بررسی وضعیت بازار مسکن در شهر تبریز

به گزارش اخبار ساختمان، مهدی اسحقی نژاد، مدیر مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی آذربایجان شرقی؛ جمشید برزگر، رئیس سراسری کانون انبوه سازان کشور، هادی اکبری، عضو هئیت مدیره اتحادیه مشاورین املاک تبریز و داود حمیدی، کارشناس مسائل اقتصادی از میهمانان این میزگرد بودند.

آمار واحدهای مسکونی موجود در شهر تبریز، وضعیت اسکان در مساکن استاندارد و غیر استاندارد، میزان نیاز تبریز به واحدهای جدید مسکونی در بلند مدت، مشکلات موجود در زمینه ساخت واحد های جدید و بررسی کیفیت واحدهای ساخته شده، آخرین وضعیت انبوه سازی در شهر تبریز، مشکلات انبوه سازان و میزان ورود سرمایه گذاران به حوزه مسکن، کیفیت واحدهای ساخته شده، برآورد هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی و میزان تاثیر نوسانات ارزی بر این هزینه، تاثیر بخش مسکن در رونق اقتصادی کشور، تحلیل روند فعلی بازار مسکن و تحلیل آینده بازار مسکن در استان و کشور و وضعیت خرید و فروش مسکن در تبریز در شرایط فعلی و مقایسه با سال گذشته، میزان معامالت مسکن در تبریز، میزان افزایش نرخ مسکن و نرخ اجاره بها و رهن در مناطق مختلف تبریز از محورهای مورد بحث در این میزگرد بود.

آمار بافت فرسوده در تبریز بالاست/ تولید مسکن طی پنج سال اخیر روند نزولی داشته است

مدیر مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی آذربایجان شرقی در این میزگرد در خصوص وضعیت مسکن استان، اظهار کرد: براساس سرشماری سال ۹۵، مساحت استان آذربایجان شرقی ۴۵٬۶۵۱ کیلومتر مربع است، در واقع حدود ۲.۸ درصد مساحت کشوری را دارد و جمعیت استان حدود چهار میلیون نفر بوده که پنج درصد سهم جمعیتی کشور را به خود اختصاص داده است.

مهدی اسحقی نژاد اظهار کرد: از سال ۹۰ تا ۹۵ متوسط رشد سالانه جمعیت در استان ۰٫۹۷ درصد است.

وی با اشاره به تعداد واحد های مسکونی در استان، گفت: در سال ۵۵، ۳۸۸ هزار و ۹۵ واحد، در سال ۶۵، ۵۱۴هزار و ۱۱۳ واحد، سال ۷۵، ۵۹۹ هزار و ۲۵۶ واحد، در سال ۸۵، ۷۹۹ هزار و ۶۰۱ واحد، در سال ۹۰، یک میلیون و ۲۱۴ هزار واحد و سال ۹۵، یک میلیون و ۱۵۹ هزار و ۱۵۰ واحد مسکونی در استان وجود داشت.

وی با بیان این‌که متوسط افزایش تعداد واحدهای مسکونی در دوره سال‌های ۵۵ تا ۹۵، ۱۹ هزار و ۲۷۶ واحد مسکونی است، گفت: متوسط سالانه افزایش تعداد واحدهای در دوره سال‌های ۵۵ تا ۶۵، ۱۲ هزار و ۶۰۰ واحد، طی سال های ۶۵ تا ۷۵، هشت هزار و ۵۰۰ واحد، طی سال‌های ۷5 تا ۸۵، ۲۰ هزار و ۵۰ واحد، طی سال های ۸۵تا ۹۰، ۴۴ هزار و ۳۶۰ واحد و در طی سال‌های ۹۰تا ۹۵ دو هزار و ۷۵۵ واحد مسکونی بوده است.

وی اضافه کرد: نتایج سرشماری نشان دهنده رشد قابل توجه تولید مسکن در طی سال های 85 الی 90در استان بوده که این روند طی پنج ساله اخیر سیر نزولی داشته است.

به گفته وی، تعداد واحدهای مسکونی شهری در استان، بر اساس سرشماری سال ۹۰ به تعداد ۷۳۷ هزار و ۷۵۰ واحد و در سرشماری سال ۹۵ به تعداد ۸۵۴ هزار و ۱۱۰ واحد بود که نشان دهنده افزایش ۱۱۶ هزار و ۳۶۰ واحد مسکونی شهری طی پنج سال است.

تراکم خانوار در واحد مسکونی معادل 1.04 است

اسحقی نژاد گفت: بر اساس نتایج سرشماری سال ۱۳۹۵ تعداد خانوارهای شهری ۸۸۷ هزار و ۱۴۳ خانوار بوده و در نتیجه تراکم خانوار در واحد مسکونی معادل 1.04 است.

وی خاطرنشان کرد: بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است؛ از این رو دولت موظف است با رعایت اولویت برای افرادی که نیازمندترند به خصوص روستائیان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.

وی با اشاره به سیاست‌های کلی دولت در قالب طرح جامع مسکن، عنوان کرد: برنامه تامین مسکن خانوارهای کم درآمد، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و سکونت‌گاه‌های نابسامان شهری، اصلاحات در سیاست‌های زمین با تاکید بر نظام برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای، تقویت کارآمدی صنعت ساختمان، کسب مجوز تاسیس صندوق های زمین و ساختمان از سازمان بورس به منظور بهبود و توسعه نظام تامین مالی مسکن، پرداخت وام مسکن روستایی و توسعه بازار استیجار از جمله سیاست‌های کلی دولت در قالب طرح جامع مسکن هستند.

مدیر مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی آذربایجان شرقی متذکر شد: با بررسی پروانه‌های صادر شده به طور کلی شاهد یک روند نزولی چه به لحاظ تعداد و چه به لحاظ مساحت و زیربنای طبقات هستیم؛ چنانچه در شش سال اخیر تعداد پروانه‌های صادر شده ۵۶.۱۴ درصد و مساحت زمین ۵۹.۶۲ درصد و مساحت زیربنایی طبقات ۵۸.۲۱ درصد کاهش یافته است.

وی گفت: در سال ۹۵ یک هزار و ۸۷۳ پروانه ساختمانی به متراژ یک میلیون و ۶۰۰ مترمربع در تبریز صادر شده است که این آمار تقریبا با سال ۹۷ برابر است.

وی بیان کرد: هر ساله باید ۹۰۰ هزار واحد مسکن در کشور تولید می‌شد که باتوجه به جمعیت تبریز این آمار سالانه تقریبا ۱۷ هزار واحد است.

وی با بیان اینکه ۱۶ هزار پروانه ساختمانی در سال ۹۷ در تبریز صادر شده است، تصریح کرد: همچنین در سال گذشته در تبریز حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار مترمربع پروانه صادر شده است؛ علی‌رغم این که این آمار نسبت به سال‌های گذشته کاهش نشان می‌دهد ولی بر اساس نیاز جمعیت، مسکن تولید می‌شود.

وی افزود: یکی از سیاست‌های طرح مسکن، تامین مسکن خانوارهای کم درآمد است؛ در حالی که شاهدیم مسکن فاقد متقاضی در تبریز آمار چشمگیری دارد که این امر نشان دهنده این است که قیمت های مسکن با متقاضیان تناسب ندارد.

اسحقی نژاد با اشاره به اینکه ۹۵ هزار و ۱۳۲ واحد مسکن مهر در آذربایجان شرقی ساخته شده است، گفت: از این تعداد ۸۹ هزار و ۸۴۸ واحد تحویل داده شده و حدود پنج هزار و ۳۰۰ واحد باقی مانده است که از این تعداد سه هزار واحد دارای مشکلاتی هستند.

وی بیان کرد: زمانی که مسکن مهر به بخش تعاونی واگذار شده بود با مشکلات جدی مواجه بودند؛ ولی با تلاش انبوه سازان این مشکلات رفع شده است.

وی گفت: وضعیت مسکن مهر در استان ما نسبت با سایر استان‌ها مطلوب است و وزارت راه و شهرسازی تکمیل ۵۰۰ هزار واحد مسکن مهر باقی مانده را در اولویت کاری خود قرار داده است.

اسحقی نژاد با اشاره به این‌که ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ در بافت‌های هدفِ بازآفرینی شهری ساخته می‌شود که سهم شهرهای جدید ۲۰۰ هزار واحد است، گفت: سهم استان ما از این تعداد، ۱۶ هزار واحد در شهر جدید سهند است که تاکنون عملیات اجرایی یک هزار و ۵۵۰ واحد شروع شده و حدود دو هزار واحد در دست قرارداد واگذاری است.

وی اضافه کرد: همچنین از این تعداد، ۱۰۰هزار واحد سهم بنیاد مسکن در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر است که بر اساس اعلام بنیاد مسکن سهم استان ما از این تعداد چهار هزار و ۹۰۰ واحد مسکونی است که باید راه و شهرسازی زمینی را در اختیار این اداره قرار دهد تا عملیات اجرایی را آغاز کند.

وی با بیان این‌که ۱۰۰ هزار واحد باقی مانده از این تعداد مربوط به توسعه مسکن در بافت‌های فرسوده است، عنوان کرد: سهم آذربایجان شرقی شش هزار و ۳۴۸ واحد در قالب پرداخت تسهیلات به خودمالکین است تا نسبت به نوسازی بافت‌های فرسوده اقدام کنند.

وی بیان کرد: تاکنون حدود یک هزار و ۸۰۰ واحد در آذربایجان شرقی را جهت دریافت تسهیلات معرفی کرده ایم که وضعیت استان نسبت به سایر استان ها در این زمینه مطلوب است.

اسحقی نژاد با اشاره به این‌که آمار بافت‌های فرسوده تبریز با سکونتگاه های غیررسمی بالاست، گفت: سیاست‌های درجاسازی و جابه‌جایی را در این راستا در اولویت قرار داده و ستاد باز آفرینی شهری در این خصوص تشکیل یافته که این ستاد در تلاش هست تا روند امور تسریع شود.

تبریز هلال بد مسکن و حاشیه نشین دارد

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان در این میزگرد گفت: بالای ۶۰۰ هزار نفر در شهر تبریز در معرض خطر هستند و این موضوع را بارها به مسئولان استان انتقال داده ایم تا در جهت بهبود وضعیت اقداماتی انجام گیرد؛ ولی تاکنون هیچ اتفاقی نیافتاده است.

جمشید برزگر ادامه داد: شهر تبریز یک هلال بد مسکن و حاشیه نشین دارد و باید در این خصوص راهکارهایی اندیشیده شود تا مشکل حاشیه نشینی برای همیشه حل شود.

وی با انتقاد از انباشت نیاز مسکن، اضافه کرد: در طول سال‌های گذشته متاسفانه نگاه دولت و به ویژه وزارت راه و شهرسازی به مقوله صنعت ساختمان، نگاه مناسبی نبوده است؛ به طوری‌که در سال ۹۳ که طرح جامع مسکن بازنگری شد، یک و نیم میلیون واحد مسکونی انباشته شده وجود داشت.

2500 هکتار بافت ناکارآمد و حاشیه نشین در تبریز

وی با بیان اینکه سالانه به ساخت ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور نیاز است، ادامه داد: مفهوم این آمار این است که هر سال که بازار تولید مسکن رکود داشته باشد، انباشت نیاز مسکن، آینده سختی را برای کشور رقم خواهد زد.

برزگر افزود: دو هزار و ۵۰۰ هکتار بافت ناکارآمد و حاشیه نشین در شهر تبریز وجود دارد که باید برخی از این واحدها جابه‌جا و برخی توانمند و بازسازی شوند.

وی با بیان اینکه یکی از معضلات تولید مسکن، عدم اعطای تسهیلات به این بخش است، بیان کرد: بر اساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، دولت موظف است از طریق حمایت‌های لازم از قبیل تأمین زمین مناسب و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام شده مسکن، تأمین تسهیلات بانکی ارزان قیمت، اعمال معافیت‌های مالیاتی و تأمین سایر نهاده‌های مورد نیاز بخش مسکن در چهارچوب مفاد این قانون، تدوین نظامات و مقررات ملی ساخت و ساز و اعمال نظارت بر تحقق آنها و افزایش ظرفیت سرمایه‌گذاری در بخش تولید و عرضه مسکن با هدف تأمین مسکن برای فاقدین مسکن(جهت هرخانوار یک‌بار) با رعایت مقررات ملی ساختمان و الگوی مصرف مسکن و اصول شهرسازی و معماری اقدام کند؛ درحالی‌که به این موضوع اصلا توجهی نمی‌شود.

در حال حاضر هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در تبریز دو میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است

برزگر با تاکید بر اینکه در شرایط فعلی نمی‌توان مسکن ایجاد کرده و اقشار جامعه را صاحب خانه کرد، ادامه داد: در سال ۱۳۹۱ با ۱۰۰ میلیون تومان، ۱۰ واحد مسکونی احداث می کردیم؛ این درحالی‌ست که با این پول، اکنون تنها قادر به ساخت دو واحد هستیم؛ بنابراین دولت باید به فکر توانمند سازی بخش خصوصی و فعالان حوزه مسکن باشد.

وی تصریح کرد: در حال حاضر هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در تبریز دو میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است و به ازای هر متر مربع ۸۰۰ هزار تومان فقط هزینه بالاسری پرداخت می‌کنیم.

قوانین پیش فروش و نظام مهندسی مانع توسعه بخش مسکن است

برزگر با اشاره به این‌که قوانین مخل سازمان نظام مهندسی، مانعی برای توسعه بخش مسکن است، افزود: وظایف سازمان نظام مهندسی ارتقای دانش و پایه مهندسان، تعیین صلاحیت مهندسان و تعریف بسته خدمت برای مهندسان بوده و بنگاه پولی مالی نیست؛ اما بعد از گذشت ۲۶ سال هنوز قانون نظام مهندسی در جامعه درست اجرا نمی‌شود و این موضوع باعث بروز حوادث کاری می‌شود.

وی با بیان این‌که قانون پیش‌فروش یکی از موانع توسعه صنعت ساختمان است، خاطرنشان کرد: مسکن باید به دست افرادی ساخت و ساز شود که صلاحیت داشته باشند.

به گفته وی، گرانی بیش از حد زمین و مصالح ساختمانی و هزینه های ثبتی از موانع رونق تولید در صنعت مسکن است.

وی اضافه کرد: همچنین اخذ هزینه پروانه ساخت، قبل از شروع پروژه و افزایش این هزینه با توجه به افزایش هزینه صدور پروانه ساختمان ناشی از افزایش ارزش معاملاتی اراضی و تعرفه عوارض محلی شهرداری، اخذ هزینه توسط سازمان های خدمات رسان قبل از شروع پروژه برای خدماتی که در طول اجرای پروژه یا بعد از اتمام آن ارائه می‌شود، افزایش مالیات نقل و انتقال در قانون جدید مالیات‌های مستقیم ناشی از افزایش ارزش معاملاتی اراضی و املاک و علی‌الحساب شدن ماده ۷۷ موضوع علی‌الحساب ۱۰ درصد ارزش اعیانی که قبلاً قطعی بوده است از جمله موانع رونق تولید در صنعت مسکن هستند.

وی با اشاره به راهکارهایی برای برون رفت از مشکلات، متذکر شد: بررسی الگوی کشورهای پیشرفته در بحث تامین مسکن اقشار آسیب پذیر نشان می‌دهد که باید اعتبارات لازم و زمین مناسب تامین شود و بسترهای تشویقی برای تولیدکنندگان مسکن ایجاد و موانع پیش روی آن‌ها برداشته شود.

رکود در بازار مسکن حاکم است

عضو هئیت مدیره اتحادیه مشاورین املاک تبریز نیز در این میزگرد با بیان این‌که بازار مسکن در تبریز راکد است، اظهار کرد: روند معاملات در تبریز نسبت به سال گذشته ۵۰ درصد کاهش یافته است؛ به طوری‌که در سال ۹۷، هشت هزار و ۹۰۵ فقره معامله ثبت شده است، همچنین ۵۳۰۰ معامله در شش ماهه سال ۹۷ و ۲۶۶۵ معامله در شش ماهه اول سال جاری ثبت شده است.

هادی اکبری علت کاهش معاملات مسکن در تبریز را تورم و به دنبال آن کاهش قدرت خرید مردم عنوان کرد و گفت: قیمت‌ها حتی در مناطق کم برخوردار شهر نیز دو برابر افزایش یافته در حالی‌که قدرت خرید منفی شده است.

وی اضافه کرد: قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق کم برخوردار شهر تبریز حدود چهار میلیون تومان و در مناطق برخوردار حدود 12 میلیون تومان است؛ اگر کسی قصد خرید مسکن را داشته باشد باید ۵۰۰ الی یک میلیارد تومان را در نظر بگیرد که این موضوع هم با درآمد مردم سازگاری ندارد.

اکبری با بیان این‌که متاسفانه سوداگران و دلالان وارد بازار مسکن شده و باعث افزایش قیمت‌ می‌شوند، خاطرنشان کرد: به دنبال افزایش قیمت‌ها حاشیه نشینی در شهر تبریز افزایش یافته است؛ از این رو باید راهکارهایی برای مقابله با این موضوع اندیشیده شود.

نرخ اجاره بها و رهن در تبریز با درآمد مردم سازگاری ندارد

عضو هئیت مدیره اتحادیه مشاورین املاک با اشاره به نرخ اجاره بها و رهن در تبریز، اظهار کرد: نرخ اجاره بها و رهن در شهر تبریز دو الی سه برابر شده است؛ با این حال کسانی که حدود دو میلیون تومان درآمد دارند، چه طور این نرخ اجاره و رهن را پرداخت کنند؟. در واقع می‌توان گفت افزایش نرخ اجاره‌بها و قیمت رهن فاجعه‌ای است که قشر ضعیف جامعه با آن مواجه هستند.

اکبری با بیان این‌که سایت‌هایی همانند دیوار و شیپور نقش موثری در افزایش قیمت مسکن دارد، تصریح کرد: از سوی اعضای جدید اتحادیه مشاورین املاک تبریز سایتی در دست طراحی است تا مردم و مشاوران املاک از آن استفاده کنند.

وی در پاسخ به سوالی مبنی بر این‌که آینده بازار مسکن چگونه پیش بینی می‌شود، گفت: تا زمانی که قدرت خرید مردم افزایش نیابد و تعادل بین عرضه و تقاضا برقرار نباشد همچنان شاهد رکود در این بخش خواهیم بود.

تعادل بین عرضه و تقاضا در بخش مسکن بر هم خورده است

یک کارشناس مسائل اقتصادی نیز در این میزگرد با بیان این‌که مسکن در اقتصاد مردم نقش موثری دارد، اظهار کرد: با توجه به عرضه و تقاضای مسکن، بازار مسکن در ایران با شکست مواجه شده است؛ چراکه بخش خصوصی در تأمین مسکن مورد نیاز کشور ناکارآمد عمل کرده و حمایت مناسبی نیز از این بخش از سوی دولت انجام نمی‌گیرد. تقریباً شکاف 500 هزارتایی بین عرضه مسکن و تقاضای آن در اقتصاد ایران وجود دارد.

داود حمیدی ادامه داد: نظام درآمد شهرداری ها پایدار نیست و شهرداری‌ها صدور پروانه ساختمان را به عنوان ابزار درآمدزایی می‌دانند که این امر باعث می‌شود انبوه ساز با مشکلاتی روبرو شود و هزینه‌های غیرتولید بیشتر شود.

وی خاطرنشان کرد: مسکن در اقتصاد و قانون اساسی کشور ما وجه ارزشی دارد؛ بنابراین نمی‌توان بخش مسکن را به دست ابزارهای سود محور اقتصادی واگذار کرده و دولت کنار بکشد، بلکه باید دولت طبق قانون از این بخش حمایت مستمر کند.

وی با بیان این‌که اگر پشت هر عملی دیدگاهی وجود نداشته باشد، منابع ما در بلندمدت تلف می‌شود، اظهار کرد: چرا باید در عرضه مسکن با مشکلاتی دست و پنجه نرم کنیم؟ مگر تمامی نهاده‌های لازم برای تولید مسکن در داخل کشور وجود ندارد؟ می‌توان گفت نیروی کار ارزان، انرژی، سیمان، فولاد، گچ و ... بفور در داخل کشور وجود دارد.

این کارشناس اقتصادی بیان کرد: بهبود وضعیت مسکن بخصوص مسکن معیشت محور نیازمند عزم جدی دولت است تا با ورود به این مسئله و توجه ویژه وزارت راه و شهرسازی به ویژه در بخش مسکن، ابهامات و دغدغه‌های مربوط به این حوزه تا حدودی سامان گیرد؛ در غیر این صورت رکود حاکم بر بازار مسکن ادامه خواهد داشت. نکته‌ای که دولت باید به آن توجه داشته باشد، ضرورت استمرار و پایداری حمایت‌ها از بخش مسکن است.

وی خاطرنشان کرد: سیاست‌های دولت در بخش مسکن هنوز شفاف نیست و وضعیت سازندگان و تولیدکنندگان نیز در این شرایط معلوم نیست، بر این اساس تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن بر هم خورده است.

ایسنا