علت رشد قیمت مسکن در مشهد چیست؟

کرونا هم حریف افزایش قیمت مسکن در مشهد نشد
کرونا هم حریف افزایش قیمت مسکن در مشهد نشد

مشهد- ایرنا-

ابتدای سال انتظار می‌رفت رکود ناشی از کرونا در بازار و کاهش معاملات، قیمت مسکن را در مشهد کاهش دهد یا دستکم آن را ثابت نگهدارد اما کارشناسان می‌گویند عوامل درونی و بیرونی در قیمت مسکن تاثیرگذار بود که روند صعودی قیمت آن را تا پایان سال ادامه خواهد داد.

رییس اتحادیه صنف مشاورین معاملات املاک مشهد در این باره گفت: قیمت مسکن در فروردین امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل پنج تا ۱۰ درصد افزایش داشت و در مقابل میزان معاملات در بازار مسکن نسبت به مدت مشابه ۷۰ درصد کاهش پیدا کرد.

علی اصغر مرادزاده افزود: علت اصلی افزایش قیمت مسکن در خاموشی معاملات، افزایش قیمت دلار بود که روی قیمت مصالح ساختمانی و سایر اقلام تولید ساختمان تاثیر گذاشت و قیمت تمام شده مسکن را در بازار افزایش داد.

وی پیش‌بینی کرد با توجه به رکود تورمی در بازار مسکن، افزایش سالانه قیمت‌های اقلام و انتظارات مردم در معاملات، قیمت مسکن در کلانشهر مشهد تا پایان امسال ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش یابد.

عضو انجمن انبوه سازان خراسان رضوی نیز پیش‌بینی کرد قیمت مسکن در مشهد تا تابستان سال جاری با توجه به افزایش عوارض ساختمان و ضریب‌ تورمی که از طریق شهرداری اعمال می‌شود، ۳۰ درصد افزایش پیدا کند.

مسعود لطیف با اشاره به نقش عوارض ساختمان و نرخ پروانه‌های ساختمانی در قیمت مسکن طی سال‌های اخیر گفت: قیمت فروش شامل قیمت عرصه، قیمت عوارض که انبوه سازان علاوه بر شهرداری به موسسات و سازمان های مختلف پرداخت می‌کنند و ‌مولفه‌های دیگر است، بنابراین دلیلی وجود ندارد که شهرداری قیمت فروش ساختمان را برای تعیین درصد عوارض خود در نظر بگیرد.

وی با اشاره به افزایش هزینه ساخت و سهم ۱۰ تا ۱۵ درصدی شهرداری مشهد از آن افزود: در یک سال چندین مرتبه هزینه‌های ساخت افزایش می‌یابد که اگر این افزایش‌ها را نیز در نظر نگیریم و تنها نقش عوارض شهرداری‌ها را ارزیابی کنیم، متوجه خواهیم شد که تنها سهم عوارض شهرداری در هزینه‌های ساخت ۲۶ تا ۲۷ درصد است.

عضو انجمن انبوه سازان خراسان رضوی با بیان اینکه قیمت مسکن مجموعه تاثیرگرفته از پارامترهای مختلف است، اظهار داشت: افزایش روزافزون هزینه ساخت، افزایش هزینه عوارض، قیمت تراکم و ضریب تورمی که بسیاری از موسسات و ادارات اعمال می‌کنند، در هزینه ساخت تاثیرگذار است در نتیجه زمانی که انبوه سازان چنین درصدی از افزایش عوارض را شاهد هستند، شهرداری مشهد می‌خواهد ضریب تورمی را نیز اعمال کند.

وی گفت: از یک سو افزایش قیمت مسکن در مشهد رابطه مستقیم با اقدامات شهرداری دارد و از سوی دیگر انبوه سازان یک آستانه سودی برای خود در نظر می‌گیرند که آن را روی هزینه تمام شده ساختمان می‌آورند، در نتیجه قیمت مسکن افزایش می‌یابد.

رییس کمیسیون اقتصادی، سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های شورای اسلامی شهر مشهد هم گفت: پیشنهاد من این است که ایرنا و سایر رسانه‌ها درصد حقوق شهرداری نسبت به قیمت فروش ساختمان یا هزینه‌های ساخت و ساز در مشهد طی پنج سال قبل تا امروز را بررسی کرده و به مردم اعلام کنند.

احمد نوروزی با بیان اینکه عمده هزینه‌ اداره شهر از محل جرایم و عوارض ساختمان تامین می‌شود افزود: از زمانی که قیمت فروش مسکن در مناطق برخوردار شهر مشهد هر مترمربع ۸۰ میلیون ریال بود تا امروز که هر مترمربع ۲۵۰ میلیون ریال و بیشتر هم فروخته می‌شود، سهم حقوق شهرداری از این محل تغییر زیاد نداشته است.

وی ادامه داد: پارسال بدون آن که تغییری در حقوق شهرداری از ساختمان ایجاد شود، قیمت مسکن یکباره افزایش بسیار پیدا کرد اما هیچ کس نسبت به این موضوع واکنشی نشان نداد، اما اکنون گرانی احتمالی مسکن را مربوط به حقوق شهرداری می‌دانند، با کمی محاسبه درخواهید یافت که کل حقوق شهرداری چند درصد از قیمت مسکن است و افزایش عوارض ساختمانی چقدر در قیمت مسکن تاثیرگذار است.

عضو شورای اسلامی شهر مشهد گفت: در یک مجموعه ساختمانی، در بدبینانه ترین حالت، میزان عوارض ساختمانی برای تراکم پایه ملک کمتر از ۲ درصد است و در صورت خرید تراکم مازاد، سرجمع حقوق شهرداری حداکثر حدود ۶ درصد می‌باشد، حال افزایش این عدد چه تاثیری در افزایش قیمت مسکن خواهد داشت؟

نوروزی افزود: از سوی دیگر ارزش سهم العرصه هر مترمربع از ساختمان در مشهد حدود ۸۰ میلیون ریال است ولی شهرداری خیلی کمتر از این عدد را دریافت می‌کند که حتی به ۴۰ درصد هم نمی‌رسد، علاوه بر این شهرداری باید هزینه‌های شهر را تامین کند که عمده درآمد شهرداری از محل ساخت و ساز و جرایم ساختمانی است.

وی ادامه داد: در سال ۱۳۹۶ که پنجمین دوره شورای اسلامی شهر مشهد آغاز به کار کرد، هزینه اداره شهر مشهد روزانه ۳۰ میلیارد ریال بود اما این هزینه در پایان سال گذشته به روزی ۵۰ میلیارد ریال رسید که در سال جاری نیز افزایش قابل ملاحظه‌ای خواهد یافت.

عضو شورای اسلامی شهر مشهد گفت: همه از شهرداری انتظار ارایه خدمات دارند، اینکه حمل و نقل عمومی را فراوان کند، ساخت قطار شهری را به پایان برساند، بوستان‌های متعدد ایجاد کند، این در حالی است که هزینه‌ها به شدت افزایش یافته به طوری که فقط هزینه ساخت هر کیلومتر مسیر قطار شهری از ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد ریال در چند سال قبل به هفت هزار میلیارد ریال در پایان سال گذشته رسید لذا شهرداری باید متناسب با این هزینه‌ها، درآمد مکفی نیز داشته باشد.

نوروزی افزود: از سوی دیگر هزینه‌هایی که شهرداری باید برای تامین خدماتی که قرار است در آینده برای ساکنین تراکم مازاد ساختمانی ارایه دهد را در نظر نمی‌گیرند، زیرا سرانه‌هایی که ساکنین این خانه‌ها نیاز دارند باید توسط شهرداری تامین شود که رقم قابل توجهی است و شاید بیشتر از قیمت فروش تراکم باشد.

وی اظهار داشت: من از شهرداری درخواست کردم برآورد دقیقی از هزینه‌های مازادی که باید برای تامین سرانه‌ها داشته باشد ارایه دهد زیرا اگر این خدمات ارایه نشود، شهر کیفیت زندگی خود را از دست می‌دهد.

وی گفت: افزایش نرخ عوارض ساختمانی که از سوی شهرداری اعمال شده، خیلی کمتر از هزینه‌های مشابه آن و درصد افزایش قیمت مسکن است.

نوروزی افزود: پارسال قرار بود افزایش نرخ عوارض ساختمانی در مشهد اعمال شود که سازندگان در نشست‌هایی که با اعضای شورای اسلامی شهر داشتند، درخواست کردند این افزایش نرخ فعلا اعمال نشود، لذا تاریخ این اعمال به ۱۵ اسفند و سپس به ۲۵ اسفندماه موکول شد.

وی ادامه داد: سازندگان از شهرداری انتظار شهر خوب، تمیز، سرسبز با هوای پاک و حمل و نقل روان دارند اما به پرداخت حقوق شهرداری از ساخت و ساز که می‌رسد، فریاد اعتراضشان بلند می‌شود، با این حال ما از پیشنهادات آنان در خصوص منابع جایگزین استقبال می‌کنیم.

رییس شورای اسلامی شهر مشهد هم در باره نرخ عوارض ساختمان در سال جدید گفت: لایحه افزایش بهای عوارض ساختمان یا نرخ صدور پروانه ساختمان حدود یک سال در شورای شهر معطل کار کارشناسی بود.

محمدرضا حیدری با اشاره به تصویب لایحه شهرداری مبنی بر افزایش هزینه صدور پروانه ساختمانی در سال گذشته افزود: آنچه اتفاق افتاده قابل دفاع است، لایحه را شهرداری آورده و اگر هم بخواهد تجدیدنظری روی آن انجام دهد، باید در قالب لایحه دیگری به شورا ارایه دهد.

وی ادامه داد: شهرداری همچنین می‌تواند پیشنهاداتی برای اعمال تخفیف و ارایه تسهیلات به سازندگان در مشهد به شورا ارایه دهد که تاکنون نیز تخفیفات و تسهیلاتی در این زمینه اعمال شده است.

وی گفت: رونق یا رکود در بازار مسکن ارتباطی به نرخ صدور پروانه ساختمان ندارد و به مسایل کلان در کل کشور مربوط می‌شود.

حیدری افزود: نرخ صدور پروانه ساختمان افزایش نیافته بلکه اصلاح شده است، در مجموع نسبت پروانه به آپارتمان در فروش ۴.۷ درصد است و سهم هزینه صدور پروانه در ساخت و ساز خیلی ضعیف است.

وی ادامه داد: افزایش مصالح ساختمانی و زمین باعث افزایش نرخ ساخت و ساز می‌شود ولی نقدها روی هزینه عوارض ساختمان است.

وی گفت: سهم شهرداری در افزایش قیمت مسکن ناچیز است و سعی بر تعادل بخشی بوده است تا فضای عادلانه‌ای در حوزه کسب و کار و بهره‌برداری از مسکن وجود داشته ‌باشد.

رییس شورای اسلامی شهر مشهد افزود: در مکانی مانند منطقه "سجاد" مشهد سهم زمین در قیمت تمام شده ساختمان ۵۹ درصد و سهم هزینه صدور پروانه ساختمان ۱۲ درصد است، لذا افزایش هزینه ساخت و زمین در قیمت ساختمان تاثیر بیشتری نسبت به سهم هزینه صدور پروانه ساختمانی دارد.

وی با تاکید بر اینکه باید برخورد منصفانه‌ای در مورد علل افزایش قیمت مسکن در مشهد انجام شود ادامه داد: اگر کارشناسان و متولیان مسکن در واکاوی علل گر انی، زورشان به آن ۲ متغیر دیگر یعنی هزینه ساخت و هزینه زمین نمی‌رسد، چرا باید فشار روی شهرداری بیاورند؟

وی گفت: آیا افرادی که در حوزه ساخت و ساز به خاطر شرایطی که شهرداری برای آنان فراهم می‌کند، منافعی نصیبشان می‌شود و به سود حداکثری فکر می‌کنند، نمی‌خواهند بخشی از سودشان را در اختیار شهر قرار دهند؟

هم اکنون یک میلیون و ۸۶۲ هزار و سه واحد مسکونی در خراسان رضوی وجود دارد که ۶۸۳ هزار و ۴۰۰ واحد آن آپارتمانی و یک میلیون و ۱۷۸ هزار و ۶۰۳ واحد آن غیرآپارتمانی است.

همچنین براساس آخرین سرشماری، ۱۹۴ هزار و ۴۶۰ واحد مسکونی در خراسان رضوی خالی است که بخش اعظم آن در مشهد قرار دارد.

ایرنا