کارنامه بازار مسکن تهران در دو سال اخیر

به گزارش اخبار ساختمان، به واسطه افزایش زمان رکود، مشکلات بسیاری دراین بازار پدید آمد که حل کردن آنها نیازمند سیاست‌های کاربردی و نگاه بلندمدت به این بازار و اعتماد بیشتر به بخش خصوصی دارد.

اعمال سیاست در بازارمسکن در طولانی مدت موثر است و یکی از روش‌های تحلیل این بازار، بررسی گذشته روند معاملات آن است. از این رو روندی که از سال ۹۶ تا ۹۷ بازارمسکن تهران تجربه کرده است را از نظر تعداد و ارزش معاملات، به تفکیک مناطق با هم مرور می‌کنیم:

ابتدای سال ۹۶ که نوسانات ارز در شدیدترین بازه افزایشی قرارداشت، بازار مسکن را با التهابات جدی روبرو کرد. البته از سال ۹۳ تا ۹۵ ثبات نسبی در قیمت مسکن حاکم بود وهمین امر باعث شد فنر سیاست‌های انقباضی قیمت‌ها در ابتدای سال ۹۶ رها شود و افزایش قیمت شدیدی در آن سال رخ بدهد.

به صورتی که درآن بازه زمانی، طی ۱۶۶ هزار و ۴۷۵ قرارداد، ارزش کل بازارمسکن تهران ۸۵ هزار و ۵۳۲ میلیارد و۳۲۷ میلیون تومان رقم خورد. این در حالی است که در سال ۹۷ با ۴۹ هزار و ۸۲۷ قرارداد کمتر از سال قبل،‌ مبلغ۹۶ هزار و ۳۰۷ میلیارد و ۵۹۱ میلیون تومان در این بازار ثبت شد. همین افزایش ارزش معاملات با تعداد قرارداد کمتر، بیانگرافزایش قیمت مسکن در این یکسال است.

فراز و نشیب های همسو با تورم

این افزایش قیمت با توجه به افزایش نرخ ارز و رفتار بازار مسکن که همواره با نرخ‌های تورم همسو بوده امری طبیعی است. چرا که افزایش یکباره‌ای که در نرخ تورم آن بازه زمانی رخ داد و این روند افزایشی یکباره، برای اکثر صنایع بدیهی بود و بازار مسکن نیز از این امر مبرا نبود.

اما در میانه سال ۹۶ با آغاز انتخابات ریاست جمهوری و اعمال سیاست‌های تشویقی از جمله کاهش نرخ سود بانکی، کمی بازار ملتهب مسکن آرام شد. اما مجدد در ماه‌های پایانی، بازارمسکن به رعایت نکردن بانک‌ها از این کاهش نرخ سود رفتارمتقابل نشان داد و اسفندماه پرش قیمتی مجددی در بازار رخ داد و این افزایش‌ها تا انتهای سال ۹۷ و حتی تا این بازه زمانی که فصل سوم سال ۹۸ را پشت‌سر می‌گذاریم هم ادامه داشت تا شاهد کاهش معاملات و در نتیجه افزایش عمق رکود باشیم.

آمار تفکیک شده معاملات در مناطق مختلف

در این بین نگاهی می‌اندازیم به آمار معاملات به تفکیک مناطق مختلف تا واکنش هر منطقه را نسبت به تنش‌های قیمتی در بازار متوجه شویم و در تحلیل‌های منطقه‌ای قیمت مسکن به کار بگیریم.

منطقه یک تهران که می‌توان به عنوان شاخص مناطق لوکس در نظر گرفت در سال ۹۶، ۷ هزار و ۹۱۷ معامله را به ثبت رساند که ارزش این معاملات ۱۳ هزار و۱۴ میلیارد و ۸۹۵ میلیون تومان رقم خورد. این در حالی است که سال ۹۷ تعداد معاملات این منطقه کاهش ۲۲ و نیم درصدی را در کارنامه خود ثبت کرد. اما در این بین می‌توان افزایش یکباره قیمت‌ها را درک کرد؛ به طوری که این کاهش تعداد معاملات در منطقه یک، افزایش ۲۴ و ۸۹ دهم درصدی را به همراه داشته است. گفتنی است‌ بیشترین ارزش معاملات در سال ۹۷ مربوط به این منطقه با ارزش ۱۷ هزار و ۳۲۷ میلیارد و ۵۲۴ میلیون تومان با تعداد۶ هزار و ۱۷۱ معامله بوده است.

گفتنی است ۲۲ منطقه تهران روند کاهشی تعداد معاملات را تجربه کرده ولی در این میان، تنها سه منطقه ۴، ۸ و ۱۶ ارزش معاملاتشان کمترشده است.

کاهش معاملات در مناطق شمالی شهر تهران

اما در منطقه دو نسبت به منطقه یک تهران دوبرابر معامله صورت گرفته و ارزش معاملات این منطقه در سال ۹۶، ۱۳هزار ۵۱۶ میلیارد و ۲۹۱ میلیون تومان رقم خورده است. این در حالی است که این منطقه در سال بعد ۹ هزار و ۹۱۳ معامله را به ثبت رسانده که این عدد کاهش ۳۷ درصدی را دراین یکسال نشان می‌دهد.

لازم به ذکراست منطقه ۳ نیز ۹ درصد ارزش معاملاتش بیشتر ازسال ۹۶ بوده و مبلغ ۹ هزار و۳۲۴میلیارد و ۱۲میلیون تومان را در ۵ هزار و ۷۲ معامله، در سال ۹۷ به ثبت رسانده. این منطقه که همیشه یکی از بهترین مناطق برای مشاورین املاک بوده کاهش ۳۱ و۹۰ دهم درصدی را نسبت به سال قبل در تعداد معاملات تجربه کرد.

روند معاملات برخی از مناطق تاثیر بیشتری نسبت به سایر محلات دارد و آن هم به دلایل مختلف همچون شاخص بودن محله در یک منطقه جغرافیایی یا شهرت آن به واسطه وجود مراکز تجاری است. به عنوان مثال شرق تهران را با تهرانپارس و پس از شنیدن غرب تهران ، شهرک غرب در ذهن ها تداعی میشود.

تهرانپارس یکی از مناطقی است که با کاهش ۲۴ و ۷۰ دهم درصدی در تعداد معاملات افزایش ۱۴ و ۸۳ دهم درصدی در ارزش معاملات سال ۹۷ را پشت سر گذاشته است. این منطقه در سال ۹۶، ۸ هزار و ۶۳۲ معامله داشته و درسال بعد یعنی ۹۷ این تعداد به ۶ هزار و ۵۰۰ عدد رسیده است.

منطقه ۸ نیز با اختلاف ۱۶۶ عددی در تعداد معاملات ۳۲ هزار و ۸۲۳ میلیارد و۶۲۱ میلیون تومان را ثبت کرده و جزو معدود مناطقی بوده که ارزش معاملات آن کاهش ۲ درصدی داشته و در سال ۹۷ ارزش معاملاتش ۳ هزار و ۹۰۳میلیارد و ۲۳۷ میلیون تومان شد.

بازار مسکن در میانه شهر همچنان با کاهش معاملات همراه است

در این میان برخی ازمناطق که در محدوده متوسط شهرهستند تعداد معاملات کمتری نسبت به سایر مناطق داشته‌اند. منطقه ۹ یکی از این مناطق است که ۲ هزار و ۷۹۲ معامله در سال ۹۷ بیشتر نداشت و ارزش این تعداد معامله یک هزار و ۹۵ میلیارد و ۸۴۵ میلیون تومان شد. این رقم نسبت به سال ۹۶ افزایش ۲۵ و ۵۹ دهم درصدی نسبت به سال ۹۶ داشته است.

از سویی دیگر برخی از مناطق افزایش ارزش معاملاتشان بیش از ۲۵ درصد بوده است که منطقه ۱۰ یکی از آن مناطق به شمار می رود و ۲۵ و نیم درصد افزایش را با ۱۴ درصد کاهش تعداد معامله در سال ۹۷ تجربه کرده است. گفتنی است در سال ۹۶ تعداد ۹ هزار و ۲۰۶ معامله به ارزش یک هزار و ۷۷۷ میلیارد و ۵۲۵ میلیون تومان در این منطقه به ثبت رسیده است.

منطقه ۱۱ تهران که جزو مناطق ارزان قیمت تر نسبت به سایر مناطق همجوارش محسوب می شود نیز در سال ۹۷ افزایش ۹ و ۶۲ دهم درصدی را نسبت به سال ۹۶ در کارنامه خود دارد و این تعداد معامله ارزشی بالغ بر۱ هزار ۹۱۵میلیارد و ۶۷۰ میلیون تومان را در ۵هزار ۴۰۰مورد خرید و فروش برای این محله به همراه داشته است.

رکورد دار بیشترین تعداد معاملات درسال ۹۶ منطقه ۵ با ۲۴هزار و ۸۸۱ معامله بوده که حاصل این مقدار خرید و فروش مبلغ ۱۲هزار و ۹۹۹میلیارد و ۹۱۱ میلیون تومان بوده است. این منطقه در سال ۹۷ با افزایش ۹ و ۸۹ دهم درصدی نسبت به سال قبل ۱۴ هزار و۴۲۶ میلیارد و ۷۷۹ میلیون تومان را در جدول ارزش معاملات خود ثبت کرد. باید مدنظر داشت، تعداد معاملات این منطقه ۳۵ درصد کاهش را تجربه کرده است.

در تهران بعضی از محله‌ها به عنوان مراکز تجاری شناخته می‌شوند و بازارهای اصلی و قدیمی شهر در آنجا قرار دارد. به همین واسطه سکونت دراین مناطق کمی با چالش روبرو است و تعدد رفت‌و‌آمد، جذابیت زندگی دراین نقاط را کاهش می‌دهد.

اما با توجه به پیش‌بینی برخی از کارشناسان در خصوص افزایش معاملات در مناطق جنوبی شهر نگاهی به میزان معاملات منطقه ۱۲ می اندازیم. این منطقه در سال ۹۶ تعداد ۳ هزار و ۵۸۹ معامله، به ارزش ۹۷۷ میلیارد و ۴۳۷ میلیون تومان بوده که این عدد در سال ۹۷ با ۱ هزار و ۲۴۱ میلیارد و ۴۵ میلیون تومان ۲۱ درصد افزایش را تجربه کرده است. از این رو نمیتوان گفت افزایش قیمت خانه تاثیری در رونق معاملات این منطقه داشته است.

بیشترین رکود معاملاتی در شرق تهران

اما یکی از بیشترین رکودها در تعداد معاملات مربوط به منطقه ۱۳ بوده است که ۳۶ درصد کمتراز سال ۹۷ خرید و فروش در این منطقه انجام گرفت. این تعداد معامله مبلغ ۲ هزار و ۳۹۹ میلیارد و ۷۷۲ میلیون تومان را در سال ۹۷ را برای این منطقه ثبت کرد که در مقایسه با سال گذشته اش افزایش ۳ و ۹۰ دهم درصدی داشته است.

یکی دیگر از مناطقی که تقریبا معامله ‌بیشتری را تجربه کرده، منطقه ۱۴ است که در سال ۹۶ تعداد ۷ هزار و ۴۳۱ مورد خرید و فروش درآن منطقه رخ داد. البته این رقم ۲۷ درصد کاهش را به نسبت سال قبل داشته که در این بازار رکودی امری طبیعی است.

در این بین منطقه ۱۶ یکی دیگر از مناطقی بود که در کنار کاهش تعداد معاملات، ارزش معاملاتش نسبت به سال ۹۶ روند کاهشی داشته و با ۱ و ۲۵ دهم درصد افول در تعداد معاملات عدد ۲ هزار و ۹۵۲ را در سال ۹۶ ثبت کرد. گفتنی است در سال ۹۷ تعداد معاملات این منطقه ۲ هزار و ۲۶۱ عدد بوده است.

غرب تهران سکاندار تعداد معاملات

هرچه به غرب پیش میرویم تعداد درخواست متقاضیان برای خرید و فروش مسکن افزایش می یابد و آن هم به دلیل دسترسی های اتوبانی و کمی هم متاثر از هوای بهتر و موقعیت اجتماعی این مناطق است. البته مرکز شهر و شرق تهران از نظر حمل و نقل عمومی توانسته پاسخگوی نیاز ساکنین آن مناطق باشد. البته بافت خانه ها نیز تاثیر زیادی در میزان رضایت ساکنین و تعداد تقاضا در این محله ها دارد.

به عنوان مثال محله آذری و اطراف میدان قزوین از گذشته به عنوان یکی از محله‌های قدیمی و خوش نشین جنوب غربی تهران به حساب می‌آمد و از نظر رفت‌و‌‍آمد شهری در جایگاه مناسبی قرار دارد. این محله‌ها که در محدوده منطقه ۱۷ قراردارد در سال پیش، ۲ هزار و ۲۶۱ معامله داشته که نسبت به ۲ هزار و ۷۷۸ معامله رخ داده درسال ۹۶ کاهش ۱۸ درصدی داشته است. جالب است ارزش معاملات این منطقه نیز ۱۸ درصد افزایش داشته وعدد ۶۳۰ میلیارد و ۱۶۸ میلیون تومان را رقم زده است.

منطقه ۱۸ نیز که در جنوب غربی تهران واقع شده، همچون سایر مناطق روند کاهشی در آمار معاملات را تجربه کرده و با ۲۱ درصد کاهش تعداد ۲۴۵۷ معامله در سال ۹۷ داشته است.

مد نظر داشته باشید دومین ماه سال ۹۷ تعداد معاملات دراوج قرار داشت و در این ماه ۱۷ هزار و ۶۸۲ مورد خرید و فروش صورت گرفت،‌ و در سمت مقابل، اسفند ماه تاثیر تورم و رکود بیشتر ازهمیشه نمود پیدا کرده و بیشترین ارزش معاملات را با عدد ۱۳ هزار و ۲۶۱ میلیارد و ۸۸۶ میلیون تومان به ثبت رسانده است.

گفتنی است سیاست‌های متولیان بخش مسکن به صورت کلی است و حتی می‌توان گفت، گستردگی تصمیم‌ها در نهایت معطوف به استان یا شهرها می‌شود. این در حالی است که کلانشهری همچون تهران که هر منطقه آن به اندازه برخی از شهرها مساحت و جمعیت دارد، می‌تواند به صورت منطقه‌ای در خصوص آنها تصمیم‌گیری شود.

به عنوان مثال برخی از مناطق همچون منطقه ۱۹ در کنار برخی دیگر از مناطق کاهش تعداد معاملات آنها کاهش بیش از ۳۰ درصدی داشته‌اند و تنها ۹۵۷ عدد معامله ملکی در این منطقه روی داده است، باید سیاست‌های تشویقی و معافیت‌های مالیاتی در این مناطق در نظر گرفته شود تا تعداد معاملاتشان به سایر مناطق برسد. گفتنی است ارزش معاملات این منطقه در سال ۹۷، ۳۰۱ میلیارد و ۷۳۱ میلیون تومان بوده است.

اما منطقه‌ای که به عنوان یکی از قدیمی ترین مناطق تهران شناخته می‌شود، شهرری است. این محله از نظر قیمت ملک یکی از ارزانترین مناطق تهران به شمار می‌رود. به طوری که در سال ۹۶ طی ۳۱۳۴ معامله ۹۰۹ میلیارد و ۵۴۲ میلیون تومان ارزش معاملات در آن منطقه رقم خورد. این محله که درمنطقه ۲۰ تهران قراردارد، در سال ۹۷ کاهش ۲۱ درصدی در تعداد معاملات را تجربه کرد و ۱۸۳۶ مورد خرید و فروش را به ارزش ۹۳۰ میلیارد و ۴۹۶ میلیون تومان ثبت کرد.

غربی ترین نقاط تهران ناکام در فروش آسمان خراش ها

چند سالی است که غربی ترین مناطق تهران یعنی ۲۱ و ۲۲ جزو محبوب‌ترین مناطق برای سکونت به شمار رفته وخرید و فروش در این مناطق رونق داشت. اما با افزایش قیمت‌ها، تعداد معاملات این مناطق بیش از همه روند کاهشی را تجربه کرده و ۴۱ درصد کمتر از سال ۹۶ خرید و فروش در منطقه ۲۱ که تهرانسر به عنوان مرکز آن شناخته می‌شود روی داده است.

گفتنی است بخش عمده ای از ۳ هزار و ۱۳۴ معامله‌ای که در این منطقه رخ داده به واسطه طرح مسکن ویژه تهرانسر و انبوه سازی در شمال این منطقه بوده و اتمام این ساخت وسازها کاهشی محسوس را در تعداد معاملات به همراه داشته است. شایان ذکر است سال ۹۷، ۱۸۳۶ مورد خرید و فروش به ارزش ۹۳۰ میلیارد و ۴۹۶ میلیون تومان در این منطقه روی داده است.

اما یکی از جذاب‌ترین مناطق تهران که عمرتوسعه آن کمتر از یک دهه است، منطقه ۲۲ است. پارک جنگلی چیتگر، دریاچه خلیج فارس و آبشار تهران باعث ایجاد جذابیت‌هایی برای سکونت و در نتیجه ورود انبوه‌سازان شد و به همین واسطه در سالهای اخیر، تعداد زیادی پروژه ساخت و ساز توسط ارگان‌های مختلف و بانک‌ها و برخی از انبوه‌سازان بخش خصوصی ساخته شد و این منطقه را به یکی از مناطق پر جمعیت تبدیل کرد.

این منطقه نیز از کاهش تعداد معاملات در امان نبود و سال ۹۷، ۳۵ درصد ریزش در تعداد خرید و فروش نسبت به سال قبل داشت. این کاهش باعث شد ارزش معاملات این منطقه که درسال ۹۶، ۸۸۸ میلیارد و ۷۸۴ میلیون تومان بود به ۱هزار و ۲۱ میلیارد و ۴۲۸ میلیون تومان برسد و همچون بسیاری از مناطق، کاهش معاملات با افزایش ارزش معاملات همراه شود و تاثیر افزایش قیمت‌ها بیش از پیش نمود پیدا کند.

مبحثی که می‌توان آن را یک شاخص مهم عنوان کرد، شناسایی واکنش های بازار مسکن در ماه ها و فصول مختلف است. در سال ۹۷ بیشترین ارزش معاملات در اسفند ماه با ثبت ۱۱ هزار و ۵۸۹ عدد معامله و ارزش ۱۳ هزار و ۲۶۱ میلیارد و ۸۸۶ میلیون تومان رقم خورد و کمترین ارزش معاملاتی در ماه نخست سال یعنی فروردین ماه با ارزش ۲ هزار و ۶۰۲ میلیارد و۶۶۷ میلیون تومان، در ۴ هزار و ۷۷۶ نمعامله رقم خورده است.

آمارهای فوق، نگاهی مختصر به بازار مسکن، در دو سال اخیر داشت و نشان دهنده تحولات اقتصاد ایران که در پس تحریم‌ها، فراز و نشیب‌های زیادی را تجربه کرد بر بازار مسکن بود. امید است اقتصاد کلان و در پس آن بازار مسکن که حوزه‌ای بسیار حساس در میزان اشتغال، تورم و بسیاری از شاخصه‌های مهم و تاثیر گذار درکشور است، به روند عادی بازگشته و با تحرک در بخش خصوصی آمارهای صعودی در معاملات بازار مسکن مشاهده کنیم.

کیلید