استاندارد جهانی است. موجودی مسکن کل ایران نیز در سال ۹۰ حدود ۲۱ میلیون و ۶۶۳ هزار واحد بوده که با ۱۷ درصد رشد به ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد رسیده است. در مقابل، آمار خانه‌های خالی از یک میلیون و ۶۶۳ هزار واحد به ۲ میلیون و ۵۸۴ هزار واحد افزایش یافته و حدود ۵۵ درصد رشد کرده است.

اما سلامی کارشناس مالیاتی این اعداد را قبول نداشته و می‌گوید: چطور ممکن است مالکی خیلی راحت قید درآمد خوبی که می‌تواند از محل اجاره ملک خود داشته باشد را بزند. به گفته او بیشتر واحدهای مسکونی خالی که تهران وجود دارد خانه های لوکسی است که در مناطق لاکچری‌نشین تهران ساخته شده و اصلا برای اجاره مناسب نیست.

او با بیان اینکه بازار سوداگری در خانه های لوکس بسیار داغ است ادامه می دهد: بیشتر این خانه های لوکس با اهداف سفته بازی ساخته شده و از ابتدا اصلا قرار نبوده که اجاره داده شود. ضمن اینکه با توجه به لاکچری ساز بودن این خانه‌ها کمتر کسی توان اجاره آنها را دارد.

این کارشناس مالیاتی ادامه داد: از آنجایی که ادله دولت و مجلس برای اجرای این طرح اشتباه است نمی‌توان انتظار داشت که این طرح تاثیری در کنترل بازار اجاره بها داشته باشد.

این اظهارات در حالی از سوی این کارشناس مطرح می شود که برخی کارشناسان به استناد اعمال مالیات بر خانه های خالی در تمام دنیا و مالیات بر خانه های دوم و سوم معتقدند اعمال مالیات بر خانه های خالی امری ضروری و اثر گذار است زیرا نباید این طور برداشت شود که ساخت مسکن لاکچری به قصد حفظ و یا حبس سرمایه ها مجاز است. از همین رو سیاستگذاران در لیبرال ترین اقتصادها نیز همواره برنامه های بازدارنده برای جلوگیری از هدر رفت منابع به این شکل تدارک می بیند که تبلور آن در قانون و متمرکز بر سیستم مالیاتی است.

لذا حتی اگر ادعای بی تاثیری وضع مالیات بر خانه های خالی در بازار اجاره هم درست باشد، دولت نباید اجازه تداوم لاکچری سازی بدون بهره برداری مناسب از ساختمان ها را به عده ای معدود و از محل سوداگری در بازار مسکن و تورم بدهد.

علاوه بر این اعمال مالیات بر خانه های خالی حتی با فرض ادعای این کارشناس مالیاتی در کوتاه مدت بر بازار اجاره تاثیر نداشته باشد از دو محل متفاوت بر بازار اجاره اثر گذار خواهد بود. که یکی از آنها اثر آنی بر بازار اجاره از محل اثار روانی بر بازار اجاره است و اثر بعد ان که در بلند مدت نمود خواهد کرد، هدایت سرمایه های لاکچری ساز به سمت ساخت مسکن های با قیمت کمتر.

هزینه گرفتن مالیات از خانه‌های خالی بیش از درآمدش

اما سابقه اخذ مالیات از خانه‌های خالی چیست؟ مرکز پژوهش‌های مجلس سابقه اجرای این مالیات را دهه ۶۰ دانسته است. قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی در سال ۶۶ به عنوان بخشی از قانون مالیات ملی غیرمستقیم تصویب شده اما در سال ۸۰ لغو شده است. یکی از مهم‌ترین ایراداتی که منجر به لغو مالیات شد، عدم امکان شناسایی این خانه‌ها بود. وابسته بودن شناسایی خانه‌های خالی به بستر فناوری اطلاعاتی موجب شده در کشورهایی که فاقد این بستر هستند، مشکلاتی در اجرا به وجود بیاید.

همچنین هزینه بالای اجرای طرح مالیات و درآمد ناچیزی که نصیب دولت بوده از جمله دلایل لغو این طرح در سال ۱۳۸۰ می‌شود. در اسفند ۹۲ نمایندگان مجلس در جریان بررسی لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم با مالیات واحدهای مسکونی خالی در شهرهای با بیش از یکصد هزار نفر جمعیت موافقت کردند. از آن زمان مالیات بر خانه‌های خالی تنها بر سر زبان‌ها افتاده اما هیچ گاه عملیاتی نشده است.

یک دلیل عمده عدم اجرای مالیات بر خانه های خالی، عدم وجود ســامانه ای جامع در زمینه مالیات بر خانه‌های اطلاعات املاک کشور و عدم امکان شناسایی این خانه‌هاست. هرچند سامانه املاک ۲۹ بهمن ماه سال گذشته توسط وزارت راه و شهرسازی رونمایی شده اما به دلیل عدم اتصال به دستگاه‌های مرتبط مثل شهرداری‌ها، سازمان مالیات و سازمان ثبت اسناد فاقد کارآیی لازم است.

تحلیل بازار