آماده باش بازار مسکن برای افزایش قیمت

به گزارش اخبار ساختمان، تا پایان سال ۹۸ با توجه به نوسانات قیمت مسکن در سال جاری، نرخ عوارض ساختمانی در مناطق مختلف شهر تهران بین ۷/ ۲ تا ۴/ ۳ درصد قیمت فروش است. اما از آبان ماه سال گذشته شهرداری اعلام کرد که با هدف ایجاد تبعیض مثبت بنا دارد بالاترین میزان افزایش هزینه صدور پروانه ساختمانی را برای پروژه‌های مناطق شمالی شهر اعمال کند تا از این طریق هزینه‌های مربوط به عوارض ساختمانی در ساخت مسکن در مناطق جنوبی و کم‌ برخوردار شهر نسبت به نیمه شمالی و برخوردار شهر کمتر شود. مدیریت شهری پایتخت امیدوار است از این طریق بخشی از ساخت وسازهای شهر به محدوده‌های کم‌ برخوردار و فرسوده شهری هدایت شود.

معاون شهردار تهران در این باره گفت: از آنجا که عوامل مختلف کالبدی و اجتماعی-فرهنگی و معیارهای متعددی مانند شاخص‌های همجواری و میزان نزدیکی و دوری به کاربری‌های خاص از جمله مراکز بهداشتی- درمانی، مراکز آموزشی، ایستگاه‌های مترو، بزرگراه‌ها، پارکینگ‌های عمومی، فضاهای سبز، پایانه‌ها، ایستگاه‌های آتش نشانی، قرارگیری در محدوده طرح ترافیک و زوج و فرد و... به‌عنوان عوامل موثر بر ارزش املاک در شهر تهران مورد بررسی و تحلیل قرار گرفته‌اند، در نهایت برآیند تاثیر این شاخص‌ها در کنار شاخص «ضوابط طرح تفصیلی» و «تناسبات و ابعاد عرصه» و سایر متغیرهای تاثیرگذار، به‌ عنوان عوامل موثر در فرمول محاسبه عوارض صدور انواع گواهی و پروانه ساختمانی مورد محاسبه قرار می‌گیرد.

بدین ترتیب شهرداری اعلام کرده که عوارض صدور پروانه ساختمانی در سال ۹۹ بین ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش پیدا خواهد کرد که می تواند درآمد حاصل از ساخت‌وساز در شهرتهران را معادل حدود ۸ درصد افزایش دهد.

با این وجود، معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران اعلام کرده است مدیریت شهری پایتخت به منظور حمایت از سازنده‌های مسکن که مانند سایر فعالان اقتصادی به دلیل شیوع ویروس کرونا در انتهای سال جاری با مشکلات مالی و اقتصادی مواجه شده‌اند تا پایان اردیبهشت ماه ۹۹ اقدام به افزایش هزینه صدور پروانه نخواهد کرد و سازنده‌ها تا پایان اردیبهشت ماه که پس از کسر روزهای تعطیل، معادل ۴۵ روز کاری خواهد بود می‌توانند با همان نرخ‌های مربوط به سال گذشته اقدام به دریافت مجوز ساخت‌وساز کنند.

مخالفت ها هم جدی است

اما درکنار تمامی این تفسیرها و توجیهات هنوز شورای شهر با این افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی موافقت نکرده و رای به تصویب آن نداده است. ظاهرا دلیل مسکوت ماندن این مصوبه در شورای شهر هم، به مخالفت برخی از مسوولان دولتی شهر تهران با این میزان افزایش برمی ‌گردد چرا که شنیده ها حکایت از آن دارد که اکثر مسوولان دولتی پایتخت با چنین نرخ افزایشی -۲۰ تا ۳۰ درصد-در هزینه‌های مربوط به عوارض صدور پروانه موافق نیستند و براین باورند که این افزایش تصاعدی می تواند باعث شوک به بازار بی ثبات قیمت ساختمان در تهران و در نتیجه افزایش بی حساب و کتاب مجدد ملک در پایتخت خواهد شد.

استدلال مدیریت شهری تهران در رابطه با تصمیم به افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی متوسط هزینه‌های مربوط به عوارض صدور پروانه ساختمانی در پایتخت این است که از آنجا که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در سال گذشته حدود دو برابر افزایش یافته است و شهر همواره از محل ساخت‌وسازها دچار عارضه و آسیب می‌شود، سازنده‌ها باید بهای این آسیب و عارضه را متناسب با میزان سودی که از محل ساخت‌وساز در شهر به دست می‌آورند، پرداخت کنند.

اما اینها تنها فاکتورهای افزایشی در صدور یک پروانه ساختمانی نیست. در ماه‌های اخیر پارامتر جدید دیگری هم به ردیف‌های هزینه‌ای صدور پروانه ساختمانی اضافه شده که سهم زیادی از هزینه عوارض ساخت وساز را به خود اختصاص می‌دهد.

این عوارض که تحت عنوان «عوارض ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح‌های شهری» اضافه شده در قالب متمم بودجه امسال و بودجه سال آینده به لحاظ سهم درآمد با ردیف درآمدهای حاصل از تغییر کاربری برابری می‌کنند، حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد مجموع هزینه‌ای که سازنده‌ها در مناطق مصرفی بابت عوارض ساخت وساز به شهرداری را پرداخت می‌کنند، شامل می‌شود.

معاون شهردار تهران درباره دلایل اضافه شدن این عنصر جدید به فیش‌های عوارض ساختمانی این‌طور عنوان کرد: وقتی که یک زمین ساخته می شود و ارزش بیشتری پیدا می کند باید سهم شهر را هم بپردازد. چرا که به همان نسبت باید سرانه‌های خدماتی محلات شامل فضای سبز، حمل و نقل عمومی و... نیز افزایش پیدا کند. از این رو اگر هزینه ارزش افزوده ایجاد شده برای مالک به نفع عموم شهروندان در قالب عوارض اخذ نشود در حقیقت با اصل عدالت در تناقض است.

این افزایش ها در حالی در دستور کار شهرداری قرار گرفته که به گفته حامد سلیمی مدیر کل اداره تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران میزان پرونده‌های صادره در دو ماه اول سال ۹۸، در کل مناطق ۲۲گانه، ۱۲۶۷ مورد بوده است که در سال ۹۹ در بازه مشابه این تعداد به ۹۳۰ کاهش یافته است که کاهشی ۲۷ درصدی را نشان می دهد.

مصوبه از تیرماه آغاز می شود

با تمام این تفاصیل زهرا نژاد بهرام عضو کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در مورد سرنوشت این مصوبه گفت: این مصوبه هنوز به تصویب شورا نرسیده و قرار است برخلاف اخبار اعلام شده به جای خرداد از تیرماه آغاز شود.

این در حالی است که شهرداری اعلام کرده بود که از ابتدای خرداد اخذ عوارض با فرمول جدید را آغاز خواهد کرد. «عبدالرضا گلپایگانی» معاون شهرسازی شهرداری تهران در آخرین روزهای اردیبهشت، در این مورد گفته بود: با توجه به اینکه طرح دو فوریتی دریافت عوارض ساختمانی بر مبنای نرخ سال ۹۸ از سوی شورای شهر تا پایان اردیبهشت در نظر گرفته شده، از ابتدای خرداد ۹۹، نرخ جدید پرداخت عوارض ساختمانی اعمال می شود.

وی با تأکید بر مدت زمان باقی مانده جهت بهره مندی متقاضیان افزود: سیاست مدیریت شهری بر رونق ساخت و ساز و تولید مسکن است و بدین منظور با توجه به شرایط شیوع بیماری کرونا و رکود اقتصادی تصمیم گرفته شد محاسبه نرخ جدید عوارض صدور پروانه ساختمانی سال ۹۹ با دو ماه تاخیر از ابتدای خرداد ماه اجرایی شود.

بدین ترتیب به نظر می رسد هنوز زور شهرداری به مدیران دولتی نرسیده و نتوانسته موافقت آنها را برای اجرای این مصوبه کسب کند. در حال حاضر هزینه مربوط به عوارض ساختمانی به‌طور میانگین حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان در هرمترمربع است که این عدد در مناطق شمالی شهر تهران به مترمربعی تا ۲ میلیون تومان نیز می‌رسد. اما در صورت اعمال فاکتورهای افزایشی عوارض یاد شده این ارقام به ۶۰۰ تا ۲ میلیون و پانصد هزار تومان در هر متر افزایش پیدا خواهد کرد.

با این وجود به نظر می رسد هنوز موضوع این اخذ عوارض چندان بین مجریان و سازندگان و مالکان و دلالان ساختمانی نپیچیده است چرا که با توجه به تاثیری که این افزایش عوارض می تواند روی قیمت تمام شده املاک داشته باشد، قطعا با اجرای آن از ابتدای تیرماه، باید منتظر افزایش قیمت مجدد ملک در پایتخت باشیم. فرآیندی که برخلاف نظر شهرداری، باز هم باعث ثروتمندتر شدن "دارا"ها و فقیرتر شدن"فقرا" و مستاجران و کارگران برای زندگی در کلانشهر تهران می شود.

تحلیل بازار