راه حل کنترل رشد نجومی قیمت‌ها چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، مسکن سرپناه دائمی برای سکونت انسان است. از آن جا که سرپناه برای همه مورد نیاز است، مدت مدیدی است که مساله فراهم نمودن مسکن نه تنها برای افراد بلکه برای دولت نیز یک دغدغه بوده است. بنابراین تاریخچه مسکن از توسعه اجتماعی، اقتصادی و سیاسی نوع بشر جدایی ناپذیر است.

قبل از آغاز شهزنشینی مردم از غارها به عنوان سرپناه استفاده می کردند و عده ای در کنار محلی که آب داشت (دریاچه و رودخانه و ...) تجمع می کردند.

از آغاز شهرنشینی به شکل، مکان و تهیه مسکن انسان توجه شده است. فعالیت های برنامه ریزی شهری در امپراطوری یونان و روم بر مکان یابی صحیح مسکن شهری، منحصرا از منظر دفاع و ذخیره آب، تمرکز یافت. همین دغدغه ها در سراسر قرون وسطی ادامه یافت.

در اروپای قرن سیزدهم مردم می توانستند برای خود، گله و رمه، و خرمن هایشان پناهگاهی بیابند، در حالی که دهات بی دفاع مورد تاخت و تاز دشمنانی از نیروهای برتر قرار می گرفت. نیاز برای مسکن شهری افزایش یافت. برای قرن ها این تقاضا توسط افزایش بی برنامه و تقسیم مجدد ساختارهای موجود پاسخ داده شد. هرجا آب و هوا اجازه میداد، تصرف (سکونت و اشغال یک بنا بدون مالکیت یا پرداخت اجاره) متداول می شد، اما تنها سرپناهی موقتی را فراهم می نمود.

در قرن نوزدهم همزمان با انقلاب صنعتی، مردم به تعداد بی سابقه ای به شهرها مهاجرت کردند. کارگران در آلونک ها، کارگاه های راه آهن و زیر زمین کارخانه ها، معمولا بدون امکانات بهداشتی و ذخیره آب، زندگی می کردند.

در جامعه فراصنعتی قرن بیستم، مسکن در کشورهای در حال توسعه و بخش های فقیر کشورهای توسعه یافته همچنان دارای کیفیتی ضعیف بوده و تقاضای بخشی از جمعیت را ارضا نمی کند. مساکنِ خالی و متروکِ مرکز شهر در جوار ساختارهای قابل استفاده، اما بسیار شلوغ و همچنین ساختمان های قابل احیا، ولی از لحاظ عملکردی فرسوده قرار دارند.

رکوردشکنی قیمت مسکن در دولت دوازدهم

اکنون در جوامع مختلف به مسکن اهمیت زیادی داده می شود و وزارتخانه ای در کشورهای مختلف برای رسیدگی به وضعیت مسکن مردم وجود دارد.

بازار مسکن ایران به خصوص در دو سال اخیر خاطرات سال‌های 86 و اواخر سال 91 را زنده کرده است. در آن سال‌ها دو جهش قیمتی ناگهانی در این بخش روی داد، مسئله‌ای که علاوه بر کاهش قدرت خرید مردم به دستمایه‌ای برای کارشناسان و دست‌اندرکاران برای اعلام نظرات آنها تبدیل شده است. گرچه دولت‌های نهم و دهم طرح مسکن مهر را به‌عنوان یکی از برنامه‌های ماندگار در کارنامه کاری خود دارد اما 2 جهش قیمتی مسکن نیز در دهه 80 و اوایل دهه جاری در این کارنامه خودنمایی می‌کند.

سال گذشته افزایش قیمت مسکن مانند گرانی دلار دولت روحانی رکورد زد. در سالی که گذشت متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی با رشد 71.1 درصد به 8 میلیون و 241 هزار تومان افزایش یافت. این قیمت نسبت به قیمت‌های سال 92 بالغ بر 114.9 درصد افزایش یافته بود.

امسال نیز بر اساس آمار طی فصل بهار متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به 12 میلیون و 516 هزار تومان افزایش یافته که در مقایسه با قیمت متوسط سال 92 بالغ بر 226.4 درصد رشد را نشان می‌دهد.

بررسی بخش مسکن در ماه‌های اخیر حاکی از آن است که این بازار وارد فاز رکود تورمی شده؛ گرچه رشد سریع قیمت‌ها کُند شده اما پیش بینی می‌شود روند قیمت با "شیب میلایم" به سمت بالا همچنان ادامه داشته باشد.

نیمی از جامعه توان خرید خانه کمتر از ۱۰۰ متر را دارند

وزیر راه و شهرسازی گفت: طبق آمارهای به دست آمده و با توجه به استطاعت مالی بیش از ۵۰ درصد از جامعه، آن ها در بهترین حالت قادر به خرید خانه های زیر یکصد متر خواهند بود.

وی افزود: همچنین بر اساس آمارها، بیش از ۸۰ درصد از معاملات مسکن از زمستان سال گذشته تاکنون، پیرامون خرید و فروش املاک زیر یکصد متر بوده است.

اسلامی ادامه داد: آمارهای موجود، پشتوانه ای برای تدوین برنامه های وزارت راه و شهرسازی جهت تولید حداقل ۴۰۰ هزار واحد مسکونی و مدیریت این بخش بود، حال این برنامه ها در مرحله اجرا قرارگرفته و در این مدت خوشبختانه ۱۱۲ هزار واحد مسکونی تولید و در اختیار متقاضیان قرار داده شده است.

هدف مسکن مهر: تأمین مسکن باکیفیت و امن

ابوالفضل صومعلو، معاون سابق امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد: هدف مسکن مهر تأمین مسکن باکیفیت و امن برای اقشار جامعه با محوریت گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر است. در حال حاضر احداث دو میلیون و 300هزار واحد مسکونی شهری در قالب مسکن مهر جمعیتی حدود 7 میلیون نفر یعنی 14 درصد جمعیت شهرنشین را دربرمی‌گیرد. بدیهی است این طرح گسترده مشکلاتی هم از نظر اقتصادی و اجتماعی و هم در برنامه‌ریزی فضایی داشته باشد.

وی افزود: ساخت مسکن مهر اشتباه نبود بلکه در آن دوره با زحمات و تلاش‌های شبانه‌روزی مهندس نیکزاد و تیم پرکار و همراه ایشان و هماهنگی سایر دستگاه‌های ذی‌ربط کشور بیشترین تعداد مسکن ساخته شد. لیکن مشکل این است که افزایش ظرفیت ساخت و شروع پروژه‌های جدید در سال‌های آخر دولت دهم سبب شد طرح در همان دولت به پایان نرسد و در نتیجه، تعدادی از پروژه‌هایی که اواخر دولت گذشته شروع شد به دلیل مواجه شدن با مشکل امکان اتمام و تحویل آن‌ها میسر نشد.

صومعلو تصریح کرد: با نگاه منصفانه مسکن مهر علاوه‌بر تحقق عدالت اجتماعی و افزایش اعتماد عمومی به نظام سیاسی و بهبود سرانه‌های کشور و ایجاد امید و نشاط و کرامت انسانی در بین مردم کم درآمد، نقش بی‌بدیلی در ایجاد اشتغال مستمر ایفا کرد. حتی بعضی کارشناسان و پژوهشگران معتقدند مسکن مهر آثار تحریم ظالمانه را در سال‌های 1391 و 1392 کم اثر کرد.

به گفته وی اکثر زمین‌های واگذار شده برای ساخت مسکن مهر در نقاط مناسب و نزدیک خدمات شهری بوده است و در آن زمان دولت نهم تشخیص داد که برای ثبت‌نام و پالایش متقاضیان از ظرفیت و توان وزارت تعاون سابق استفاده کند و آن وزارتخانه هم همکاری لازم را به خوبی انجام داد؛ لیکن وقتی عملیات اجرایی شروع شد بعضی از تعاونی‌ها توانایی و تجربه لازم برای ساخت و اتمام واحدهای انبوه مسکونی را نداشتند.

ولیکن طرح مسکن مهر قدمی مثبت در راستای بهبود وضعیت مسکن بود و بسیاری از خانوارها را صاحب مسکن کرد.

سال ۹۸ بدترین سال مسکن برای کارگران در ۳ دهه اخیر

در سال جاری حداقل حقوق کارگران ۱۵۱۶۰۰۰ تومان تصویب شده است. این در حالی است که بر اساس جدیدترین گزارش وزارت راه و شهرسازی، قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران در خرداد امسال به ۱۳۴۲۵۰۰۰ تومان افزایش یافته است.

بر این اساس حداقل حقوق ماهانه ۱ کارگر معادل ۱۱۳/ ۰ مترمربع از مساحت ۱ آپارتمان متوسط در تهران است. به عبارت دیگر مجموع حقوق کارگری که حداقل حقوق را دریافت می‌کند در ۱۲ ماه سال ۹۸ برابر با ۱ متر و ۳۶ سانتی‌مترمربع آپارتمان در تهران است. یعنی کارگری که حداقل حقوق را دریافت می‌کند اگر کل دستمزد امسالش را پس‌انداز هم بکند، فقط می‌تواند ۳۶/ ۱ مترمربع آپارتمان در تهران خریداری کند.

«فعلا خانه نخرید» دردی دوا می‌کند؟

بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تیر ماه سال جاری در شهر تهران، قیمت مسکن طی یک بازه ۲ ساله، ۳ برابر شده و به صورت میانگین به ۱۳.۶ میلیون تومان برای هر متر مربع رسیده است.

اما با وجود افزایش شدید قیمت‌ها، بازار دچار تناقض در عرضه و تقاضا شده است؛ از یک سو بسیاری از افراد که به دنبال خرید و حتی اجاره واحد مناسب برای خود هستند، با مشکل عرضه رو به رو شده‌اند و از سوی دیگر به دلیل کاهش شدید قدرت خرید مسکن خانوارها، بساری از کسانی که به دنبال فروش واحد خود هستند، امکان فروش آن را ندارند؛ حتی برخی کارشناسان اعلام کرده‌اند که به دلیل کاهش ۶۰ درصدی خرید و فروش مسکن در تیرماه امسال نسبت به تیرماه سال قبل بر اساس اعلام بانک مرکزی، خریداران به عنوان تعیین کننده قیمت در بازار مسکن جای فروشندگان را که تا یک ماه قبل، تعیین کننده قیمت در بازار بودند گرفته‌اند.

پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی: فعلاً خانه نخرید

در این شرایط یکی از نسخه‌های پیشنهادی وزیر راه و شهرسازی برای متقاضیان مسکن، توصیه به عدم خرید است.

۲۸ تیرماه محمد اسلامی وزیر را ه و شهرسازی با بیان اینکه معاملات مسکن رو به کاهش است و خریدار در این بخش وجود ندارد، گفته بود: در شرایطی که حباب بزرگی در مسکن ایجاد شده مردم اقدام به خرید خانه نکنند و اجازه دهند شرایط آرام شده و این حباب به اصطلاح بترکد. نکته مهم این است که چند معامله در بازار مسکن انجام شده است، معاملات کلاً رو به کاهش بوده و همین کاهش و نبود خریدار در وضعیتی که فروشنده زیاد شده موجب افت قیمت‌ها خواهد شد.

به جای «خانه نخرید»، مالیات بر عایدی مسکن را اجرا کنید

مهدی غلامی، کارشناس بازار مسکن گفت: توصیه به نخریدن مسکن زمانی می‌تواند اثر مثبتی داشته باشد که جامعه و بازار احساس کنند مشکلات اساسی بازار مسکن در حال حل شدن است. مثلاً اگر این احساس در بازار به وجود آید که قرار است با تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه به شکل مؤثر مقابله شود، حتماً می‌توان آینده بهتری را در بازار مسکن متصور شد. یعنی اگر مالیات بر عایدی سرمایه و خصوصاً بخش مسکن آن سریع‌تر تصویب و اجرا شود تا کم کم مسکن از حالت سرمایه‌ای خارج شود و رفتارهایی چون سفته بازی و معاملات صوری و مکرر از بازار مسکن حذف شود.

وی تصریح کرد: این در حالی است که دولت بخش مسکن را از لایحه مالیات بر عایدی سرمایه حذف کرده و این وظیفه مجلس است که این پایه مالیاتی را در قالب طرح به تصویب مجلس برساند و دولت را ملزم به اجرای آن کند.

اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی؛ ابزار دیگری برای بهبود بازار مسکن

غلامی در مورد خانه‌های خالی از سکنه نیز گفت: اگر مالیات بر خانه‌های خالی با نرخ مؤثر اجرا شود تا مالکان و محتکران مجبور به عرضه واحدهای خود شوند، در این صورت وضعیت بازار مسکن بهبود می‌یابد. این در حالی است که به نظر نمی‌رسد عزم خاصی برای اجرای سریع‌تر مالیات‌های تنظیمی در بازار مسکن وجود داشته باشد.

در حالی عده زیادی از مستاجران به دلیل مشکلات اقتصادی به وجود آمده در تامین و پرداخت اجاره‌بها ناتوان هستند که موجران در بالا بردن اجاره خانه از یکدیگر سبقت می‌گیرند.

برخی از طرح های مسکنی دولت:

1- طرح تامین مسکن کارکنان دولت چیست و دنبال چه هدفی است؟

دولت با نوعی دستپاچگی در حوزه سیاست‌گذاری مسکن، سرعت «طرح‌نویسی»‌های مکرر را افزایش داده و در آخرین اقدام، برای تامین مسکن کارمندان دولت، یک طرح نوشته است.

به دنبال طرح ۴۰۰ هزار واحدی در بافت‌های فرسوده، شهرهای جدید و شهرهای کوچک و همچنین طرح ۱۰۰ هزار واحدی در حریم شهرها- حاکی است طرح «تام کاد» به معنی «تامین مسکن کارکنان دولت» به تازگی توسط متولی بخش مسکن برای پاسخ به دغدغه‌ای که رئیس‌جمهور درباره جهش قیمت خانه‌ها در تهران مطرح کرده، تدوین شده است.

این طرح براساس آنچه در فاصله زمانی خیلی کوتاه مجموعه مطالعه و نوشتن محتوای آن انجام شده، قرار است در کل شهرهای کشور روی «زمین‌های دولتی» سوار ‌شود، به‌طوری که کارمندان دستگاه‌های دولتی می‌توانند با پرداخت ۲۰ درصد از حقوق ماهانه خود به مدت ۲۵ سال- تقسیط کامل قیمت تمام شده مسکن- صاحب یک واحد مسکونی با متراژهای مختلف (از ۴۸ تا ۱۰۰ مترمربع) شوند.

کارمندان متقاضی مسکن چنانچه قادر به پرداخت نقدی ۱۶ درصد از کل بهای تمام‌شده باشند، عملیات تقسیط به مدت ۲۰ سال خواهد بود و مدت زمان انتظار برای دریافت خانه‌های ساخته شده در قالب این طرح نیز به جای ۷ سال به ۲ سال کاهش پیدا می‌کند.

دولت در این طرح از محل زمین‌های تحت مالکیت خود با سازنده‌های حاضر به مشارکت در طرح، «ساخت و ساز مشارکتی» انجام می‌دهد تا واحدهای سهم دولت به کارمندان داده شود و واحدهای سهم سازنده نیز در اختیار او برای فروش با قیمت دلخواه در بازار معاملات ملک قرار بگیرد.

در طرح «تام کاد» از وام ساخت چه به شکل وام یارانه‌ای شبیه وام‌های ۴ تا ۹ درصدی مسکن مهر و چه به‌صورت وام آنی با نرخ سود ۱۸ درصد، خبری نیست بلکه سازنده‌های دارای بنیه مالی با قابلیت سرمایه‌گذاری میان‌مدت، اجازه ورود به طرح را دارند.

قطع ارتباط طرح تامین مسکن کارمندان دولت با تسهیلات بانکی، فقط به سمت عرضه محدود نمی‌شود. برای کارمندان به‌عنوان متقاضیان مسکن نیز در این طرح تسهیلاتی از محل شبکه بانکی تدارک دیده نشده است.

در طرح قبلی دولت که «بازآفرینی شهری» نام داشت به رغم فراهم بودن «کاهنده‌های قیمت تمام‌شده مسکن همچون پروانه رایگان، تخفیف انشعابات و همچنین وام ۱۸ درصدی نوسازی با وعده ۹ درصد یارانه نرخ سود»، عملا سازنده‌ها از ورود به آن استقبال نکردند و حتی یکی دو شرکت هماهنگ شده از طرف دولت برای اجرای پایلوت بازآفرینی که دو سال پیش در تهران برای نوسازی بافت فرسوده دست به کار شدند، سال گذشته به‌خاطر آنچه «حاشیه سود پایین و ناهماهنگی در دولت برای اجرای طرح» عنوان شد، از طرح خارج شدند.

بنابراین در شرایطی که یک طرح جذاب‌تر از «تام کاد» نتوانست به جذب سازنده‌ها و شکل‌گیری بازار ساخت و ساز منجر شود، بعید است طرح جدید که دست‌کم امتیاز «تسهیلات ساخت» را هم ندارد، بتواند مورد استقبال سمت عرضه برای اجرا قرار بگیرد. ضمن اینکه سازنده‌های مسکن تجربه «زمین‌های بی آب و برق و خدمات» در مسکن مهر را پیش‌رو دارند و طرح‌های دولتی خانه‌سازی را با آن قضاوت می‌‌کنند و حاضر به ورود به باتلاق مشابه نمی‌شوند.

البته گروهی از سازنده‌ها که با کارت «بی‌مسکن‌ها» وارد طرح مسکن دولتی می‌شوند تا با طولانی کردن فرآیند ساخت، امتیازهای مالی بگیرند، احتمال دارد در این دوره هم از طرح استقبال کنند!

هدف دولت در طرح «تامین مسکن کارمندان دولت» مبهم است. آیا هدف، کنترل تورم اجاره و کاهش نرخ اجاره‌نشینی است؟ آیا هدف، هم اجاره‌نشین‌ها و هم خانه‌اولی‌ها هستند؟ پاسخ این سوال قطعا منفی است؛ چون طبق جدیدترین آمار استخراج شده از درون بازار مسکن که توسط نویسنده طرح جامع مسکن محاسبه شده، فقط ۸ درصد از جامعه مستاجرها در ایران، کارمند دولت هستند بنابراین کارمندان دولت سهم معناداری از جامعه متقاضی مسکن ندارند که طرح‌های تامین مسکن صرفا برای این گروه تنظیم شود.

از طرفی، سهم زوج‌های جدید (خانه اولی) از کارمندان دولت با توجه به اینکه طی سال‌های گذشته استخدام دستگاه‌های دولتی، آمار بالایی در جذب کارمند جدید نداشته، بسیار پایین است و با این طرح، عملا کارمندان به جای خانه‌اولی‌ها در اولویت دولت برای اجرای طرح‌های تامین مسکن قرار می‌گیرند. هدف طرح ممکن است کنترل تورم مسکن باشد که در این‌صورت تیراژ عرضه و مدت زمان عرضه لازم است برای تحقق هدف تنظیم شود. هدف ممکن است رونق بخشیدن به ساخت و ساز باشد که برای این هم باید طرح برای سازنده‌ها جذاب شود.

طرح، یک هدف دیگر به غیر از این فروض می‌تواند داشته باشد و آن رفع دغدغه رئیس‌جمهور صرفا در چارچوب پیشنهادی است که او برای «زمین مجانی» مطرح کرده، فارغ از اینکه طرح تا چه حد قابل تحقق خواهد بود یا خیر.

2- طرح اقدام ملی مسکن

مازیار حسینی با اشاره به اهمیت موضوع مسکن اظهار داشت: این موضوع به‌صورت جدی در دستور کار وزارتخانه و دولت قرار گرفته که ماحصل این موضوع بسته شدن پرونده مسکن مهر و راه‌اندازی احداثات جدید در قالب طرح اقدام ملی است.

معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان جزئیات طرح اقدام ملی گفت: این طرح از نیمه دوم سال 97 اجرایی شد که شامل 400 هزار واحد مسکونی در قالب شهرهای جدید، بافت فرسوده، سکونتگاه‌های غیررسمی و زمین‌های داخل محدوده شهر می‌شود.

وی افزود: مراحل ساخت 100 هزار واحد از این 400 هزار واحد از نیمه دوم سال گذشته شروع‌ شده که 80 هزار واحد در قالب شهرهای جدید و 20 هزار واحد نیز در شهرهای زیر 50 هزار نفر توسط بنیاد مسکن در حال انجام است.

حسینی بیان کرد: امیدوار هستیم با اضافه شدن طرح‌های نوسازی و بازآفرینی شهری در قالب طرح اقدام ملی یک حرکت و نهضت جدیدی را در حوزه مسکن در سطح کشور شاهد باشیم چرا که مسکن جزو نیازهای ضروری و اولیه همه اقشار جامعه در همه صنوف و اقشار است.

معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه مسکن جزو صنایعی بوده که کمترین وابستگی را به خارج از کشور دارد،‌ خاطرنشان کرد: اگر بتوانیم موضوع مسکن را راه بیاندازیم و تحرک بخشی به جریان تولید مسکن بدهیم امیدوار باشیم که سایر صنایع وابسته هم دچار رونق شده و از حالت رکود خارج شوند.

حسینی زمین‌های موجود در اراضی شهری را جوابگوی نیاز مردم در زمینه مسکن ندانست و گفت: در صورت نیاز، زمین‌های دولتی خارج از محدوده شهری برای اجرای طرح اقدام ملی به محدوده شهری افزوده می‌شود.

3- افزایش سقف وام مسکن

تعیین سقف وام خرید مسکن به صورت متغیر بر اساس قدرت خرید و توان بازپرداخت اقساط،طرحی است که از سوی بانک مسکن به شورای پول و اعتبار رفته، اما هنوز این شورا تصمیمی را درباره آن اعلام نکرده است.

افزایش ناگهانی قیمت مسکن در ماه‌های اخیر خریدن منزل مسکونی برای بسیاری از مردم را تبدیل به آرزو کرده و برای برخی نیز آرزوی محال!

با این حال، در گذشته تسهیلات خرید مسکن این امکان را برای جوانان و سایر خانه اولی‌ها فراهم می‌کرد تا با سپرده‌گذاری مبلغی مشخص یا با خرید اوراق تسهیلات مسکن، قدرت خود را برای خرید خانه افزایش دهند، اما از سال گذشته با افزایش قیمت مسکن و عدم افزایش سقف این تسهیلات، وام خرید مسکن عملاً تأثیر چندانی در خرید منزل مسکونی ندارد.

از سوی دیگر، سال گذشته رحیمی انارکی، مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرده بود که به رغم افزایش قیمت مسکن، تصمیمی برای افزایش سقف تسهیلات وجود ندارد و افزایش سقف وام خرید مسکن منتفی است.

وی در عین حال از برنامه این بانک با همکاری چند سازمان دیگر برای کاهش قیمت تمام شده ساخت مسکن و کاهش قیمت مسکن از طریق ایجاد زنجیره اعتباری تأمین مصالح موردنیاز ساخت مسکن خبر داد و گفت که این برنامه تا ۳۰ درصد قیمت تمام شده ساخت مسکن را کاهش خواهد داد.
به گفته رحیمی انارکی، این طرح قرار است تا پایان شهریور ماه سال جاری به اجرای نهایی برسد.

با این حال طی هفته‌های گذشته خبری مبنی بر احتمال افزایش سقف وام خرید مسکن بر اساس قدرت خرید و توان بازپرداخت افراد در صورت تصویب شورای پول و اعتبار مطرح شد.

این خبر را مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرد و گفت که پیش از این از سقف‌های تسهیلات ثابت استفاده می‌کردیم، یعنی همه متقاضیان دهک‌های سه تا هفت که گروه هدف ما هستند از سقف تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی استفاده می‌کردند، در حالی که پیشنهاد داده‌ایم بر اساس قدرت خرید و توان بازپرداخت افراد، سقف‌های تسهیلاتی به صورت متغیر تعیین شود و افراد بر این اساس بتوانند از تسهیلات متناسب با شرایط خود استفاده کنند.

وی تاکید کرده که این موضوع به شورای پول و اعتبار از سوی بانک مسکن پیشنهاد شده و برای اجرا نیازمند مصوبه این شوراست.

یکی از دلایلی که بانک مسکن و سایر نهادهای تصمیم‌گیر از افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن خودداری می‌کردند، افزایش دوباره قیمت مسکن به واسطه تورم و نقدینگی ایجاد شده در این بخش بود، اما در صورتی که این طرح تصویب شود، به صورت هدفمند سقف وام مسکن تغییر می‌کند و می‌تواند سبب تورم در این بخش نیز نشود.

حال باید دید که شورای پول و اعتبار تصمیمی درباره متغیر بودن سقف وام خرید مسکن خواهد گرفت یا به همین شکل فعلی، تسهیلات پرداخت خواهد شد.

4- طرح "مسکن استیجاری" دولت برای مستاجران چیست؟

آمار‌های اخیر بانک مرکزی پیرامون تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت هر مترمربع مسکن در یک سال گذشته ۱۱۲ درصد رشد داشته است. این رشد قیمت مسکن باعث افزایش اجاره بها در یک سال گذشته شده است و عملاً این موضوع ذهن یک چهارم خانوار‌های ایرانی را به خود درگیر کرده است. وزارت راه و شهرسازی به تازگی برای کاهش هزینه خانوار‌ها اجاره نشین در بخش مسکن، از طرحی به نام طرح مسکن استیجاری رونمایی کرده است.

از آنجا که قیمت اجاره مسکن، تابعی از قیمت مسکن می‌باشد بنابراین رشد قیمت مسکن در یک سال گذشته بر روی اجاره بها نیز تاثیرگذار بوده است و اجاره بها را افزایش داده است. در همین گزارش، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۲۲.۶ درصد و ۱۹.۷ درصد رشد را نشان می‌دهد.

این رشد قیمت اجاره بها در حالی است که بر اساس گزارش‌های بودجه خانوار‌های بانک مرکزی، حدود ۲۵.۹ درصد از خانوار‌های ایرانی در مسکن‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند. همچنین بررسی گزارش‌های بودجه خانوار بانک مرکزی نشان می‌دهد که سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های سالانه یک خانوار به ۳۵.۵ درصد رسیده است که بیش از ۹۰ درصد از هزینه‌های مسکن مربوط به اجاره بها می‌باشد.

محاسبات نشان می‌دهند که از آنجا که بیشتر اقشار ضعیف جامعه قدرت خرید مسکن را نداشته و بیشتر اجاره نشین می‌باشند، بنابراین سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌ها سالانه برای اقشار ضعیف، بسیار بیشتر از اقشار ثروتمند جامعه می‌باشد. نمودار زیر سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های سالانه خانوار‌ها را بر حسب دهک‌ها نشان می‌دهد.

طرح "مسکن استیجاری"

همان گونه که از نمودار بالا پیداست سهم هزینه‌ها مسکن از کل هزینه‌های سالانه دهک اول که فقیرترین قشر جامعه می‌باشد ۴۹.۹ درصد می‌باشد و هر چه به سمت دهک‌های بالاتر جامعه و قشر ثروتمند جامعه پیش می‌رویم سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های سالانه خانوار‌ها کمتر می‌شود.

پس اولاً موضوع اجاره بها، دغدغه یک چهارم خانوار‌های جامعه می‌باشد، ثانیاً بیش از یک سوم هزینه‌های سالانه خانوار‌ها مربوط به هزینه‌های مسکن است، ثالثاً بیش از ۹۰ درصد هزینه‌های مسکن مربوط به اجاره بها می‌باشد و رابعاً دغدغه اجاره بها و هزینه‌های مسکن در اقشار ضعیف جامعه بسیار بیشتر از اقشار ثروتمند جامعه می‌باشد.

حالا دولت برای آن که دغدغه اقشار ضعیف و مستاجران را در زمینه اجاره بها کمتر کند، در چند روز اخیر وزارت راه و شهرسازی طرح مسکن استیجاری را مطرح کرده است و در این طرح قرار است بی خانه‌ها مستاجر دولت شوند.

به هر صورت باید امید داشت که این طرح هر چه زودتر در راستای کاهش قیمت مسکن و اجاره بها توسط دولت اجرایی شود. امتیازات در نظر گرفته شده در این طرح، به شدت می‌تواند بر هزینه تمام شده ساخت مسکن و متعاقب آن اجاره بها این مسکن‌ها تاثیرگذار باشد.

در آخر دولت در حالی از طرحی جدید برای خانه دار کردن مردم سخن می‌گوید که در اجرای طرح‌های قبلی با ناکامی مواجه بوده و شرایط هر روز برای مستاجران سخت‌تر می‌شود. اکنون باید دید که دولت موفق می شود که با اجرای طرح هایی که ارائه می دهد شرایط را برای خرید مسکن هموار کند یا خیر.

ریشه