الگوی «بازار رهن ثانویه» چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، تسهیلات پرداختی به بازار مسکن بلندمدت‌ترین نوع تسهیلات بانکی شناخته می‌شود. همین ویژگی سبب می‌شود تا بانک‌های عامل پرداخت این نوع تسهیلات، عموما با عدم تعادل مصارف و منابع مواجه شوند. چراکه از یکسو طول ماندگاری سپرده‌ها به شدت پایین و از سوی دیگر طول بازپرداخت وام مسکن در یک دوره زمانی بلندمدت انجام می‌شود. همین موضوع عملیات تامین منابع مالی لازم برای پرداخت وام مسکن را دچار چالش کرده است.

البته در سال‌های ۹۳ تا ۹۴، امکانی در بازار سرمایه با تکیه بر الگوی کشورهایی که در پرداخت وام مسکن توسعه یافته هستند، فراهم شد تا بانک‌هایی که وام خرید طی یک سال گذشته پرداخت کرده‌اند؛ زودتر از موعد بازپرداخت تسهیلات به منابعی که به‌عنوان وام پرداخت کرده‌اند، دسترسی پیدا کنند.

به عبارت دیگر، با الگوی طراحی شده، شبکه بانکی بتواند تسهیلاتی که پرداخت کرده است را زودتر از موعد به بانک برگرداند. این الگوی مدرن در قالب «بازار رهن ثانویه» طراحی شد. در این بازار، به پشتوانه وام پرداخت شده و همینطور واحد مسکونی که بابت اخذ تسهیلات در رهن بانک قرار دارد، اوراقی تحت عنوان رهن ثانویه در بازار سرمایه منتشر می‌شود که با فروش اوراق به سرمایه‌گذاران بورسی، بانک پرداخت‌کننده وام به منابع خود در زمانی کوتاه‌تر دسترسی پیدا می‌کند و به جریان نقد برای بانک تبدیل می‌شود.

پس از طراحی این الگو، این انتظار وجود داشت که طی شش سال گذشته، دست کم ۱۰ هزار میلیارد تومان منابع نقد از محل انتشار اوراق رهن ثانویه به شبکه بانکی برای پرداخت وام مسکن افزوده شود. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد تاکنون یک هزار و ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق در این قالب فروخته شده است.

بیشتر بخوانید: مخابره سه پیام بد از تبعیض شبکه بانکی در وام خرید مسکن

برخی مدیران شبکه بانکی علت عدم توفیق در فروش اوراق رهن ثانویه را سطح پایین نرخ سود تسهیلات مسکن اولیه و سطح بالای نرخ سود موردانتظار در بازار سرمایه برای خریدار اوراق رهنی عنوان می‌کنند. البته اخیرا اطلاعات به دست آمده نشان می‌دهد هزار میلیارد تومان اوراق رهن ثانویه منتشر شده که می‌تواند منابع تولید شده از محل این اوراق به‌عنوان منابع نقد در اختیار شبکه بانکی قرار گیرد.

این منابع به‌عنوان یک نوع منابع بازیافتی برای پرداخت تسهیلات به بازار مسکن محسوب می‌شود، چراکه تا پیش از این، وام مسکن پرداخت شده از سوی شبکه بانکی صرفا از طریق اوراق پرداخت می‌شد و شبکه بانکی تسهیلات بدون سپرده به متقاضیان پرداخت نمی‌کرد. در چنین قالبی، متقاضیان برای اخذ یک وام ۱۰۰ میلیون تومانی باید حدود ۱۲ میلیون تومان پرداخت کنند.

این در حالی است که پرداخت تسهیلات مسکن از محل اوراق رهن ثانویه، بدون نیاز به فروش اوراق و بدون نیاز به سپرده‌گذاری، می‌تواند به‌عنوان قدرت این بازار شناخته شود. پیش تر کارشناسان اقتصادی عنوان می‌کردند اگر بازار رهن ثانویه راه‌اندازی شود، توان حجمی پرداخت تسهیلات شبکه بانکی دو تا سه برابر افزایش پیدا خواهد کرد.

دنیای اقتصاد