اعلام منوی سرمایه‌گذاری در تهران 1400
اعلام منوی سرمایه‌گذاری در تهران 1400

1399/12/03

شهرداری برای سال ۱۴۰۰ مدل متفاوتی برای سرمایه‌گذاری در شهر تهران بابت اجرای پروژه‌های شهری طراحی کرد. این مدل حاوی ۱۷۳ پروژه به ارزش ۱۰۰ هزار میلیارد تومان برای حضور متفاوت بخش خصوصی است.
به گزارش اخبار ساختمان، مدل تازه‌ «تامین مالی پروژه‌های شهری پایتخت» قرار است برای سال ۱۴۰۰ اجرایی شود؛ اما چهار مانع مقابل آن است. منوی تهران برای سرمایه‌گذاران حاوی ۱۷۳ پروژه در ۱۱ گروه‌پروژه همچون مترو، باغ راه، مجموعه‌های ورزشی و گردشگری است که در مجموع یک بازار ۱۰۰ هزار میلیارد تومانی برای سرمایه‌گذاران در سال آینده ایجاد می‌کند.

در این بازار ۱۰ مدل همکاری بین بخش‌خصوصی و شهرداری طراحی شده است. با این حال به‌خاطر آنچه سرمایه‌گذاران «اصرار طرف مقابل برای فروش خدمات با قیمت غیرواقعی» عنوان می‌کنند، ورود به این بازار ممنوع است.

شهرداری تهران یک الگوی متفاوت برای حضور بخش خصوصی در جریان اجرای پروژه‌های شهری تدارک دیده است که اگر موانع ورود به این بازار رفع شود می‌تواند چرخ پروژه‌های خدماتی پایتخت را به گردش درآورد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد تاکنون شهرداری از یک مدل سنتی حاوی دو روش قدیمی برای ساخت انواع پروژه‌های شهری همچون مترو، ایجاد مجموعه‌های ورزشی و... یا از منابع اصلی بودجه هزینه می‌کرد یا با بخش خصوصی مشارکت مدنی می‌کرد.

در مدل مشارکت مدنی، دو طرف یعنی شهرداری و بخش خصوصی هر کدام آورده خود را به پروژه تزریق می‌کردند. به‌طور معمول آورده شهرداری شامل زمین و تقبل هزینه‌های صدور پروانه ساخت‌وساز و آورده بخش خصوصی، پذیرش پیگیری و اجرای مراحل ساخت پروژه بود. در این حالت عمده مشارکت بخش خصوصی و شهرداری برای ساخت مراکز تجاری‌اداری بود و سهم پروژه‌های خدماتی بسیار اندک بود چراکه برای بخش خصوصی سرمایه‌گذاری در این نوع پروژه‌ها نسبت به سایر پروژه‌های شهری به لحاظ اقتصادی، به‌صرفه نبود.

در روش اولیه این مدل سنتی یعنی وضعیتی که شهرداری از محل بودجه عمومی برای اجرای پروژه‌های شهری هزینه می‌کرد، دو عامل اصلی شامل تورم هزینه‌ها و بدهی تصاعدی شهرداری به سرمایه‌گذار و پیمانکار باعث شد، این مسیر به مرور زمان باریک و باریک‌تر شود. طوری‌که مطابق با بودجه پیشنهادی برای سال ۱۴۰۰، عدد پیش‌بینی شده برای بخش عمرانی، حدود ۱۵ هزار میلیارد تومان است که براساس هزینه‌های برآورد شده فقط می‌تواند کفاف هزینه ساخت ۱۵ کیلومتر مترو را بدهد (مطابق با اعلام شهردار تهران در مقطع کنونی هزینه ساخت هر کیلومتر مترو در شهر تهران به حدود هزار میلیارد تومان رسیده است) و پاسخگوی بخش زیادی از هزینه‌ها نیست.

به دلیل سختی اجرای پروژه‌های شهری با تکیه بر روش سنتی تامین مالی، به نظر می‌رسد شهرداری مدل جدید سرمایه‌گذاری در پروژه‌های شهری طراحی کرده است. در این مدل متفاوت ۹ شکل جدید سرمایه‌گذاری علاوه بر مشارکت مدنی وجود دارد که پنج شکل آن بر پایه مشارکت عمومی خصوصی است. در این حالت مالکیت پروژه به بخش خصوصی واگذار نمی‌شود و فقط احداث، راه‌اندازی و بهره‌برداری از پروژه در یک دوره مشخص در اختیار بخش خصوصی قرار دارد. درواقع هدف از این روش سرمایه‌گذاری استفاده از ریسک و توان مالی و فنی بخش خصوصی است.

در مدل جدید سرمایه‌گذاری پروژه‌های شهری برای سال آینده، ۱۷۳ پروژه در قالب ۱۱ گروه پروژه، به ارزش کل ۱۰۱ هزار میلیارد تومان مشروط به اینکه در دوره‌های زمانی پیش‌بینی شده تکمیل شود، در پیوست لایحه بودجه سال ۱۴۰۰ ارائه شده و این لیست از طریق معاونت اقتصادی شهرداری قابل دسترسی است.

البته از آنجاکه فقط بخشی از این پروژه‌ها قابلیت تکمیل در همان سال آینده را دارند بودجه موردنیاز برای آنها در سال آینده مهم است. مطابق با جدول ارائه شده، سرمایه موردنیاز برای پروژه‌هایی که در سال ۱۴۰۰ می‌توانند تکمیل و به مرحله بهره‌برداری برسند معادل ۲۰ هزار میلیارد تومان است. در این لیست انواع و اقسام پروژه‌های شهری از توسعه و تجهیز و بازسازی شبکه حمل و نقل عمومی تا خدمات ورزشی و تفریحی قرار دارد.

این ۱۱ گروه پروژه شامل مجموعه ورزشی، بوستان و فضای سبز، پارکینگ عمومی، پارکینگ محله‌ای، ساخت پلازای شهری (فضای باز شهری برای تجمع و گفت‌وگوی شهروندان شبیه آنچه در میدان هفت تیر اجرا شده است)، گردشگری، افزایش تعداد دوربین‌های ترافیکی در شبکه معابر شهری، ایجاد چمن مصنوعی در محله‌های شهری، بازآفرینی عرصه‌های شهری، نقاشی دیواری (زیباسازی منظر شهری) و راه‌اندازی اتوبوس برقی مدرن شهری می‌شود.

هرچند شهرداری در این منوی سرمایه‌گذاری سال ۱۴۰۰ اشاره‌ای به نرخ بازدهی و مدت زمان بازگشت سرمایه نکرده است اما براساس الگوی سرمایه‌گذاری در سال‌های قبل و ارقامی که شهرداری در سال ۹۷ منتشر کرده، نرخ بازدهی پروژه‌های شهری از ۱۰ تا ۳۰ درصد و مدت زمان بازگشت سرمایه بین ۵ تا ۳۰ سال در نوسان است. این منو در شرایطی تعریف شده که طبق اعلام صریح مدیریت شهری بودجه سال آینده، کفاف اجرای پروژه‌های جدید و نیمه‌تمام شهری را به تنهایی نمی‌دهد. به ویژه آنکه تکانه‌های اقتصادی (نرخ تورم عمومی، افزایش قیمت تمام شده و...) شرایط را برای اجرای این پروژه‌های شهری دشوارتر می‌کند.

اما شهرداری با عرضه این منو به سرمایه‌گذاران و وارد کردن آنها به بازار ۱۰۰ هزار میلیارد تومانی پروژه‌های شهری، می‌تواند بودجه عمرانی سال آینده پایتخت را صرف توسعه محلات کم‌برخوردار کند. مطابق با عدد پیشنهادی در لایحه بودجه ۱۴۰۰، مجموعا رقمی معادل ۲۰ هزار میلیارد تومان از ۴۷ هزار و ۶۸۶ میلیارد تومان بودجه پیشنهادی برای اداره شهر، به بخش عمرانی اختصاص دارد. نکته جالب آنکه عدد این منو با رقم کل بودجه عمرانی شهری که قرار است شهرداری آن را صرف محل‌ها و بخش‌های مختلف کند، برابری می‌کند.

با این حال چالش اصلی برای ورود سرمایه‌گذاران به این بازار ۱۰۰ هزار میلیارد تومانی، آن است که این بازار به یک نوع بازار ممنوعه به جهت عدم امکان ورود آسان سرمایه‌گذاران شبیه است. این بازار سرمایه‌گذاری به چهار قفل گرفتار شده است.

اولین قفل، اصرار مدیریت شهری به فروش خدمات شهر توسط سرمایه‌گذار با قیمت دستوری (پایین‌تر از قیمت واقعی مطلوب سرمایه‌گذار که حاوی حاشیه سود متعارف با توجه به قیمت تمام شده باشد) است.

دومین قفل، نبود منابع مالی پایدار برای تامین مابه‌التفاوت قیمت خدمات است.

سومین مانع نیز نبود ضوابط اخذ تردد در بزرگراه‌ها است. از آنجاکه عمده پروژه‌ها بزرگ‌مقیاس هستند؛ ضوابط اخذ تردد بزرگراهی سبب شده تا عملا قیمت خدمات برای سرمایه‌گذار بخش خصوصی بهینه و مطلوب نباشد. این در حالی است که در تعداد زیادی از شهرهای دنیا، اخذ عوارض تردد از یکسو بازگشت سرمایه سرمایه‌گذار را امکان‌پذیر می‌کند و از سوی دیگر، هزینه تردد با خودروی شخصی از شهروندانی که هزینه ترافیک و آلودگی را به شهر تحمیل می‌کنند، دریافت می‌شود.

چهارمین مانع عدم سازگاری شرایط تسهیلات بانکی با ساختار پروژه‌های شهری است. در حال حاضر دوره بازپرداخت تسهیلات بانکی بین سه تا پنج سال است اما دوره بازگشت سرمایه بخش خصوصی در برخی پروژه‌های شهری تا ۳۰ سال هم ممکن است.

جالب آنکه در آسیب‌شناسی‌ای که اخیرا مدیریت شهری در مورد موانع ورود سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به پروژه‌های شهری انجام داده بر یک خواسته کهنه سرمایه‌گذاران تاکید کرده است.

براین اساس، سرمایه‌گذاران برای ورود به هر پروژه‌ای نرخ بازدهی پروژه موردنظر را با سایر بازارها مقایسه و براساس نتیجه این مقایسه، بهترین و بهینه‌ترین مدل را انتخاب می‌کنند. بنابراین طبیعی است سرمایه‌گذاران بازاری را انتخاب می‌کنند که قیمت دستوری نیست و اصراری برای آنکه قیمت خدمات پایین‌تر از قیمت مطلوب باشد، وجود ندارد. البته شهرداری در مدل جدید سرمایه‌گذاری که برای سال آینده تدارک دیده یک مسوولیت حمایتی نیز پیش‌بینی کرده است. در قالب این مسوولیت، اول وجوه اداره شده در اختیار سرمایه‌گذار قرار دهد و دوم آنکه خرید خدمات و محصول را از سرمایه‌گذار تضمین می‌کند.

اما کارشناسان برای رفع مانع از بازار ممنوعه ۱۰۰ هزار میلیارد تومانی پروژه‌های شهری، چهار پیشنهاد ارائه می‌دهند: اولین پیشنهاد، پیش‌بینی سازوکارهای مناسب برای اخذ شارژ شهری است.

به گفته کارشناسان اخذ این نوع شارژ شهری علاوه بر تامین منابع مطلوب و پایدار برای شهر، امکان ارائه خدمات با نرخ حمایتی را در پروژه‌های مشارکتی با سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند.

دومین پیشنهاد، مولدسازی دارایی‌های شهر است. از آنجاکه شهرداری دارای املاک و دارایی‌های محبوس شده زیادی است می‌تواند با انتشار اوراق مشارکت در بورس روی این دارایی‌ها، منابع حاصل از آن را برای پشتیبانی از سرمایه‌گذاران در جهت ارائه خدمات با قیمت مطلوب ارائه دهد.

دیگر راهکارهای پیشنهادی این کارشناسان، اجاره‌داری سهم شهرداری از پروژه‌های بزرگ‌مقیاس و نظام قیمت‌گذاری استفاده از معابر و پارکینگ است. از میان ۱۱ گروه پروژه معرفی شده در منوی سرمایه‌گذاری سال ۱۴۰۰ مواردی همچون دیوارنگاری شهر فرش، طراحی روبات هوشمند پسماند، عمومی‌سازی پارک ملی هوافضا، احداث پایانه یافت‌آباد، احداث باغ ایرانی، احداث و تجهیز پمپ‌بنزین، احداث پیاده‌راه باغ پرندگان، احداث سوله بازیافت، احداث مجموعه ورزشی چندمنظوره کن، پاتوق محله در گذر فوقانی زیرگذر گیشا و همچین احداث پیاده‌راه گیشا، توسعه شمالی خط ۳ مترو، توسعه سامانه‌های هوشمند ثبت تخلف، احداث مجتمع‌های ایستگاهی و ایجاد کافه فرهنگ به چشم می‌خورد.

دنیای اقتصاد
akhbarsakhteman
اخبار ساختمان
@akhbarsakhteman