ارائه راه‌حل‌های فصلی برای بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، باز هم تابستان از راه رسید و بخش زیادی از مستأجران با تغییر فصل، باید خانه‌هایشان را تغییر دهند. برخی در یک محله جابه‌جا می‌شوند، برخی به محله‌های دیگر می‌روند و برخی دیگر در کوچی ناخواسته، راهی شهرها و شهرک‌های اقماری می‌شوند. اجاره‌نشینی با وضعیت چند سال اخیر شاخص‌های اقتصاد کلان و همچنین هزینه و درآمد خانوار، مدت‌هاست که روی خوش به خود ندیده است و هر سال تابستان، شاهد آزمون و خطای مسئولان برای ساماندهی اجاره مسکن هستیم.

تعزیرات وارد می‌شود

اوایل دهه ۱۳۹۰ بود که با افزایش شدید اجاره‌بها، نهادهای نظارتی وارد عمل شدند و برای افزایش اجاره، سقف تعیین کردند. در خرداد ۱۳۹۰، سازمان تعزیرات حکومتی، افزایش بیش از هفت تا ۹ درصدی اجاره در تهران و کرج را تخلف اعلام کرد؛ رویکردی که مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در اظهارنظرهای بعدی خود از آن با عنوان «دستور پادگانی» یاد می‌کند که نه‌تنها بازار اجاره‌بها را کنترل نکرد، بلکه باعث شد بسیاری از قراردادها به‌صورت زیرمیزی با افزایش نرخ اجاره‌بها بسیار بالاتر از نرخ اعلام‌شده، امضا شوند.

کمیته‌ای با حضور نهادهای مختلف

اواخر تیر ۱۳۹۲ و به دنبال افزایش نامتعارف اجاره‌بها، کارگروهی با حضور نمایندگان سازمان حمایت از مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان، سازمان تعزیرات حکومتی، اداره کل ثبت اسناد و املاک تهران، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، و همچنین اتحادیه مشاوران املاک تهران برگزار شد.

خروجی تفاهم‌نامه این کارگروه، مانند سال گذشته تعیین سقف برای نرخ رشد اجاره بود. در ماده اول این تفاهم‌نامه آمده است: «میزان افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در سال ۱۳۹۱ نسبت به سال گذشته، با ملاحظه نرخ رشد هزینه مسکن به میزان ۱۳ تا ۱۵ درصد در کلان‌شهرهای تهران و کرج تعیین می‌گردد.»

در سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵، بازار مسکن در مسیر افزایشی خود در حال حرکت بود و نرخ اجاره‌بها بر اساس آنچه مرکز آمار ایران در گزارش‌های فصلی خود از اطلاعات قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران منتشر می‌کند، در هر تابستان نسبت به تابستان سال قبل، بیشتر می‌شد.

شاخصی که مرکز آمار برای اجاره‌بها منتشر می‌کند، میانگین مبلغ اجاره به اضافه سه درصد ودیعه پرداختی به ازای یک متر مربع است. این عدد در تابستان ۱۳۹۲، در شهر تهران، حدود ۱۶ هزار و ۹۰۰ تومان بود یعنی اجاره ماهانه یک واحد ۷۰ متری به‌طور میانگین، یک میلیون و ۱۸۳ هزار تومان می‌شد. این رقم در تابستان ۱۳۹۳ به یک میلیون و ۲۸۱ هزار تومان و در تابستان ۱۳۹۴ به یک میلیون و ۴۳۵ هزار تومان رسید.

نرخ سود بانکی و تغییر رفتار در بازار مسکن

در تابستان ۱۳۹۵، با کاهش نرخ سود بانکی از ۱۸ به ۱۵ درصد که با استدلال تک‌رقمی شدن نرخ تورم اجرایی شد، صاحب‌خانه‌ها ترکیب ودیعه و اجاره را تغییر دادند و این تغییر، کفه اجاره را سنگین‌تر کرد. مالکانی که پیش از این، مبلغ رهن را در حساب‌های بانکی خود می‌گذاشتند، با تغییر نرخ سود تلاش کردند کاهش نرخ سود را با اجاره‌های بالاتر جبران کنند.

از طرف دیگر، نتایج سرشماری انجام شده در این سال نشان می‌دهد نسبت خانوارهای اجاره‌نشین به کل خانوارها در مناطق شهری و روستایی کشور، به ۳۰.۷۵ درصد رسیده، نسبتی که در سرشماری قبلی یعنی پنج سال پیش از این، ۲۶.۶ درصد بوده و این به معنای وجود جمعیتی بیش از هفت میلیون و ۲۵۰ هزار نفر است که هر سال برای تهیه مسکن مناسب، ناچارند نظر صاحب‌خانه‌ها را تأمین کنند.

تغییر عرف بازار

عرفی که در بازار برای تعیین رهن و اجاره وجود دارد، یک‌پنجم تا یک‌چهارم ارزش ملک را به‌عنوان مبلغ رهن کامل در نظر می‌گیرد؛ یعنی اگر ارزش یک واحد مسکونی، یک میلیارد تومان باشد، رهن کامل آن بین ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان خواهد بود و برای تبدیل به اجاره هم هر یک میلیون تومان پول پیش، معادل ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شد.

در تابستان ۱۳۹۶ رابطه بین ارزش ملک و مبلغ رهن و اجاره تغییر کرد و گاهی مبلغ رهن و اجاره با نسبتی بیش از یک چهارم ارزش کل ملک، پیشنهاد می‌شد.

پایان جهش‌های قیمتی در ایستگاه مسکن

جهش‌های قیمت در بازار طلا و ارز، در نیمه دوم سال ۱۳۹۶، تغییرات قیمت را با تأخیری چند ماهه، به بازار مسکن نیز رساند. معمولاً گفته می‌شود بازدهی بازارها در بلندمدت، به یکدیگر نزدیک می‌شود و پیش‌بینی‌های رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ محقق شدند. افزایش قیمت مسکن همان‌طور که انتظار می‌رفت، افزایش اجاره‌بها را هم به دنبال داشت و این بار با واکنش وزیر وقت مسکن و شهرسازی مواجه شد.

عباس آخوندی، وزیر وقت مسکن و شهرسازی، ماده واحده‌ای را برای اصلاح قانون روابط موجر و مستأجر پیشنهاد داد که بر اساس آن مانند دو تجربه قبلی، برای افزایش اجاره‌بها، سقف تعیین شد. این پیشنهاد که به «قراردادهای دو ساله» معروف شد، سقف افزایش اجاره برای تمدید قراردادهای یک‌ساله را ۱۰ درصد در نظر گرفته بود و برای مالکان، مشوق‌های مالیاتی را پیشنهاد می‌داد.

۶ پیشنهاد برای مسکن در سال جاری

پرونده اجاره در سال ۱۳۹۷ در حالی بسته شد که بر اساس گزارش مرکز آمار از شاخص قیمت‎ کالاها و خدمات، نرخ تورم اجاره در این سال، به ۱۸.۵ درصد رسید و نسبت به سال قبل از آن (نرخ تورم اجاره در سال ۱۳۹۶، ۶.۹ درصد بود) رشدی بیش از دو برابر داشت.

آمارهای بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد در خرداد سال جاری، شاخص کرایه مسکن در شهر تهران ۲۳ درصد و در مناطق شهری کشور، ۲۰.۷ درصد نسبت به خرداد سال ۱۳۹۷ رشد داشته است. در سال ۱۳۹۸ و شروع جست‌وجوی مستأجران در بنگاه‌های معاملات ملکی و اطلاع از قیمت‌هایی که باز هم افزایش یافته‌اند، پیشنهادهای متفاوتی برای سامان‌دهی به وضعیت اجاره‌بها مطرح شد.

تعیین تکلیف مسکن، از دادستانی تا معاونت علمی و فناوری رئیس‌جمهور

اولین پیشنهاد، تشکیل کمیته‌ای برای تعیین سقف اجاره‌بها بود که توسط عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی مطرح شد که به نظر می‌رسد با توجه به تجارب قبلی تعیین سقف قیمت و سقف نرخ رشد، این پیشنهاد کنار گذاشته شده است.

مورد دوم ورود دادستانی به آگهی‌های رهن و اجاره و همچنین فروش مسکن در پلت‌فرم‌های مختلف بود. برخی صاحب‌نظران از جمله رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعتقاد داشتند همین‌ها باعث افزایش قیمت‌ها در بازار شده‌اند. بر این اساس، در بازه زمانی کوتاهی امکان درج قیمت در آگهی‌های مربوط به مسکن وجود نداشت، اما بعد از اینکه تصمیم‌گیران هم نتیجه گرفتند ریشه مسائل مسکن در جای دیگری است، این نوع برخوردها هم متوقف شد.

پیشنهاد بعدی از طرف فرهاد دژپسند، وزیر امور اقتصادی و دارایی مطرح شد. وی از تشکیل صندوقی برای حمایت از مستأجرانی که توان پرداخت اجاره ماهانه را ندارند، خبر دارد. احتمالاً این صندوق به عاملیت بانک مسکن، مبلغ ودیعه یا رهن را به مالک می‌دهد و مستأجر، اصل و سود وام را به بانک پرداخت خواهد کرد. روش شناسایی افراد، چگونگی تأمین منابع صندوق و نیز راه‌حل‌هایی برای جلوگیری از معاملات صوری، از جمله ابهامات این پیشنهاد هستند.

اجاره‌داری حرفه‌ای پیشنهاد دیگری است که از طرف وزارت مسکن و شهرسازی مطرح شده است. عباس فرهادیه، مدیر کل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از همکاری با استارت‌آپ‌ها با حمایت معاونت علمی و فناوری رئیس‌جمهور خبر داده که قرار است بر این اساس، احتمالاً مؤسسات استیجاری تشکیل خواهند شد که شفافیت بازار اجاره به دست آنها محقق خواهد شد.

محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی نیز از مشوق‌های مالیاتی برای صاحب‌خانه‌هایی گفته که در حق مستأجر اجحاف نمی‌کنند که باید دید تعریف اجحاف به مستأجر چیست و اجحاف نکردن به چه معناست. با این حال، یکی از گروه‌هایی که می‌توانند از معافیت‌های مالیاتی استفاده کنند، موجرانی هستند که قراردادهای دو ساله تنظیم می‌کنند. به‌طور کلی برنامه این وزارتخانه، تشویق مالکان به تنظیم اجاره‌نامه بالای یک سال است.

ایرنا