مروری بر ابهامات تمدید دو ماهه اجاره نامه ها

به گزارش اخبار ساختمان، بیشتر مستأجران، تمدید یکساله یا جابجایی را به تمدید موقت ترجیح می‌دهند. آنها می‌گویند اگر قرار است پس از تمدید دو ماهه جابجا شوند، بهتر است که الان که هنوز اجاربها به اوج قیمت تابستانی نرسیده، به فکر اسباب کشی باشند.

بنابر این دستورالعمل که ستاد ملی مبارزه با کرونا با درخواست وزارت راه و شهرسازی مصوب کرد برای کاهش رفت و آمدها به بنگاه و سطح شهر، مالکان موظف هستند قراردادهای اجاره ای را که مهلت آنها به پایان رسیده تا خردادماه تمدید کنند. این دستورالعمل برای کنترل شیوع کرونا و رعایت پروتکل‌های بهداشتی در بازار مسکن، ابلاغ شد.

ابهامات تمدید قرارداد اجاره نامه ها

از زمان شیوع کرونا، ستاد ملی مبارزه با این بیماری، پروتکل و دستورالعمل‌های متعددی برای کنترل شیوع ویروس در بازارها، اصناف، مشاغل، بنگاه‌های تولیدی و... به اجرا گذاشت. اما آنچه تردید نسبت به اجرای این نوع دستورالعمل‌ها در بازار مسکن را ایجاد کرده، ویژگی خاص این بازار است.

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به قانون مالکیت گفت: مالکیت در قانون محترم شمرده شده و در اسلام محترم‌تر است. به همین دلیل اجرای پروتکل‌های ستاد ملی مبارزه با کرونا در بازار مسکن ممکن است با چالش بیشتری نسبت به کسب و کارهای دیگر همراه باشد. اما به گفته خسروی از زمان ابلاغ این دستورالعمل، اعتراض یا شکایتی از طرف مالکان به اتحادیه مشاوران املاک نرسیده است. خسروی به لازم الاجرا بودن دستورات ستاد مبارزه با کرونا اشاره کرد و گفت: برای مثال برای بستن اماکن متبرکه برخی‌ها بشدت معترض بودند اما قدرت اجرایی ستاد باعث شد این اعتراضات به جایی نرسد. پس در بازار مسکن هم حق با ستاد مبارزه با کرونا است.

از مراجعه حضوری به بنگاه ها بپرهیزید

بعد از ابلاغ دستورالعمل تمدید دو ماهه اجاره، مشاهدات ما از بنگاه‌ها نشان می‌دهد مالکان و مستأجران نسبت به چگونگی تمدید قرارداد دو ماهه سؤالات زیادی دارند.

مهم‌ترین سؤال درخصوص تمدید دو ماهه قرارداد این است که برای این اقدام باید قرارداد جدیدی نوشته شود؟ طرفین باید برای تمدید دو ماهه به بنگاه مراجعه کنند؟

مستأجری این دغدغه را مطرح کرد که اگر برای تمدید دو ماهه نیاز به قرارداد جدید است باید حتماً به بنگاه مراجعه کنند و دوباره حق کمیسیون بپردازند؟

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سؤالات گفت: برای تمدید دو ماهه نیاز به هیچ گونه اقدامی از طرف مالک یا مستأجر نیست. او توضیح داد: چون دستورالعمل تمدید دو ماهه قرارداد اجاره مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا است خود به خود قابل اجرا است و تنظیم قرارداد جدید یا مراجعه به بنگاه اصلاً لازم نیست.

مالکان به دنبال قرارداد جدید هستند

با اینکه به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک برای اجرای پروتکل ستاد مبارزه با کرونا به منظور تمدید قرارداد به مدت دو ماه قرارداد جدید لازم نیست اما برخی مالکان نگرانی‌هایی را مطرح می‌کنند. موجری که به یکی از بنگاه‌ها مراجعه کرده، با چهره ای مضطرب گفت: شاید مستأجر بعد از تمدید دو ماهه، بخواهد با همان شرایط به اجاره نشینی ادامه دهد یا حاضر به ترک واحد اجاره‌ای نشود... .

به همین دلیل او اصرار دارد قرارداد جدیدی بین او و مستأجر نوشته شود یا حداقل قرارداد قبلی پشت‌نویسی شود.

بیشتر بخوانید: وعده های بی سرانجام دولت برای ساماندهی بازار اجاره بها

وضعیت اجاره نامه ها بعد از دو ماه چه خواهد شد؟

مشاوران املاک نگرانی مالکان یا مستأجران در مورد تمدید موقت اجاره نامه را به دلیل ناآگاهی آنان از قوانین و بخصوص قوانین مالک و مستأجر می‌دانند.

به گفته آنان بعد از دو ماه همه چیز به روال عادی خود برمی گردد و مالک و مستأجر برای تمدید یا فسخ قرارداد به توافق می‌رسند.

مالکان از تمدید اجاره نامه های نگران هستند

برخی مالکان در مورد تمدید دو ماهه قرارداد اجاره این نگرانی را مطرح می‌کنند که مثلاً بعد از این مهلت، مستأجر حاضر به پرداخت افزایش اجاره بها برای ماه‌های بعد نباشد و تمدید دو ماهه را به معنی تمدید یکساله قلمداد کند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سؤال که اگر بعد از پایان مهلت تمدید دو ماهه مهلت قرارداد اجاره، برای قرارداد جدید میان مالک و مستأجر اختلاف بود؟ این اختلاف چگونه حل می‌شود، گفت: نخستین اقدام مراجعه به شوراهای حل اختلاف است.

با این حال قلی خسروی تأکید می‌کند: این نگرانی‌ها شاید چون تا بحال چنین مصوباتی در بازار مسکن اجرا نشده، طبیعی باشد. اما بعد از پایان زمان تعیین شده برای اجرای مصوبات ستاد ملی مبارزه با کرونا، روال عادی جریان می‌یابد و نیازی به اقدامی از سوی مالک یا مستأجر نیست. مالکان و مستأجران بعد از خردادماه این اختیار را دارند که قرارداد را با شرایط جدید تمدید کنند یا تصمیم دیگری بگیرند.

مستأجران بابت تمدید اجاره نامه نگران نباشند

با توجه به قوانین مالکیت و اینکه براساس قوانین مدنی در کشور نمی‌توان مالک را نسبت به ملک خود بی اختیار کرد، برای اینکه مصوبه ستاد ملی مبارزه بدون مشکل اجرا شود، ستاد در نامه‌ای به قوه قضائیه از این قوه خواستار به تعویق افتادن بررسی شکایات مالکان از مستأجران در مورد اجبار به ترک واحد مسکونی شده است.

البته این پیشنهاد پیش از این در روزنامه ایران برای حمایت از مستأجران در زمان شیوع کرونا، مطرح شده بود.

بنابراین با توجه به اینکه مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا، برای حمایت از مستأجران است، پس مستأجران بابت تمدید اجاره نامه تا خردادماه نگرانی نداشته باشند.

برای مستاجران جابجایی در اولویت است

بیشتر مستأجران، تمدید یکساله یا جابجایی را به تمدید موقت ترجیح می‌دهند. آنها می‌گویند اگر قرار است پس از تمدید دو ماهه جابجا شوند بهتر است که الان که هنوز اجاره بها به اوج قیمت تابستانی نرسیده، به فکر اسباب کشی باشند.

مشاوران املاک در گفت‌وگو با ما این موضوع را تأیید کردند. به گفته مشاوران املاک، تجربه هر ساله نشان می‌دهد که تابستان اوج فصل جابجایی‌ها در بازار مسکن است و به همین دلیل در این فصل قیمت اجاره افزایش دارد.

از مستأجری که در بنگاه در حال امضای قرارداد جدید اجاره است، پرسیدم چرا از مهلت تمدید دو ماهه استفاده نکرده تا مخاطره کمتری هم در شرایط کرونایی او را تهدید کند؟ او می‌گوید: «پنج سال در یک جا مستأجر بودم و الان نیاز به مسکن بزرگتری دارم. به همین دلیل جابجا شدم. اجاره جدید هم 70 میلیون رهن و ماهی سه میلیون تومان اجاره است، اگر بعد از خرداد قرار بود این واحد را اجاره کنم قطعاً باید مبلغ بیشتر برای اجاره می‌پرداختم»...

این دلیل بسیاری از مستأجرانی است که مهلت اجاره آنها به پایان رسیده و نمی‌خواهند از مهلت تمدید دو ماهه استفاده کنند. مستأجران از بیم افزایش بیشتر اجاره‌ها در تابستان ترجیح می‌دهند جابجایی خود را زودتر انجام دهند.

آمارهای رسمی و مشاهدات بازار مسکن نیز نشان می‌دهد که نگرانی مستأجران بی مورد نیست. با اینکه معمولاً در آغاز سال تغییر محسوسی در نرخ‌های اجاره رخ نمی‌دهد اما بر اساس آمار بانک مرکزی در فروردین امسال، متوسط نرخ اجاره در کشور بیش از 30 درصد رشد دارد. آمار مرکز آمار نیز نشان می‌دهد رشد اجاره بها از زمستان گذشته شروع شده است. بر اساس این آمار در زمستان 98 متوسط نرخ اجاره در قراردادهای تمدیدی بیش از 34 درصد رشد دارد.

کارشناسان بازار مسکن اظهار می‌کنند در شرایطی که نرخ اجاره بها در حال افزایش است و از طرف دیگر به خاطر شیوع کرونا بسیاری مستأجران در ماه‌های گذشته کاهش درآمد داشته‌اند و کاهش درآمدها احتمالاً ادامه دار است، بنابراین ضروری است از مستأجران حمایت‌های بیشتری به عمل آید.

از طرف دیگر با توجه به اینکه درآمد اجاره برای برخی موجران تنها درآمد است و زندگی آنان فقط از راه اجاره‌ای که می‌گیرند تأمین می‌شود، نمی‌توان از مالکان انتظار داشت اجاره بها را بیش از عرف بازار کاهش دهند.

در این شرایط برنامه‌هایی مانند راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و عرضه بیشتر مسکن به بازار اجاره راه حل‌هایی است که به اعتقاد کارشناسان اقتصادی توان مالی مستأجران در بازار اجاره را حفظ می‌کند.

جی پلاس