بررسی معایب مسکن مشارکتی
در حالی کارشناسان اقتصاد مسکن آینده روشنی را برای طرح مسکن مشارکتی وزارت راه متصور نیستند که این وزارتخانه بی توجه به انتقادات و دغدغههای موجود عملیات اجرایی ساخت مسکن به شیوه مشارکتی را آغاز کرده است.
به گزارش اخبار ساختمان، برخی از نهادهای دولتی و خصوصی در آن سوی مرزها، برای بهبود عملکرد و تضمین موفقیت در پروژههای بزرگ، افرادی را تحت عنوان مهندس سیستم استخدام میکنند. در واقع مهندس سیستم شخصی است که به تحلیل عملکرد و نقد شیوۀهای به کار رفته در پروژه میپردازد. وی پس از انجام یک آسیب شناسی دقیق، نتایج خود را در قالب راهکارهایی برای افزایش بهرهوری و بهبود عملکرد کلی نهاد، ارائه میکند. پس از اتمام کار هم پول هنگفتی به جیب خواهد زد.
در ایران اما شیوه کار بسیار متفاوت از آن سوی آب است؛ در کشور ما عده ای تحت عنوان منتقد و کارشناس، به صورت کاملا رایگان، به نقد رویکردها، عملکردها و شیوۀهای اتخاذی دولت میپردازند و دولت نیز بدون ذرهای توجه نسبت به انتقادات، به راه خود ادامه میدهد.
در نهایت دو اتفاق روی میدهد؛ یا حرکت دولت به نتیجه نمیرسد یا اینکه دولت برای رسیدن به نتیجه مطلوب هزینه بسیاری را متحمل میشود.
خانههایی که به دست جامعه هدف نمیرسد
عملکرد وزارت راه و شهرسازی در زمینه تولید انبوه مسکن و طرح اقدام ملی، نمونه آشکار اتفاق عنوان شدهای که در سطرهای بالا به آن اشاره شد. پس از روی کار آمدن محمد اسلامی به عنوان وزیر راه و شهرسازی، تولید انبوه مسکن به عنوان رویکرد اصلی وزارت راه تعیین شد. در این راستا بود که ساخت 400هزار واحد مسکونی در قالی طرح ملی ساخت مسکن تا پایان سال 1400 در دستور کار این وزارتخانه قرار گرفت.
تغییر رویکرد دولت تدبیر و امید پس از 6 سال و حرکت به سمت فعالسازی مسکن به عنوان پیشران اقتصادی منجر به استقبال نمایندگان مجلس و کارشناسان حوزه مسکن شد. در این بین، وزارت راه و شهرسازی تصمیم گرفت، واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی را به شیوۀ مسکن مشارکتی بسازد که قرارداد شراکتی بین وزارت راه و انبوه سازان است.
بر مبنای این قرارداد، وزارت راه زمین را از محل زمینهای متعلق به بیتالمال در اختیار انبوهسازان قرار میدهد. انبوهسازان نیز موظف به تامین مالی و انجام عملیات فرآیند ساخت میشوند. در پایان نیز بر مبنای سهم آورده اولیه هربخش، مالکیت واحدهای مسکونی بین وزارتخانه و انبوهساز تقسیم میشود.
پس از مشخص شدن جزئیات طرح اقدام ملی، بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند بوده و هستند که رویکرد صحیح دولت با این روش ساخت و مالک کردن انبوه سازان، به مشکل جدی بر خواهد خورد.
در همین راستا مهدی غلامی، کارشناس حوزه اقتصاد مسکن، با اشاره به اینکه بخش اعظمی از واحدهای طرح اقدام ملی در شهرهای جدید ساخته میشود و در آن مناطق ارزش زمین نسبت به هزینه ساخت ناچیز است، میگوید: «در طرح اقدام ملی با توجه به استفاده از شیوۀ مشارکتی، بخش قابل توجهی از واحدها در اختیار انبوهساز قرار میگیرد. در نتیجه اصلا مالکیت واحدهای ساخته شده در اختیار دولت نیست و مدیریت عرضه و تقاضا هم در اختیار دولت قرار نخواهد گرفت. بنابراین استفاده از شیوۀ مشارکتی، موجب میشود، مسکن به دست جامعه هدف نرسد.»
وی با بیان اینکه برای استفاده از ظرفیت های بخش خصوصی نیازی به استفاده از پروژه های مشارکتی نیست، افزود: چرا بخش خصوصی باید در پروژهای ریسک بالای سرمایهگذاری را بپذیرد، در حالی که میتواند به صورت پیمانکاری و با نظارت دقیقتر در تولید انبوه مسکن شرکت کند.
ساخت مشارکتی قربانی میگیرد
از دیگر معایب بزرگ ساخت مسکن به شیوه مشارکتی، طولانی بودن زمان ساخت پروژه است. علت افزایش زمان ساخت نیز به اختلاف تورم زمین و تورم مسکن برمیگردد.
محمد جواد محققی، کارشناس مسکن در این رابطه با اشاره به جدیدترین آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی در زمینه تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن و قیمت زمین در شهر تهران، گفت: در جدیدترین آمار ارائه شده، تورم نقطه به نقطه مسکن 85 درصد برآورد شده، در حالی که تورم نقطه به نقطه قیمت زمین با جهشی چشمگیر به 150 درصد رسیده است.
وی ادامه داد: در نتیجه هر چه زمان ساخت پروژه طولانیتر شود، قیمت زمین نسبت به قیمت سایر نهادههای تولید مسکن افزایش بیشتری تجربه میکند. با توجه به اینکه بخش خصوصی هزینهای بابت زمین پرداخت نمیکند. بدیهی است با افزایش زمان تکمیل پروژه سود بیشتری نصیب بخش خصوصی میشود و این موضوع تأخیر در بهرهبرداری از پروژهها را به دنبال خواهد داشت.
مرغ وزارت راه یک پا دارد
با توجه به انتقادات گسترده کارشناسان نسبت به شیوۀ اتخاذی ساخت مسکن در طرح اقدام ملی، وزارت راه بدون هیچ توضیحی در قبال ایرادات مطرح شده، عملیات اجرایی طرح اقدام ملی را آغاز کرده است. این در حالی است که کارشناسان آینده روشنی را برای مسکن مشارکتی متصور نیستند.
اینگونه به نظر میرسد با توجه به ایراداتی که طرح اقدام ملی دارد واحدهای مسکونی ساخته شده به این شیوۀ در اختیار جامعه هدف قرار نخواهد گرفت.
تسنیم
در ایران اما شیوه کار بسیار متفاوت از آن سوی آب است؛ در کشور ما عده ای تحت عنوان منتقد و کارشناس، به صورت کاملا رایگان، به نقد رویکردها، عملکردها و شیوۀهای اتخاذی دولت میپردازند و دولت نیز بدون ذرهای توجه نسبت به انتقادات، به راه خود ادامه میدهد.
در نهایت دو اتفاق روی میدهد؛ یا حرکت دولت به نتیجه نمیرسد یا اینکه دولت برای رسیدن به نتیجه مطلوب هزینه بسیاری را متحمل میشود.
خانههایی که به دست جامعه هدف نمیرسد
عملکرد وزارت راه و شهرسازی در زمینه تولید انبوه مسکن و طرح اقدام ملی، نمونه آشکار اتفاق عنوان شدهای که در سطرهای بالا به آن اشاره شد. پس از روی کار آمدن محمد اسلامی به عنوان وزیر راه و شهرسازی، تولید انبوه مسکن به عنوان رویکرد اصلی وزارت راه تعیین شد. در این راستا بود که ساخت 400هزار واحد مسکونی در قالی طرح ملی ساخت مسکن تا پایان سال 1400 در دستور کار این وزارتخانه قرار گرفت.
تغییر رویکرد دولت تدبیر و امید پس از 6 سال و حرکت به سمت فعالسازی مسکن به عنوان پیشران اقتصادی منجر به استقبال نمایندگان مجلس و کارشناسان حوزه مسکن شد. در این بین، وزارت راه و شهرسازی تصمیم گرفت، واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی را به شیوۀ مسکن مشارکتی بسازد که قرارداد شراکتی بین وزارت راه و انبوه سازان است.
بر مبنای این قرارداد، وزارت راه زمین را از محل زمینهای متعلق به بیتالمال در اختیار انبوهسازان قرار میدهد. انبوهسازان نیز موظف به تامین مالی و انجام عملیات فرآیند ساخت میشوند. در پایان نیز بر مبنای سهم آورده اولیه هربخش، مالکیت واحدهای مسکونی بین وزارتخانه و انبوهساز تقسیم میشود.
پس از مشخص شدن جزئیات طرح اقدام ملی، بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند بوده و هستند که رویکرد صحیح دولت با این روش ساخت و مالک کردن انبوه سازان، به مشکل جدی بر خواهد خورد.
در همین راستا مهدی غلامی، کارشناس حوزه اقتصاد مسکن، با اشاره به اینکه بخش اعظمی از واحدهای طرح اقدام ملی در شهرهای جدید ساخته میشود و در آن مناطق ارزش زمین نسبت به هزینه ساخت ناچیز است، میگوید: «در طرح اقدام ملی با توجه به استفاده از شیوۀ مشارکتی، بخش قابل توجهی از واحدها در اختیار انبوهساز قرار میگیرد. در نتیجه اصلا مالکیت واحدهای ساخته شده در اختیار دولت نیست و مدیریت عرضه و تقاضا هم در اختیار دولت قرار نخواهد گرفت. بنابراین استفاده از شیوۀ مشارکتی، موجب میشود، مسکن به دست جامعه هدف نرسد.»
وی با بیان اینکه برای استفاده از ظرفیت های بخش خصوصی نیازی به استفاده از پروژه های مشارکتی نیست، افزود: چرا بخش خصوصی باید در پروژهای ریسک بالای سرمایهگذاری را بپذیرد، در حالی که میتواند به صورت پیمانکاری و با نظارت دقیقتر در تولید انبوه مسکن شرکت کند.
ساخت مشارکتی قربانی میگیرد
از دیگر معایب بزرگ ساخت مسکن به شیوه مشارکتی، طولانی بودن زمان ساخت پروژه است. علت افزایش زمان ساخت نیز به اختلاف تورم زمین و تورم مسکن برمیگردد.
محمد جواد محققی، کارشناس مسکن در این رابطه با اشاره به جدیدترین آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی در زمینه تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن و قیمت زمین در شهر تهران، گفت: در جدیدترین آمار ارائه شده، تورم نقطه به نقطه مسکن 85 درصد برآورد شده، در حالی که تورم نقطه به نقطه قیمت زمین با جهشی چشمگیر به 150 درصد رسیده است.
وی ادامه داد: در نتیجه هر چه زمان ساخت پروژه طولانیتر شود، قیمت زمین نسبت به قیمت سایر نهادههای تولید مسکن افزایش بیشتری تجربه میکند. با توجه به اینکه بخش خصوصی هزینهای بابت زمین پرداخت نمیکند. بدیهی است با افزایش زمان تکمیل پروژه سود بیشتری نصیب بخش خصوصی میشود و این موضوع تأخیر در بهرهبرداری از پروژهها را به دنبال خواهد داشت.
مرغ وزارت راه یک پا دارد
با توجه به انتقادات گسترده کارشناسان نسبت به شیوۀ اتخاذی ساخت مسکن در طرح اقدام ملی، وزارت راه بدون هیچ توضیحی در قبال ایرادات مطرح شده، عملیات اجرایی طرح اقدام ملی را آغاز کرده است. این در حالی است که کارشناسان آینده روشنی را برای مسکن مشارکتی متصور نیستند.
اینگونه به نظر میرسد با توجه به ایراداتی که طرح اقدام ملی دارد واحدهای مسکونی ساخته شده به این شیوۀ در اختیار جامعه هدف قرار نخواهد گرفت.
تسنیم
تازهترین اخبار ساختمان
سد جدید پیش پای مستاجران برای دریافت وام ودیعه!
بیانیه پلتفرم دیوار به تهدید وزارت راه و شهرسازی
آماده سازی اراضی 1.5 میلیون واحد مسکونی آغاز شد
حمایت شرکت عمران پردیس از سازندگان متعهد
تبریز از شهرهای پیشتاز در بازآفرینی شهری است
شرط فعالیت سکوهای اینترنتی حوزه املاک اعلام شد
هدف دولت، تأمین مسکن برای دهک های پایین است
دولت نمی تواند بازار اجاره مسکن را کنترل کند
خلاقیت و نوآوری در طراحی غرفه نمایشگاه ساختمان | فرارنگ
چرا خانه دار شدن در ایران سخت شده است؟
رونمایی از اولین قرارداد خرید و فروش در سامانه خودنویس
بخش املاک دیوار و شیپور مسدود می شود
شروع آماده سازی 450 هکتار زمین در بوشهر
طرح ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی اصلاح شد
هوشمندسازی ساختمان چقدر هزینه دارد؟
پربازدیدترین اخبار
دولت نمی تواند بازار اجاره مسکن را کنترل کند
هدف دولت، تأمین مسکن برای دهک های پایین است
شرط فعالیت سکوهای اینترنتی حوزه املاک اعلام شد
چشم انداز بهاری بازار مسکن تحت تاثیر دو متغیر عمده خواهد بود
تبریز از شهرهای پیشتاز در بازآفرینی شهری است
حمایت شرکت عمران پردیس از سازندگان متعهد
آماده سازی اراضی 1.5 میلیون واحد مسکونی آغاز شد
بیانیه پلتفرم دیوار به تهدید وزارت راه و شهرسازی
سد جدید پیش پای مستاجران برای دریافت وام ودیعه!
ساخت مسکن کارگران باید جدی گرفته شود
انتخاب بهترین منطقه برای دفتر کار در تهران
هوشمندسازی ساختمان چقدر هزینه دارد؟
طرح ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی اصلاح شد
شروع آماده سازی 450 هکتار زمین در بوشهر
مستاجران باید آماده رویارویی با روزهای سخت باشند