تاثیر اخذ مالیات بر بازار مسکن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، طبق آخرین آمار رسمی منتشر شده حدود 2.6 میلیون خانه خالی از سکنه در کشور وجود دارد که گفته می شود حدود 500 هزار واحد از این نوع خانه ها در تهران قرار دارند. به تازگی کمیسیون تلفیق تصویب نمود که از سال آینده از این نوع خانه ها مالیات اخذ شود و این در حالی است که قانون مالیات از خانه های خالی باید از سال 1394 اجرایی می شد. دلیل تعویق مالیات ستانی از خانه های خالی چه بود و این مالیات ستانی چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟

روز گذشته علی اصغر یوسف نژاد نماینده مردم ساری در مجلس و نائب رئیس کمیسیون تلفیق بودجه سال 99 طی مصاحبه ای گفت: اعضای کمیسیون تلفیق با مصوبه خود خانه های خالی را مشمول اخذ مالیات کردند.

وی افزود: براساس متن پیشنهادی؛ شهرداری‌های کشور موظف‌اند واحدهای مسکونی خالی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر جمعیت در سال‌های 1397، 1398 و 1399 را شناسایی و مالیات متعلقه ماده (54) مکرر قانون مالیات‌های مستقیم را از مالکان اخذ کند.

شایان ذکر است که ماده ۱۶۹ مکرر اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم مصوب تیر ماه ۱۳۹۴ مجلس شورای اسلامی، خانه های خالی را مشمول پرداخت مالیات دانست. خانه های خالی طبق این ماده از سال دوم مشمول پرداخت مالیات می شدند.

با توجه به شرایط خاص کشور و محدود شدن درآمدهای نفتی، دولت نیازمند تکیه بر درآمدهای مالیاتی است و باید منابع جدیدی برای تامین درآمدهای مالیاتی خود پیدا کند و به همین دلیل تصمیم روز گذشته کمیسیون تلفیق مبنی بر مالیات ستانی از خانه های خالی قابل تقدیر است.

اما پرسش هایی که باید به آن ها پاسخ داده شوند این است که تعداد خانه های خالی چقدر است؟ چه راهکاری برای شناسایی خانه های خالی وجود دارد؟ چرا در سال های گذشته که طبق قانون دولت موظف به مالیات ستانی از این خانه ها بوده، این کار انجام نشده است؟

بر اساس آمار رسمی چه تعداد خانه خالی وجود دارد؟

آمارهای جدید و رسمی از این که چقدر مسکن هم اکنون خالی از سکنه هستند وجود ندارد اما طبق گزارش معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، نرخ واقعی خانه ‌های خالی در کشور در سال 1385 حدود 4.2 درصد (معادل ۶۳۳ هزار واحد خالی) بوده است که این تعداد در سال 1390 به حدود 8.3 درصد (معادل ۱.۶ میلیون واحد خالی) و در سال 1395 به حدود 11.3 درصد (معادل ۲.۶ میلیون واحد خالی) افزایش یافته است.

همان گونه که ملاحظه می شود در سال 1395 تعداد خانه های خالی به کل خانه های موجود حدود 11 درصد می باشد که این نشان می دهد از هر 10 خانه در کشور حداقل یک خانه خالی از سکنه می باشد. آمارها نشان می دهند وضعیت خانه های خالی در تهران بحرانی ‌تر است.

تعداد خانه ‌های خالی در تهران از ۳۲۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۴۹۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته و با توجه به این آمار ۱۳ درصد از کل موجودی واحدهای مسکونی پایتخت خالی است. این در حالی است که مطابق استاندارد جهانی، نسبت خانه ‌های خالی بین ۴ تا ۶ درصد کل واحدهای یک شهر یا کشور است.

راهکار شناسایی خانه های خالی چیست؟

در تبصره 7 ماده 169 مکرر اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم مصوب سال 1394 مشخص شده است که با چه ساز وکاری خانه های خالی شناسایی شوند. کلید حل این مشکل راه اندازی "سامانه ملی املاک و اسکان" می باشد.

تبصره ۷ این ماده قانونی، وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرده است تا ظرف مدت ۶ ماه از تصویب قانون مذکور سامانه ملی املاک و اسکان را با همکاری دستگاه های ذی ربط برای شناسایی خانه های خالی طراحی و راه اندازی کند. شایان ذکر است که در ابتدا معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی مسئولیت تهیه این سامانه را برعهده داشت، اما با دستور عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی، تهیه و راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور به سازمان ملی زمین و مسکن منتقل شد. دوباره با تصمیمات اتخاذ شده در این زمینه، کار راه اندازی این سامانه به معاونت مسکن واگذار شد.

مازیار حسینی، معاون وقت مسکن و شهرسازی وزیر راه و شهرسازی در بهمن ماه 1397 در همین رابطه گفت: کار راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان پیش‌تر برعهده سازمان ملی زمین و مسکن بود اما مدتی است این کار به معاونت مسکن منتقل شده است.

چرا سامانه ملی املاک و اسکان تاکنون راه اندازی نشده است؟

عباس فرهادیه مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن در مورخه 22 تیر ماه 1398 در رابطه با راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان گفت: طرح پیشنهادی سامانه توسط دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن تهیه شده در جلساتی که با سازمان امور مالیاتی داشته ‌ایم ادبیات این سامانه را هماهنگ کرده ایم.

وی افزود: برای راه اندازی این سامانه، پنج دستگاه درگیر می باشند که شامل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ثبت احوال، دستگاه‌ های خدمات ‌رسان مثل آب، برق، گاز و تلفن، اپراتورهای همراه اول و در نهایت شرکت پست برای اخذ اطلاعات پستی هستند. باید این پنج دستگاه اطلاعات راه ‌اندازی این سامانه را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.

وی با بیان چرایی اجرایی نشدن مالیات بر خانه‌ های خالی و راه ‌اندازی سامانه املاک و اسکان کشور، گفت: پیش تر ۳۳ دستگاه برای گرفتن اطلاعات شناسایی شدند ولی رویکرد جدیدی که ما در دوره جدید اتخاذ کردیم، این است که با همکاری پنج دستگاه نامبرده، مشکلات حل شود. سیاست فعلی وزارت راه و شهرسازی این است که سامانه املاک و اسکان کشور راه اندازی شود.

فرهادیه با اعلام اینکه معماری سامانه به اتمام رسیده است، اعلام کرد: تنها بحثی که هم اکنون روند کار را با مشکل مواجه کرده است هماهنگی دستگاه هاست که امیدواریم زودتر انجام شود. بر اساس ماده ۱۶۹، کل اطلاعات باید در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار بگیرد که هم اکنون در حال تنظیم قراردادهای آن هستیم. اگر ثبت اسناد کمک به انتقال اطلاعات داشته باشند پیش بینی ما این است که سامانه املاک و اسکان تا پایان سال راه اندازی می شود.

آیا سامانه ملی املاک و اسکان تا پایان سال راه اندازی می شود؟

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی که در برنامه تیتر امشب شبکه خبر در مورخه 26 آذر ماه 1398 حاضر شده بود گفت: بر اساس قانون مالیات‌ها، راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان برعهده وزارت راه و شهرسازی است که کارهای آن در حال انجام است و تا پایان امسال جهت بهره‌برداری به سازمان امور مالیاتی تحویل خواهد شد.

وی همچنین در حاشیه جلسه هیات دولت در مورخه 4 دی ماه 1398 در جمع خبرنگاران در پاسخ به سؤالی در مورد سامانه ملی املاک و اسکان برای ساماندهی خانه های خالی گفت: در قانون مالیات های مستقیم تکلیفی برای وزارت راه و شهرسازی تعیین شد که چنین سامانه ای را تهیه کند، وزارت راه و شهرسازی سال‌ها مکاتبه می‌کرد که هیچکدام از اطلاعات مورد نیاز برای ایجاد این سامانه در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار ندارد.

وی ادامه داد: به همین دلیل سیستم نرم افزاری تهیه شد که تا پایان سال طراحی آن به پایان خواهد رسید. این سیستم به صورت دیتاماینینگ کار می‌کند و از دیتاهای اطلاعاتی که در سازمان ثبت و شهرداری‌ها و انشعابات وجود دارد استفاده کرده، علاوه بر این سازمان مالیات، لیستی در اختیار دارد که می‌تواند مراجعه کرده و اگر خانه ای خالی بود مالیات بر آن وضع کند.

با توجه به وعده های وزیر راه و شهرسازی به نظر می رسد کار طراحی این سامانه تا پایان سال به اتمام برسد و راه اندازی شود.

نظر سازمان امور مالیاتی در مورد موفقیت یا عدم موفقیت این سامانه چیست؟

هر چند که هنوز این سامانه راه اندازی نشده است و بنابراین نمی توان در مورد موفقیت یا عدم موفقیت آن در راستای شناسایی خانه های خالی و مالیات ستانی از آن ها اظهار نظر کرد اما احمد زمانی رئیس مرکز آموزش و پژوهش و برنامه ریزی سازمان امور مالیاتی در مورخه 15 دی ماه 1398 در یک برنامه رادیویی گفت: مالیات بر خانه های خالی سخت ترین فرآیند اجرایی را در بین مالیات ها دارد.

وی اظهار کرد: اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی و شناسایی واحدهای خالی از سکنه وابسته به راه اندازی سامانه املاک و اسکان است. زمانی افزود: سیستم مالیات بر خانه های خالی در خیلی از کشورهای اروپایی مطرح و اجرا شده اما نهایتاً به دلیل عدم موفقیت، آن را حذف کردند.

تاثیر مالیات ستانی از خانه های خالی بر بازار مسکن چیست؟

افشین پروین پور کارشناس بازار مسکن طی مصاحبه ای با بیان اینکه "مطابق آمار مرکز آمار ایران هم‌اکنون 2.6 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور داریم که از این تعداد واحد مسکونی بیش از 500 هزار واحد در تهران قرار دارد که ارزش آن ها 400 هزار میلیارد تومان برآورد می شود"، گفت: مالیات از خانه های خالی، مالکان این قبیل خانه ها را مجبور می‌ کند که آن ها را به بازار عرضه کنند. وی افزود: چنانچه خانه‌های خالی با یک نرخ مؤثر شناسایی و از آنها مالیات دریافت شود به‌طور قطع قیمت مسکن 50 درصد کاهش خواهد یافت.

البته حسام الدین عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک کشور نظری مخالف پروین پور داشته و طی مصاحبه ای در مورخه 7 خرداد ماه 1398 در خصوص تأثیر عرضه خانه ‌های خالی بر بازار مسکن گفت: این تعداد خانه خالی، واحدهای مسکونی قابل بهره ‌برداری به مفهوم تزریق آن به جامعه در جهت تعادل بازار نیست.

عقبایی در توضیح دلایل این مسئله عنوان کرد:‌ به دلیل اینکه مثلاً در یک استانی مثل تهران که پایتخت است و قاعدتاً باید سازه‌ هایش از سازه‌های مرغوب ‌تر و مناسب ‌تری از نظر جغرافیایی برخوردار باشد و مشتری‌ های آن نیز بیشتر باشد بیش از نیمی از ۵۰۰ هزار خانه خالی یعنی ۲۵۰ هزار واحد خارج از شهر تهران است.

در واقع در بافت‌ ها و حاشیه‌ هایی است که نه مترو دارد، نه برق، نه آب، نه گاز، نه مدرسه دارد نه مسجد. از این رو به‌ عنوان مثال متقاضی برای واحد مسکونی در یکی از فازهای پرند که هیچ نوع امکاناتی ندارد و جزو آمار خانه‌های خالی آمده وجود ندارد.

وی یادآور شد: بخش دیگری از این خانه‌ های خالی که در شهر تهران قرار دارد خانه ‌های بزرگ و لوکس و مدرن و شیک در برج‌ ها و ساختمان‌ های مارک ‌دار و اصطلاحا لاکچری در نقاط شهر است و اگر این واحدها به شبکه عرضه وارد بشود مخاطبین اصلی ما که دهک ‌های ضعیف و متوسط هستند حتی قدرت اجاره کردن این‌ ها را هم ندارند چه برسد به قدرت خرید.

تابناک