علت افسارگسیختگی قیمت مسکن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، افزایش قیمت مسکن، در طی ماه های گذشته، تبدیل به یک مسئله جدی برای شهروندان، به ویژه در شهر تهران شده است. هرچند طبق «گزارش مرکز آمار»، رشد بالای قیمت مسکن از بهار سال ۱۳۹۶ آغاز شده است و روندی تثبیت قیمتی که از پاییز ۱۳۹۳ بر بخش مسکن حاکم بوده را به ناگاه با تغییر مواجه کرده است. حال پرسش این است که این افزایش ناگهانی تا چه اندازه بوده و دلایل آن چیست.

سونامی افزایش قیمت مسکن

شهروندان تهرانی در یکسال گذشته، به صورتی ناگهانی شاهد افزایش قیمت مسکن بوده اند و این افزایش تا جایی پیش رفته است که می توان از افسارگسیختگی قیمت سخن گفت. در آخرین گزارش بانک مرکزی، در ارتباط با افزایش قیمت مسکن می خوانیم: «در فروردین ماه سال ۱۳۹۸، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۱۱۲.۷ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۱ و ۱۰۳.۹ درصد افزایش نشان می دهد».

چنین میزانی از افزایش نشان می دهد که وضعیت بازار مسکن در یک سال گذشته به هیچ وجه متعادل نبوده است و ما با یک افزایش انفجاری مواجه هستیم. هرچند که این افزایش قیمت در مناطق مختلف به صورت یکسان نبوده است. بر طبق همین گزارش و در شهر تهران: «بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۱۴ (معادل ۱۳۳.۱ درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه ۱۲ (معادل ۶۵.۱ درصد) تعلق دارد».

افزایش قیمت به خصوص در مناطق شمال شهر تهران، خود را نشان می دهد. در همین ارتباط و در گزارش بانک مرکزی آمده است: «در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۸/۲۴۲ میلیون ریال به منطقه ۱ و کمترین آن با ۸/۴۸ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰۸.۶ و ۸۴.۷ درصد افزایش نشان می دهند».

بدین ترتیب مشخص میشود این افزایش قیمت در مناطق شمالی شهر بسیار بالا بوده است و بطور متوسط یک شهروند منطقه ۱ تهران، برای خرید یک مسکن ۵۰ متری باید مبلغی در حدود یک میلیارد و ۲۱۰ میلیون تومان پرداخت نماید. رقمی که برای بخش بزرگی از شهروندان عملاً غیرممکن خواهد بود.

قیمت مسکن و روش های تعیین آن

یکی از پرسش هایی که در این شرایط به ذهن شهروندان خطور می کند، آن است که قیمت مسکن چگونه و براساس چه عواملی تعیین می شود. بطور کلی قیمت مسکن بر اثر دو گروه از عوامل تغییر می کند. گروه اول تعیین کننده قیمت مسکن، عوامل «درون بخشی» نام گذاری می شود. منظور از عوامل درون بخشی، هزینه هایی است که برای ساخت مسکن صرف می گردد و بطور طبیعی هرچه این هزینه ها افزایش یابد، قیمت تمام شده مسکن نیز افزایش خواهد یافت.

از جمله عوامل درون بخشی، می توان به زمین و قیمت آن، فناوری ساخت، اعتبارات این بخش، برنامه ها و سیاستهای شهرسازی، تراکم و نرخ آن و نرخ عوارض ساخت و ساز اشاره کرد. نکته جالب توجه آن است که در یکی از گزارش مرکز پژوهش های مجلس و در ارتباط با تاثیر عوامل درون بخشی بر قیمت مسکن می خوانیم که در وضعیت عادی: «بیش از ٤٠ درصد بهای تمام شده ساختمان های مسکونی مربوط به زمین، ٤٠ درصد مربوط به مصالح، ١٥ درصد مربوط به مزد و ٥ درصد ماشین آلات است. در شهر تهران سهم زمین به ٥٠ درصد می رسد و به تناسب از عوامل دیگر کاسته می شود». این گزارش نشان می دهد که گران شدن مصالح یا هزینه دستمزدها، تاثیر شگفت انگیزی بر افزایش قیمت مسکن ندارند و آن چه که بیش از هر چیز دیگر قیمت مسکن را تعیین می کند، عوامل برون بخشی هستند.

منظور از عوامل «برون بخشی» عواملی هستند که جزو هزینه های ساخت محسوب نمی شوند و در فضای کلان اقتصادی، بر قیمت مسکن اثر می گذارند. از جمله این عوامل می توان به: «سیاستهای پولی، مالی و تجاری و کانال های اثرگذاری آن سیاست ها بر متغیرهای بازار مسکن، شوک های قیمتی، نرخ رشد اقتصادی، درآمد سرانه خانوار، نرخ تورم، سطح عمومی قیمت ها» و مانند آن اشاره کرد.

براساس گزارش های مرکز پژوهش های مجلس، بانک مرکزی و موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه ریزی ریاست جمهوری؛ در حالی که عوامل درون بخشی به شکلی ثابت و مشخص، باعث افزایش قیمت اندک و سالیانه در بخش مسکن می شوند؛ این عوامل برون بخشی هستند که افزایش قیمت های شوک آور را در بخش مسکن ایجاد می کنند.

قیمت های سر به فلک در سال ۹۸ و دلایل پیدایی آن

بطور معمول در ایران، بازار مسکن، یکی از بخش هایی است که افراد اغلب نه برای رفع نیاز خود، که به عنوان یک سرمایه پایدار، در آن سرمایه گذاری درازمدت می کنند. در گزارش موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه ریزی نهاد ریاست جمهوری، یکی از دلایل نوسانات قیمت مسکن و حضور فعالان در این بازار آن است که «کنترل قیمت ها در بازار کالا، سرکوب مالی در بازار پول و دخالت کمتر دولت در بازار مسکن، این بازار به صورت عمومی محل مناسبی برای سرمایه گذاری و پس انداز فعالان اقتصادی» در آمده است.

یکی از دلایل افزایش سرمایه گذاری و خرید مسکن و به تبع آن، افزایش قیمت ها در این بازار، کنترل و نظارت بیش از پیش دولت بر منابع سرمایه گذاری دیگری همچون دلار و سکه در سال گذشته بوده است. بدین ترتیب سرمایه های سرگردان برای سودآوری بیشتر به سمت بازارهایی همچون بازار خودرو و مسکن تمایل پیدا کردند. به ویژه پس از تسویه حساب سرمایه گذاران در صندوق های قرض الحسنه، سرمایه سرگردان آنان نیز وارد این بازار شد.

اغلب گزارش های رسمی تحقیقاتی، «دلالی» را نیز عامل دیگری برای افزایش قیمت شوک آور در بخش مسکن و به ویژه در شهر تهران می دانند. طبق گزارشی از مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی: « در دیگر نقاط ایران (بجز تهران) بازار بزرگ مسکن جدید وجود ندارد . زیرا ٥٠ درصد سرمایه گذاری ها و ٤٠ درصد واحدهای مسکونی جدید در شهر تهران که تنها ١٨ درصد جمعیت شهری را دارا است؛ ساخته می شود، در حالی که در هریک از شهرهای بزرگ دیگر ایران (بالغ بر ١٧ شهر ) از ٢ تا ٣ درصد تجاوز نمی کند. در نتیجه، سرمایه ها در شهر تهران عامل بورس بازی می شوند و همان طور که آمارها نشان می دهد، گاه در حالی که رکود در بازارهای دیگر مناطق شهری حاکم است، در شهر تهران ازدیاد تولید و قیمت اتفاق می افتد».

تمامی گزارش ها نشان می دهند که در شهر تهران هیچگونه کمبود مسکنی وجود ندارد. در یکی از گزارش های مرکز پژوهش های مجلس و در همین ارتباط می خوانیم: «میزان ساخت و ساز سالانه جاری مسکن در شهر تهران حدود ٤ برابر تقاضای مؤثر برای آن تخمین زده می شود». در همین گزارش مشخص می شود که مسکن های خالی بیشماری در شهر وجود دارند که نه به عنوان خانه، که به عنوان یک سرمایه، به صورت خالی نگهداری می شوند تا با قیمتی بالاتر به فروش برسند.

نقش دلالان و واسطه ها در افزایش نرخ مسکن

بر طبق آخرین دستورالعمل رسمی درج شده در پایگاه رسمی «اتحادیه مشاوران املاک» در شهر تهران، در صورت بستن قرارداد تا رقم ۵۰۰ میلیون تومان، هر یک از طرفین باید نیم درصد از این مبلغ و به ازای مبالغ بالاتر، بیست و پنج صدم درصد از میزان مبلغ بیشتر را به عنوان حق کمیسیون بپردازند. این در حالی است که طبق اظهارات برخی شهروندان، برخی آژانس ها املاک، درخواست مبالغ بسیار بیشتری از مشتریان می کنند. مبالغی که گاهی تا ۵ برابر نرخ رسمی اتحادیه نیز می رسد. اعتراض این گروه از شهروندان در بخش نظرات همان پایگاه، قابل مشاهده است.

این در حالی است که اتحادیه مذکور در بهمن ماه سال گذشته و با استناد به وجود رکود در بازار، در نامه ای به تاریخ ۱۷ آذر ماه ۱۳۹۷ خطاب به «رئیس اتاق اصناف تهران» خواهان افزایش تعرفه های این اتحادیه شده است. هرچند هنوز تکلیف این افزایش قیمت مشخص نیست؛ اما بطور طبیعی افزایش گسترده قیمت ها در بخش مسکن، باعث افزایش درآمد مشاورین املاک نیز خواهد شد.

اما امروزه تنها بنگاه های مسکن نیستند که دست به معامله و خرید و فروش مسکن می زنند. پایگاه های مجازی آگهی های خرید و فروش، نقشی گسترده در قیمت سازی در بازار دارند. این نقش تا جایی تاثیرگذار بود که در هفته های گذشته، مسوولان ناچار شدند این پایگاه ها را وادار کنند تا برای مدتی آگهی های خرید و فروش املاک و خودرو را از صفحات خود حذف نمایند و تمهیدات بیشتری را برای نظارت بر این بخش بکار گیرند.

افسار قیمت ها چگونه کشیده می شوند؟

در اغلب گزارش های رسمی، برای کنترل قیمت ها در بازار مسکن، دخالت بیشتر دولت از طریق تغییر قوانین مربوط به «مبایعه نامه» و «قولنامه» یا دریافت مالیات از املاک خالی از جمله منع بنگاه ها از انجام معاملات کوتاه مدت، توصیه شده است. به نظر می رسد تا زمانی که قوانین دقیق و سختگیرانه در خصوص سیاست های بخش معامله املاک تصویب نشود؛ معاملات صوری یا دلالی های گسترده برای افزایش صوری قیمت مسکن، ادامه خواهد یافت.

«صنعتی سازی» و «انبوه سازی» مسکن، شیوه ای است که در اغلب قریب به اتفاق پژوهش هایی که در خصوص بررسی وضعیت مسکن توسط مراجع رسمی به رشته تحریر درآمده اند، توصیه شده است. صنعتی سازی و انبوه سازی باعث کاهش هزینه های ساخت و ساز و در نتیجه کاهش قیمت نهایی مسکن خواهد شد؛ البته به شرطی که دلالی ها تحت نظارت دولت درآمده باشد.

شفاف سازی معاملات مسکن و نرخ گذاری عادلانه و قانونی برای این معاملات و همچنین ایجاد موانع مالیاتی برای نقل و انتقال چندباره یک مسکن در کوتاه مدت، از جمله پیشنهادات مرکز پزوهش های مجلس شورای اسلامی، در گزارش های متعدد این نهاد برای مدیریت بازار مسکن است.

تقویت بازارهای سرمایه گذاری رقیب همچون بازار بورس یا بنگاه های تولیدی و ایجاد اطمینان در سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری در این بنگاه ها، می تواند باعث خروج سرمایه های کلان سرگردان از این بازار شود. سرمایه هایی که با خروج از بخش مسکن و ورود به بخش تولید، هم باعث کاهش قیمت تمام شده مسکن خواهد شد و هم می تواند به رونق تولید گردد.

مهار قیمت زمین به عنوانی یکی از زمینه های اصلی افزایش قیمت مسکن نیز از جمله راهکارهای پیشنهادی است. البته کمبود زمین در تهران، سازندگان مسکن را به سمت حاشیه های شهرها سوق داده استغ اما پیشنهاداتی همچون بازسازی بافت های فرسوده، واگذاری زمین ها به صورت وقفی یا عرضه زمین ها به صورت انبوه سازی، از جمله مواردی هستند که با حمایت سیاست گذاران می تواند منجر به نتیجه مناسب گردد.

ایرنا