آیا دخالت دولت در بازار مسکن غلط است؟
آیا دخالت دولت در بازار مسکن غلط است؟

1399/04/04

در حالیکه در ایران سالهاست فعالان بازار مسکن و برخی کارشناسان؛ دخالت دولت بر بازار مسکن و اجاره بها را اشتباه و غلط ارزیابی می کنند کنترل اجاره بها در مورد بخشی از واحدهای مسکونی در آمریکا و کشورهای اروپایی اعمال می‌شود.
به گزارش اخبار ساختمان، سالها و به خصوص در اوایل شکل گیری کابینه دولت یازدهم، دولتمردان به خصوص وزیر سابق راه و شهرسازی دخالت دولت بر بازار مسکن را شدت رد می کرد. سیاست‌های غلط آن روزهای دولت در بازار مسکن که مشخص نبود دلیل این همه پافشاری بر آن چه بود این روزها خانه‌دار شدن را برای خانه اولی ها و حتی اقشار متوسط جامعه سخت تر کرده است. اما نکته ای که حائز اهمیت است این است که القاء عدم دخالت دولتها بر بازار مسکن از کجا و چرا نشات گرفته است.

این عدم دخالت دولت و بی تفاوتی تنها باعث این شد که روز به روز قدرت خرید متقاضیان مسکن کاهش یابد. و از طرف دیگر مدت زمان انتظار خانه دار شدن هر روز فاصله چشمگیری از تقاضای واقعی بگیرد.

سایت وزارت راه و شهرسازی در سال ۹۸ در بخش شاخص‌های اقتصادی مسکن، شاخص دسترسی به مسکن را در خصوص سال ۱۳۹۵ و بر اساس داده‌های آماری مرکز آمار ایران به روزرسانی و منتشر کرد. بر اساس آنچه وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده، ۳۱۷۲۰۰۰۰۰ ریال (۳۱ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان) متوسط «درآمد» خانوار شهری در ایران در سال ۱۳۹۵ بوده است. همچنین در این سال، میانگین قیمت هر واحد مسکونی ۱۹۱ میلیون و ۵۳۴ هزار تومان برآورد شده است.

بر اساس شاخص‌ها، از تقسیم قیمت مسکن بر درآمد خانوار شاخص دسترسی به مسکن به دست می آید که به طور متوسط ۶ سال بوده است. از سوی دیگر، با توجه به اینکه به طور میانگین یک سوم درآمد خانوارها به بخش مسکن تعلق می گیرد، بنابراین باید ۱۸ سال صبر کنند تا بتوانند خانه دار شوند.

فرمول تهیه شاخص دسترسی به مسکن

کارشناسان اقتصاد مسکن، درباره فرمول تهیه شاخص دسترسی به مسکن (شاخص توان پذیری) معتقد هستند: برای محاسبه این شاخص، میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی را که بانک مرکزی برای شهر تهران و مرکز آمار ایران برای کل کشور اعلام می کنند، در ۷۵ متر به عنوان متراژ میانگین مسکن در تهران و ۱۰۰ متر به عنوان متراژ متوسط مسکن در سراسر کشور ضرب می کنند که با این عملیات، متوسط قیمت یک دستگاه واحد مسکونی محاسبه خواهد شد.

سپس قیمت مسکن را بر میانگین درآمد خانوارها که مرکز آمار ایران سالانه برای شهر تهران و مناطق شهری کشور به صورت مجزا محاسبه و اعلام می کند، تقسیم می کنند. بعد از آن رقم به دست آمده شاخص دسترسی به مسکن یا شاخص توان پذیری است؛ اما برای به دست آوردن مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن، این رقم می بایست در ۳ ضرب شود چون بر اساس محاسبات انجام شده، به طور متوسط خانواده‌ها یک سوم سبد هزینه ای سالانه خود را به مسکن اختصاص می دهند.

اما یک کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که بر اساس محاسباتی که انجام داده ایم، شاخص دسترسی به مسکن در تهران برای سال ۱۳۹۳، ۱۲ سال، برای سال ۱۳۹۴، ۱۱ سال و برای سال ۱۳۹۵ حدود ۱۰ سال است.

نرگس رزبان، کارشناس اقتصاد مسکن نیز، درباره شاخص دسترسی به مسکن برای تهران و کل کشور به طور جداگانه اظهار داشت: برای تهران، میانگین هر واحد مسکونی را ۷۵ متر مربع در نظر می گیرند و این شاخص برای کل کشور، ۱۰۰ متر مربع است.

رزبان ادامه داد: همچنین برآوردهایی که برای دستیابی به این شاخص برای سال های ۹۶ و ۹۷ که هنوز داده های آماری آن را مرکز آمار ایران ارائه نداده، ما را به این رقم می رساند که شاخص دسترسی خانوارهای تهرانی به مسکن در سال ۱۳۹۶، ۱۰ سال و تا شهریور ۱۳۹۷، ۱۴ سال است. علت آن نیز، جهش ناگهانی قیمت مسکن در سال جاری و در مقابل عدم افزایش چندان درآمدها در سال ۹۷ نسبت سال قبل از آن بوده که سبب شد این شاخص تغییر یک باره داشته باشد.

وی شاخص دسترسی به مسکن برای کل کشور در سال های ۹۶ و ۹۷ (تا پایان شهریور) را با محاسبه واحد مسکونی ۱۰۰ متری (برای میانگین مناطق شهری کشور) به ترتیب ۹.۸ و ۱۲.۳ عنوان کرد. بر مبنای اعدادی که زربان برای شاخص دسترسی به مسکن اعلام کرد، میزان انتظار برای خانه دار شدن در سال ۹۳ معادل ۳۶ سال (۱۲ضربدر ۳)، برای سال ۹۴ معادل ۳۳ سال (۱۱ضربدر ۳)، برای سال ۹۵ معادل ۳۰ سال (۱۰ضربدر ۳)، برای سال ۹۶ معادل ۲۹.۴ سال (۹.۸ضربدر ۳) و برای نیمه نخست سال ۹۷ معادل ۳۶.۹ سال (۱۲.۳ضربدر ۳) خواهد بود.

اما افشین پروین پور کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که سالها پیش نیز دولت های اروپایی به دلیل جنگ جهانی به ساخت و ساز ورود کردند. او گفت:دولتهای اروپایی به ساخت و ساز پس از جنگ جهانی دوم برای رفع مشکل کمبود مسکن و سپس خروج تدریجی دولت ها از این بخش در سال های پس از آن اقدام کردند. نمی خواهم بگویم ما نیز در شرایط جنگ و یا بعد از جنگ قرار داریم اما در حال حاضر نیز به دلیل اشتباهاتی که در دولتهای گذشته به خصوص و دولت یازدهم و دوازدهم انجام داد تولید مسکن به شدت از تقاضا عقب ماند. پس در حال حاضر ما نیز دچار بحران کمبود مسکن هستیم و دولت باید در ساخت و ساز ورود مستقیم داشته باشد.

وی ادامه داد: باید جدیت دولت در ساخت مسکن ملی را به فال نیک گرفت اما این اقدام نیز دیر بود و باید زودتر انجام می شد. حتی در آمریکا یا انگلیس به عنوان دو کشور نماد سرمایه داری هم دولت ها در بخش مسکن دخالت می کنند.

حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک اما معتقد است که ورود بانک‌ها به حوزه مسکن و بنگاه‌داری از سوی این موسسات سالهاست که قیمت مسکن را دستخوش تغییر می کند.

وی با اشاره به اینکه تا زمانی که اقدامات لازم برای خروج مسکن از حالت سرمایه ای به مصرفی صورت نگیرد دخالت همه جامبه دولت هم نمی تواند موثر باشد تاکید کرد: نظارت کافی از سوی کمیسیون عمران مجلس بر سیاست‌های مسکن دولت‌ها وجود نداشته است پس اگر دولت ها به وظیفه خود در تولید مسکن کشور عمل می کردند و مجلس بر روی آن نظارت داشت امروز وضعیت ما اینطور نبود.

اما نتیجه یک مطالعه درباره مداخله دولت‌های عضو سازمان OECD در بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد که این کشورها در همه شرایط به ویژه بروز بحران، مسکن را به حال خود رها نمی‌کنند. سازمان OECD سازمانی است بین‌المللی، دارای ۳۵ عضو، که اعضای آن متعهد به اصول دموکراسی و اقتصاد آزاد هستند. این سازمان به تعبیری عمده‌ترین سازمان بین‌المللی تصمیم‌گیرندهٔ اقتصادی است. مقرّ اصلی این سازمان در شهر پاریس است.

این سازمان در سال ۱۹۴۸ میلادی تحت عنوان سازمان همکاری اقتصادی اروپا تأسیس شد. این مؤسسه تحت مدیریت رابرت مارژولین فرانسوی به‌منظور اجرای طرح بازسازی کشورهای اروپایی بعد از جنگ جهانی دوم ایجاد شد؛ طرحی که تحت عنوان برنامهٔ مارشال توسط ایالات متحدهٔ آمریکا برای بازسازی اروپا بعد از جنگ و مبارزه با کمونیسم برنامه‌ریزی شده بود. در سال‌های بعد، اعضای غیر اروپایی نیز به این سازمان پیوستند و در سال ۱۹۶۱ میلادی در اجلاسی با تصویب آیین‌نامهٔ جدید در زمینهٔ توسعه و اقتصاد، نام سازمان را نیز به سازمان همکاری و توسعهٔ اقتصادی تغییر دادند.

وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در گزارشی به بررسی اجمالی سیاست‌های دولت‌ها در کشورهای مبتنی بر اقتصاد بازار در مورد اجاره مسکن پرداخته است.

بر مبنای این گزارش، دولت‌ها در کشورهای مبتنی بر اقتصاد بازار، حتی در شرایط عادی نیز اجاره مسکن را به حال خود رها نکرده و در این بازار مداخله می‌کنند؛ چرا که صاحبان مسکن، قدرت چانه‌زنی بالایی داشته و از طرفی مسکن جز کالاهای اساسی است. دولت‌ها در زمینه‌های کنترل اجاره بهای اولیه، میزان افزایش اجاره، ویژگی‌های قرارداد اجاره و کیفیت مسکن اجاره‌ای مقررات‌گذاری کرده‌اند.

این گزارش می‌افزاید: دولت‌ها از طریق سیاست‌هایی نظیر ساخت مسکن اجتماعی، اجرای اصول صحیح شهرسازی یا مداخله مستقیم در قیمت گذاری در شرایط قرارداد مداخله می‌کنند. نرخ افزایش اجاره بها در طول مدت قرارداد و یا دوره‌های افزایش اجاره در ۲۲ کشور از میان ۳۵ کشور مورد بررسی، بر اساس مقررات تعیین می‌شود.

در استرالیا، اتریش، دانمارک، فرانسه، آلمان، ایرلند، هلند و امریکا کنترل اجاره بها در مورد بخشی از واحدهای مسکونی اعمال می‌شود.

در آلمان، مقررات مربوط به اجاره مسکن در مناطقی اجرا می‌شود که بازار مسکن با فشار بالای تقاضا مواجه است. در این مناطق اجاره فقط می‌تواند تا ۱۰ درصد بیشتر از نرخ تعیین شده برای هر منطقه باشد. در ایالات متحده امریکا، مقررات کنترل اجاره مسکن در برخی از شهرهای بزرگ اجرا می‌شود؛ اما به صورت یکنواخت در سطح ملی اجرا نشده است.

در ایرلند دولت در سال ۲۰۱۶ مقررات تنظیم اجاره بها را برای مناطق با تقاضای بالا برای مسکن اجاره‌ای تعیین کرده است، بر اساس این مقررات اجاره‌ها حدا کثر تا ۴ درصد در سال به مدت سه سال می‌توانند افزایش یابند.

این گزارش همچنین نتیجه می‌گیرد که در شرایط کرونا که اشکال متنوعی از مسائل اقتصادی خانوارها را تهدید می‌کند، تمهید و اجرای سیاستهای مناسب در حوزه اجاره بهای مسکن بیش از شرایط عادی ضروری است.

این روزها دولت نیز در یک سال باقی مانده تلاش دارد تا به وضعیت بازار مسکن سر و سامان بدهد. دولت تلاش دارد تا با اعطای تسهیلات به مستاجران و تعیین سقف عملا بازار مسکن و اجاره بها را تا حدودی از التهاب خارج کند. اما باید به یک نکته توجه کند. مادامی که تولید مسکن به میزان تقاضا نیست و قوانینی مثل اخذ مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی از سکنه اجرایی نشود تمام این اقدامات تنها مسکّن خواهد بود.

تحلیل بازار