مقصد بعدی مستاجران تهرانی کجاست؟

به گزارش اخبار ساختمان، آمارهای رسمی مرکز آمار از بازار اجاره مسکن و میزان نوسانات آن نشان می دهد که در زمستان سال گذشته که هنوز فصل جابجایی مسکن نبوده از رشد بیش از ۳۰ درصدی اجاره بها برخوردار بودیم. حال سئوال این است که آیا در زمان اوج جابجایی ها نیز بازار مسکن از این میزان رشد تبعیت خواهد کرد؟ مطابق آمار مرکز آمار ایران طی زمستان ۹۸ شاخص قیمت اجاره بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد ۱۶۹.۳ رسید که نسبت به فصل قبل یعنی پاییز سال گذشته (۱۶۲.۸) بالغ بر ۴ درصد افزایش داشته است. در زمستان گذشته بیشترین نرخ تورم فصلی مربوط به استان سمنان با ۷.۷ درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان آذربایجان غربی با ۰.۶ درصد افزایش است.

درصد تغییرات شاخص نرخ اجاره بها در فصل زمستان ۱۳۹۸ نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن (تورم نقطه به نقطه)، ۲۲.۹ درصد است که نسبت به پاییز سال گذشته ۲۱.۶ درصد)، ۱.۳ واحد درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین نرخ تورم نقطه به نقطه مربوط به استان لرستان با ۳۵.۷ درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان آذربایجان غربی با ۹.۴ درصد افزایش است. به عبارتی خانوارهای استان لرستان به طور متوسط ۱۲.۸ واحد درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای استان آذربایجان غربی ۱۳.۵ واحد درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره بها هزینه کرده‌اند.

نرخ تورم چهار فصل منتهی به فصل زمستان ۱۳۹۸ نسبت به دوره مشابه سال قبل در بخش اجاره بها، برابر ۲۳.۲ درصد است. اطلاع مذکور در استان لرستان (۳۴.۲ درصد) بیشترین عدد و در استان آذربایجان غربی (۱۰.۱ درصد) کمترین عدد را نشان می‌دهد. متوسط افزایش هزینه اجاره بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، در فصل زمستان ۱۳۹۸ برابر با ۳۱.۶ درصد است.

این آمارهای استخراج شده از سوی مرکز آمار نشان می دهد که امسال سال سختی برای مستاجران و اجاره بها خواهد بود. و علیرغم اینکه دولت تلاش کرده تا با برخی اقدامات ولو اندک مثل تمدید قراردادهای اجاره و ورود برخی واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی بازار اجاره بها را ساماندهی کند اما وضعیت بازار حتی در ماه مبارک رمضان نیز نشان می دهد که نرخ های اجاره بها همچنان روند رو به بالا دارد.

برخی املاکی ها در خصوص اینکه آیا موجران از الزام دولت برای تمدید دو ماهه قراردادها پیروی کرده اند می گویند: مادامی که تعداد واحدهای مسکونی مورد اجاره کمتر از تقاضا باشد تعادل در بازار اجاره رخ نخواهد داد و تمدید دو ماهه قراردادها هیچ کمکی به بازار اجاره و به خصوص مستاجران نخواهد کرد.

قیمت خودرو هم بر بازار اجاره تاثیرگذار شده

مالکی یکی از مشاوران املاک می گوید: چنانچه وضعیت کمبود فابل اجاره به این شکل در بازار مسکن ادامه بیابد بدون شک نرخ اجاره بها رشدی بالاتر از ۶۰ تا ۷۰ درصد را تجربه خواهد کرد.

او می گوید: این روزها همه اقلام مثل دلار و خودرو بر بازار اجاره تاثیر می گذارد. برخی مالکان وقتی باری سپردن واحد مسکونی خود به املاکی ها مراجعه می کنند نرخ های خود را با دلار و رشد قیمت خودرو مقایسه می کنند و عنوان می کنند که وقتی قیمت پراید به ۹۰ میلیون تومان رسیده پس قطعا نرخ اجاره بها نیز باید نسبت به نرخ های سال گذشته رشد بالایی پیدا کند.

وی می افزاید: وضعیت اجاره های مسکن به گونه ای شده که برخی از مستاجران به دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره ناگزیر به ترک تهران و رفتن به شهرهای حاشیه ای و شهرهای جدید مثل پرند و هشتگرد که اجاره های کمتری نسبت به تهران دارند شده اند.

سلطانی یکی دیگر از مشاوران املاک بازار معتقد است نرخ اجاره بها را قیمت مسکن تعیین می کند اما این روزها هم قیمت مسکن رشد داشته و هم سایر اقلام. پس وقتی به موجران اعلام می کنیم که نرخ های پیشنهادی شما برای مستاجران بالا است به راحتی نمی پذیرند.

او در پاسخ به این سئوال که آیا موجران تمدید دو ماهه قرارداد اجاره را پذیرفتند؟ گفت: از این مصوبه دولت خیلی از مستاجران و موجران بی خبر بودند و ما نیز موردی که مستاجر بخواهد تمدید قرارداد کند و مالک نپذیرد نداشتیم.

اما مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که گزارش مرکز آمار حامی از رشد نرخ اجاره بها در زمستان گذشته به میزان بیش از ۳۰ درصد حکایت دارد آیا با آغاز فصل نقل و انتقالات احتمال اینکه نرخ اجاره بها بیشتر از این عدد باشد هست گفت: بارها به این موضع اشاره شده و باز هم تایکد می کنم که نرخ اجاره بهای مسکن تابعی از قیمت مسکن است پس هر گونه نوسانی در قیمت مسکن بر بازار اجاره بها تاثیرگذار خواهد بود. پس وقتی قیمت مسکن در فروردین ماه دو درصد نیز کاهشی بوده است چرا باید نرخ اجاره بها رشد کند؟

وی با اشاره به اینکه نرخ اجاره بها تناسبی برای خود دارد و مالکان به خوبی می‌دانند که اگر نرخ اجاره بها را بیش از پیش افزایش دهند واحد مسکونی آنها خالی خواهد بود تاکید کرد: قیمت مسکن در سال جاری اگر رشد کند کمتر از نرخ تورم عمومی اعلام شده خواهد بود پس وقتی درآمدها به دلیل شیوع ویروس کرونا به شدت کاهش یافته و متقاضیان هم قدرت خرید ندارند به نظر می رسد قیمت مسکن اگر کاهش نیابد رشد نخواهد داشت و به تبع آن نیز نرخ اجاره بها نمی تواند بیشتر از نرخ تورم که گفته شده ۲۰ درصد تا ۲۵ درصد است باشد.

وی در پاسخ به این پرسش که گفته می شود برخی از مستاجران به دلیل رشد نرخ اجاره بها از سال گذشته اقدام به کوچ به شهرهای اطراف و شهرهای جدید کرده اند، گفت: زمانی که میزان قراردادهای اجاره کاهش بیابد می توان به این موضوع بسنده کرد اما به هر حال وقتی نرخ اجاره بها افزایش می یابد مستاجرانی که توانایی پرداخت اجاره را نداشته باشند به شهرهای اطرف کوچ می کنند.

در یک نگاه کلی می توان گفت نمودار آگهی های استان تهران تفاوت چندانی با فصل های قبل ندارد؛ اما نکته بسیار مهم، افزایش چشمگیر آگهی های حومه تهران است که برای اولین باز از آگهی های مناطق درون شهر تهران بیشتر شده است. این موضوع نشان می دهد روند افزایش آگهی های حومه شهرهای بزرگ که به دنبال گرانی مسکن در شهرها آغاز شده و همچنان ادامه دارد. با توجه به ادامه افزایش مسکن در پایتخت می توان انتظار داشت این روند در ماه های آینده نیز تکرار شود.

این کارشناسان معتقد هستند که در استان تهران، بالاترین نسبت قیمت اجاره به خرید را منطقه ١٢ و حومه تهران در اختیار دارند و در بقیه موارد، نسبت ها در مقایسه با پاییز، کاهش یافته اند که این موضوع می تواند نشان دهنده انتظار بازار اجاره برای تابستان سال جاری باشد که اگر این اتفاق رخ دهد در تابستان، شاهد افزایش شدید اجاره ها خواهیم بود.

در استان تهران همچنان در مناطق ١ تا ٦ نسبت اجاره به خرید در املاک تجاری و اداری بیشتر از مسکونی است که با توجه به قیمت بالای املاک تجاری در این مناطق، نشان دهنده گرانی شدید اجاره ها است.

حومه کرج منطقه مناسبی برای خرید خانه و اجاره دادن است

روند افزایش نسبت رهن به خرید در حومه کرج در زمستان هم ادامه پیدا کرده و به ٣٠ درصد هم رسیده است. این نشان می دهد حومه کرج منطقه مناسبی برای خرید خانه و اجاره دادن است. چنین روندی در صورت ادامه می تواند تابستان پرمعامله ای را برای این منطقه رقم بزند.

در مناطق ٤ و ٥ به شکل عجیبی نسبت اجاره به خرید املاک تجاری و اداری از املاک مسکونی بیشتر شده است. در یک نگاه کلی می توان گفت نسبت اجاره به خرید در استان البرز در فصل زمستان کاهش پیدا کرده که می تواند نشان دهنده گران شدن ملک و ثابت ماندن اجاره ها باشد. شاید اجاره ها برای افزایش، منتظر تابستان هستند.

تحلیل بازار