مروری بر وضعیت بازار مسکن در شرق تهران
قیمت آپارتمانهای کمتر از پنج سال ساخت در اغلب محلههای واقع در شرق تهران در محدوده ۲۲ تا ۳۵ میلیون تومان است؛ البته در شرایط فعلی بازار در رکود به سر میبرد و بنا به گفته مشاوران املاک، نرخها به ثبات رسیده و بعضی فروشندگان پول لازم تخفیف های ۱۰ تا ۱۵ درصدی ارایه میدهند.
به گزارش اخبار ساختمان، بازار مسکن در شرق تهران شامل مناطق ۴، ۸ و ۱۳ کساد است. در واقع معاملات در کل شهر تهران راکد شده و شرق تهران هم از این قاعده مستثنی نیست. خرید و فروش مسکن در منطقه ۴ طی یک ماه اخیر ۳۵ درصد، منطقه ۸ به میزان ۱۹ درصد و منطقه ۱۳ معادل ۳۳ درصد افت کرد. قیمت نیز در منطقه ۴ و ۱۳ به ترتیب ۱.۵ درصد و ۵.۳ درصد کاهش پیدا کرد و در منطقه ۸ معادل یک درصد افزایش یافت.
در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در منطقه ۴ بالغ بر ۳۳.۲ میلیون تومان در هر متر مربع، منطقه ۸ معادل ۲۸.۵ میلیون تومان و منطقه ۱۳ متری ۲۸.۳ میلیون تومان است. هر سه منطقه مذکور در محدوده هدف اقشار متوسط قرار دارد.
گزارش های میدانی حاکی از آن است که بازار مسکن در شرق تهران از یک طرف با کمبود تقاضا و از طرف دیگر با کمبود فایلهای مرغوب مواجه شده است. طی سه چهار سال اخیر به علت کاهش قدرت خرید متقاضیان، سازندگان هم از تعریف پروژههای جدید خودداری کردهاند و همین مساله باعث فقر آپارتمانهای نوساز در شرق پایتخت و به طور کلی شهر تهران شده است. طی هفت سال گذشته سهم معاملات واحدهای بالای ۵ سال در یک فرآیند افزایشی از ۴۲ درصد به ۶۷ درصد از کل معاملات رسیده است. این نرخ حتی اردیبهشت امسال نیز ۶۴ درصد بود که در مهرماه به ۶۷ درصد افزایش یافت.
در شرایط فعلی می توان با نقدینگی حدود ۱.۵ میلیارد تومان در شرق تهران آپارتمان کمتر از پنج سال خریداری کرد. سازنده یک بلوک ساختمانی هفت طبقه ۴۲ واحدی در محله جوادیه تهرانپارس واقع در منطقه ۴ آپارتمانهای نوساز خود را با قیمت متری ۳۳ میلیون تومان برای فروش، عرضه کرده است. یک واحد ۱۳۰ متری سه سال ساخت با آسانسور، پارکینگ و انباری در بلوار شاهد نیز متری ۲۷ میلیون تومان به فروش میرسد. در تهرانپارس غربی یک واحد ۷۶ متری هفت سال ساخت با آسانسور و انباری، متری ۳۳ میلیون تومان فروخته میشود.
بررسیها نشان میدهد قیمت مسکن در شرق تهران به ثبات رسیده و در مواقعی کاهش یافته است. مشاوران املاک میگویند بعضا نرخها نسبت به اسفند سال گذشته کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصد داشته و بسیاری از فروشندگانی که نیاز به نقدینگی دارند، املاک خود را زیر قیمت به فروش میرسانند. مصطفی قلی خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ هم از کاهش ۱۰ تا ۱۲ درصد قیمت مسکن در مرکز و جنوب شهر تهران خبر میدهد.
بازار مسکن چه زمانی به رونق میرسد؟
یکی از مهمترین سوالات و ابهاماتی که این روزها در بازار مسکن ایجاد شده این است که آیا امکان منفی شدن نرخ رشد قیمت وجود دارد یا خیر؟ در جواب باید گفت که این موضوع مسبوق به سابقه است. بررسی ادوار مختلف رکود و رونق بازار مسکن نشان میدهد که در پس رشد سنگین قیمتها ثبات و حتی کاهش قیمت نهفته است. به طور مثال بازار مسکن شهر تهران بعد از جهش سال ۹۲ در سال ۹۳ با ثبات و سال ۹۴ با نرخ رشد منفی مواجه شد. اغلب ماههای سال ۱۳۹۴ نرخ رشد ماهیانه و سالیانه بازار مسکن شهر تهران منفی بود؛ به طوری که در آذرماه آن سال نرخ رشد قیمت ۱.۲ درصد و در دی ماه ۳.۱ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن کاهش پیدا کرد.
در سالهای ۷۴ و ۹۱ چه گذشت؟
برای بررسی وضعیت فعلی به دوره جهش قیمتها در سالهای ۷۴ و ۹۱ مراجعه میکنیم. رونق سالهای ۷۴ و ۹۱ بین ۱۸ تا ۲۰ ماه (حدود شش فصل) طول کشید؛ در حالی که دوره رونق سالهای ۹۶ تا ۹۹ که با جهش سنگین قیمتها مواجه بود به درازا انجامید و حدود ۳۶ ماه زمان بُرد. بنابراین ممکن است رکود مقطع فعلی نیز طولانیتر از دو مقطع سالهای ۷۴ و ۹۱ باشد. اگر با همین روند جلو برویم میتوانیم حتی انتظار منفی شدن قیمتها در بازار را داشته باشیم. کما اینکه برخی کارشناسان معتقدند دوره رکود بازار مسکن که از فروردین ۱۴۰۰ آغاز شده دست کم ۱۰ تا ۱۲ فصل (۳۰ تا ۳۶ ماه) به طول خواهد انجامید. دوره رکود قبلی از ابتدای سال ۱۳۹۳ تا آذرماه ۱۳۹۶ حدود ۴۵ ماه طول کشید.
اواخر سال ۱۳۹۵ سه نشانه از تکمیل دوره رکود بازار مسکن دیده شد اما در حال حاضر چنین نمایههایی وجود ندارد. دی ماه سال ۱۳۹۵ قیمت مسکن در تهران به ۴.۵ میلیون تومان رسید که در مقایسه با سال قبل از آن ۳.۲ درصد رشد کرد. معاملات نیز ۱۶ هزار و ۷۴۹ فقره شد که ۴۱.۶ درصد در مقایسه با دی ماه ۱۳۹۴ رشد کرد. نرخ رشد قیمت مسکن در آن مقطع به تورم نزدیک شد؛ در حالی که هماکنون قیمت مسکن حدود ۴۰ درصد پایینتر از تورم عمومی است. از طرف دیگر با توجه به تجربه رونق و رکود سالهای ۷۴ تا ۷۸ به تکمیل شدن ۳۰ تا ۳۶ ماهه دوره رکود بازار مسکن نزدیک شدیم؛ در حالی که هماکنون فقط هشت ماه از دوره رکود سپری شده است.
افت شدید توان خرید؛ نقطه اشتراک هر سه مقطع
یکی دیگر از عوامل اثرگذار بر ورود به فاز رکود در هر سه مقطع ۷۴، ۹۱ و ۱۴۰۰ کاهش توان خرید متقاضیان است. از این جهت هر سه بازه زمانی دارای نقطه اشتراک هستند. تا زمانی که توان متقاضیان از طریق پسانداز، منابع و تسهیلات امکان پوششدهی قیمتها در بازار مسکن را نداشته باشد انتظار خروج از رکود، غیرممکن است. در شرایط فعلی وام ۱۶۰ میلیون تومانی خرید زوجین در شهر تهران جوابگوی حدود یک دهم قیمت واحد ۵۰ متری در مناطق متوسط شهر تهران و یک ششم مناطق جنوبی تهران است. البته سقف تسهیلات از طریق خرید اوراق به همراه وام جعاله برای زوجین در تهران به ۴۸۰ میلیون تومان افزایش یافته که به دلیل نرخ سود بالا و اقساط سنگین ماهیانه آن تقاضای چندانی برای آن وجود ندارد.
با این حال بازه زمانی فعلی یک تفاوت با دورههای مذکور دارد. در شرایط کنونی نرخ تورم عمومی به حدود ۴۵ درصد رسیده است که اثر تورمی بر نهادههای ساختمانی ایجاد کرده و احتمالا با فاصله زمانی مقداری بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد. بنابراین مقایسه زمان کنونی با سالهای ۷۴ و ۹۱ صرفا از باب سابقه بازار و جهت یادآوری ارایه شده است. وضعیت بازار مسکن در هر مقطع باید با شرایط و متغیرهای مقطع خود از جمله نرخ تورم، اثر بازارهای موازی شامل ارز، طلا و بورس، تحریمها، انتظارات فعالان بازار ملک، نرخ رشد نهادههای ساختمانی، تیراژ ساخت و ساز و پروژههای بزرگ مسکونی مقایسه شود.
ایسنا
در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در منطقه ۴ بالغ بر ۳۳.۲ میلیون تومان در هر متر مربع، منطقه ۸ معادل ۲۸.۵ میلیون تومان و منطقه ۱۳ متری ۲۸.۳ میلیون تومان است. هر سه منطقه مذکور در محدوده هدف اقشار متوسط قرار دارد.
گزارش های میدانی حاکی از آن است که بازار مسکن در شرق تهران از یک طرف با کمبود تقاضا و از طرف دیگر با کمبود فایلهای مرغوب مواجه شده است. طی سه چهار سال اخیر به علت کاهش قدرت خرید متقاضیان، سازندگان هم از تعریف پروژههای جدید خودداری کردهاند و همین مساله باعث فقر آپارتمانهای نوساز در شرق پایتخت و به طور کلی شهر تهران شده است. طی هفت سال گذشته سهم معاملات واحدهای بالای ۵ سال در یک فرآیند افزایشی از ۴۲ درصد به ۶۷ درصد از کل معاملات رسیده است. این نرخ حتی اردیبهشت امسال نیز ۶۴ درصد بود که در مهرماه به ۶۷ درصد افزایش یافت.
در شرایط فعلی می توان با نقدینگی حدود ۱.۵ میلیارد تومان در شرق تهران آپارتمان کمتر از پنج سال خریداری کرد. سازنده یک بلوک ساختمانی هفت طبقه ۴۲ واحدی در محله جوادیه تهرانپارس واقع در منطقه ۴ آپارتمانهای نوساز خود را با قیمت متری ۳۳ میلیون تومان برای فروش، عرضه کرده است. یک واحد ۱۳۰ متری سه سال ساخت با آسانسور، پارکینگ و انباری در بلوار شاهد نیز متری ۲۷ میلیون تومان به فروش میرسد. در تهرانپارس غربی یک واحد ۷۶ متری هفت سال ساخت با آسانسور و انباری، متری ۳۳ میلیون تومان فروخته میشود.
بررسیها نشان میدهد قیمت مسکن در شرق تهران به ثبات رسیده و در مواقعی کاهش یافته است. مشاوران املاک میگویند بعضا نرخها نسبت به اسفند سال گذشته کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصد داشته و بسیاری از فروشندگانی که نیاز به نقدینگی دارند، املاک خود را زیر قیمت به فروش میرسانند. مصطفی قلی خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ هم از کاهش ۱۰ تا ۱۲ درصد قیمت مسکن در مرکز و جنوب شهر تهران خبر میدهد.
بازار مسکن چه زمانی به رونق میرسد؟
یکی از مهمترین سوالات و ابهاماتی که این روزها در بازار مسکن ایجاد شده این است که آیا امکان منفی شدن نرخ رشد قیمت وجود دارد یا خیر؟ در جواب باید گفت که این موضوع مسبوق به سابقه است. بررسی ادوار مختلف رکود و رونق بازار مسکن نشان میدهد که در پس رشد سنگین قیمتها ثبات و حتی کاهش قیمت نهفته است. به طور مثال بازار مسکن شهر تهران بعد از جهش سال ۹۲ در سال ۹۳ با ثبات و سال ۹۴ با نرخ رشد منفی مواجه شد. اغلب ماههای سال ۱۳۹۴ نرخ رشد ماهیانه و سالیانه بازار مسکن شهر تهران منفی بود؛ به طوری که در آذرماه آن سال نرخ رشد قیمت ۱.۲ درصد و در دی ماه ۳.۱ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن کاهش پیدا کرد.
در سالهای ۷۴ و ۹۱ چه گذشت؟
برای بررسی وضعیت فعلی به دوره جهش قیمتها در سالهای ۷۴ و ۹۱ مراجعه میکنیم. رونق سالهای ۷۴ و ۹۱ بین ۱۸ تا ۲۰ ماه (حدود شش فصل) طول کشید؛ در حالی که دوره رونق سالهای ۹۶ تا ۹۹ که با جهش سنگین قیمتها مواجه بود به درازا انجامید و حدود ۳۶ ماه زمان بُرد. بنابراین ممکن است رکود مقطع فعلی نیز طولانیتر از دو مقطع سالهای ۷۴ و ۹۱ باشد. اگر با همین روند جلو برویم میتوانیم حتی انتظار منفی شدن قیمتها در بازار را داشته باشیم. کما اینکه برخی کارشناسان معتقدند دوره رکود بازار مسکن که از فروردین ۱۴۰۰ آغاز شده دست کم ۱۰ تا ۱۲ فصل (۳۰ تا ۳۶ ماه) به طول خواهد انجامید. دوره رکود قبلی از ابتدای سال ۱۳۹۳ تا آذرماه ۱۳۹۶ حدود ۴۵ ماه طول کشید.
اواخر سال ۱۳۹۵ سه نشانه از تکمیل دوره رکود بازار مسکن دیده شد اما در حال حاضر چنین نمایههایی وجود ندارد. دی ماه سال ۱۳۹۵ قیمت مسکن در تهران به ۴.۵ میلیون تومان رسید که در مقایسه با سال قبل از آن ۳.۲ درصد رشد کرد. معاملات نیز ۱۶ هزار و ۷۴۹ فقره شد که ۴۱.۶ درصد در مقایسه با دی ماه ۱۳۹۴ رشد کرد. نرخ رشد قیمت مسکن در آن مقطع به تورم نزدیک شد؛ در حالی که هماکنون قیمت مسکن حدود ۴۰ درصد پایینتر از تورم عمومی است. از طرف دیگر با توجه به تجربه رونق و رکود سالهای ۷۴ تا ۷۸ به تکمیل شدن ۳۰ تا ۳۶ ماهه دوره رکود بازار مسکن نزدیک شدیم؛ در حالی که هماکنون فقط هشت ماه از دوره رکود سپری شده است.
افت شدید توان خرید؛ نقطه اشتراک هر سه مقطع
یکی دیگر از عوامل اثرگذار بر ورود به فاز رکود در هر سه مقطع ۷۴، ۹۱ و ۱۴۰۰ کاهش توان خرید متقاضیان است. از این جهت هر سه بازه زمانی دارای نقطه اشتراک هستند. تا زمانی که توان متقاضیان از طریق پسانداز، منابع و تسهیلات امکان پوششدهی قیمتها در بازار مسکن را نداشته باشد انتظار خروج از رکود، غیرممکن است. در شرایط فعلی وام ۱۶۰ میلیون تومانی خرید زوجین در شهر تهران جوابگوی حدود یک دهم قیمت واحد ۵۰ متری در مناطق متوسط شهر تهران و یک ششم مناطق جنوبی تهران است. البته سقف تسهیلات از طریق خرید اوراق به همراه وام جعاله برای زوجین در تهران به ۴۸۰ میلیون تومان افزایش یافته که به دلیل نرخ سود بالا و اقساط سنگین ماهیانه آن تقاضای چندانی برای آن وجود ندارد.
با این حال بازه زمانی فعلی یک تفاوت با دورههای مذکور دارد. در شرایط کنونی نرخ تورم عمومی به حدود ۴۵ درصد رسیده است که اثر تورمی بر نهادههای ساختمانی ایجاد کرده و احتمالا با فاصله زمانی مقداری بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد. بنابراین مقایسه زمان کنونی با سالهای ۷۴ و ۹۱ صرفا از باب سابقه بازار و جهت یادآوری ارایه شده است. وضعیت بازار مسکن در هر مقطع باید با شرایط و متغیرهای مقطع خود از جمله نرخ تورم، اثر بازارهای موازی شامل ارز، طلا و بورس، تحریمها، انتظارات فعالان بازار ملک، نرخ رشد نهادههای ساختمانی، تیراژ ساخت و ساز و پروژههای بزرگ مسکونی مقایسه شود.
ایسنا
تازهترین اخبار ساختمان
واگذاری زمین به خانواده های دارای سه فرزند و بیشتر
عملیات بخشی از بهسازی لرزه ای بیمارستان ساری به پایان رسید
182 هزار خانه خالی به بازار مسکن عرضه شد
هفت شهر جدید ساحلی وارد مدار مدیریت اجرایی شد
مقایسه انواع پنجره دوجداره و معرفی پنجره های مقرون به صرفه
تکمیل و تحویل بیش از 130 هزار مسکن مهر
بسته تشویقی بافت های تاریخی تدوین شد
سقف افزایش اجاره مسکن تعیین شد
سامانه خودنویس می تواند به بازار اجاره کمک کند؟
خارجی ها تمایلی به خرید ملک در ترکیه ندارند
طلق سقف کاذب از کجا بخرم؟ (بورس طلق سقف کاذب)
وضعیت ساخت مسکن نیروهای مسلح تعیین تکلیف شد
بحران نخاله های ساختمانی برای شهرداری ها
قیمت سیمان در بازار چقدر است؟
ثبت بیش از 300 هزار قرارداد در سامانه خودنویس
پربازدیدترین اخبار
خارجی ها تمایلی به خرید ملک در ترکیه ندارند
سامانه خودنویس می تواند به بازار اجاره کمک کند؟
سقف افزایش اجاره مسکن تعیین شد
بازار مسکن در معرض تهدید 2 خطر بزرگ قرار گرفت
بسته تشویقی بافت های تاریخی تدوین شد
تکمیل و تحویل بیش از 130 هزار مسکن مهر
مقایسه انواع پنجره دوجداره و معرفی پنجره های مقرون به صرفه
هفت شهر جدید ساحلی وارد مدار مدیریت اجرایی شد
182 هزار خانه خالی به بازار مسکن عرضه شد
عملیات بخشی از بهسازی لرزه ای بیمارستان ساری به پایان رسید
واگذاری زمین به خانواده های دارای سه فرزند و بیشتر
علت توقف طرح فروش متری مسکن در بورس چیست؟
وضعیت امسال بازار اجاره چگونه خواهد بود؟
2 روایت متفاوت از مسکن سازی در سال گذشته
پرداخت 162 هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن ملی