قیمت زمین در ۲۰ سال گذشته چقدر رشد داشته است؟

به گزارش اخبار ساختمان، پرواضح است این مقدار در شهر تهران ارقام بالاتری را نیز به ثبت رسانده است. آمارها نشان می دهد طی سه دهه اخیر زمین و مسکن که از بیمه دائمی دولت ها برخوردار بوده (با حاشیه امن ناشی از عدم پرداخت مالیات و سایر ریسک های ناشی از بروکراسی دولتی)، بالاترین بازدهی و سود شیرین را عاید دارندگان این دارایی ها کرده است.

طبق آمارها، از سال 1370 تا 1402 مقایسه قیمت دلار، سکه، زمین و مسکن نشان می دهد زمین در رتبه اول بازدهی قرار داشته است، به طوری که قیمت زمین در شهر تهران طی دوره 32 سال اخیر رشد 3447 برابری داشته، طی این مدت سکه طرح قدیم رشد 2892 برابری، مسکن رشد 1600 برابری و دلار غیررسمی نیز رشد 366 برابری داشته است.

این در حالی است که در همین مدت، حداقل دستمزد کارگران 531 برابر شده است. پرواضح است از جمله دلایل بحرانی تر شدن مساله تامین مسکن برای دهک های مختلف درآمدی، وابستگی بسیار قوی به شرایط اقتصاد کلان کشور از جمله تورم عمومی بالا و عدم ثبات شرایط اقتصاد کلان بوده و این موضوع هم در بخش عرضه و هم در بخش تقاضا در بحرانی کردن بازار مسکن نقش اول را داشته است. بنابراین طبیعی است دولت برای طراحی سازوکار مناسب ساماندهی بازار مسکن ابتدا باید به ثبات بخشی شرایط اقتصاد کلان کشور توجه کند. اما در این بین مساله ای که نمی توان از آن چشم پوشی کرد، هجوم تقاضاهای سفته بازانه به بازار مسکن و احتکار زمین و مسکن توسط ملاکان است.

گرچه شرایط تورمی افراد را در کوتاه مدت مجبور به سپر قراردادن املاک و مسکن در مقابل تورم کرده و تقاضاهای سفته بازانه را تحریک و وارد بازار مسکن می کند، اما افراد زیادی نیز در بازار مسکن ایران هستند که با لحاظ تورم بلندمدت (حداقل 20 درصد سالانه)، دست به احتکار مسکن می زنند. این افراد هم شامل اشخاص حقیقی است و هم شامل اشخاص حقوقی. بررسی تجربه های جهانی نشان می دهد اخذ مالیات توسط دولت ها در کشورهای مختلف با اهداف گوناگونی از جمله تامین مالی فعالیت های دولت، تخصیص بهینه منابع و کنترل سفته بازی صورت می گیرد. در این میان مالیات بر بخش مسکن به عنوان یکی از مهم ترین بخش های اقتصادی نیز از سالیان گذشته در بسیاری از کشورها وجود داشته است.

زمین در رتبه اول بازدهی

در کنار تورم های مداوم و نااطمینانی های حاکم بر فضای فعالیت های اقتصادی، بازار مسکن و زمین در دو دهه اخیر یکی از بی ثبات ترین بخش های اقتصاد ایران بوده و همواره کانون توجه انگیزه های سفته بازانه سرمایه گذاران فراوانی بوده است. آمارها در خصوص رشد قیمت زمین در تهران بسیار قابل تامل است. برای مثال درحالی‌که قیمت زمین در شهر تهران با رشد 3447 برابری (حدود 345 هزار درصد) از متری 35 هزار تومان در سال 1370 به بیش از 121 میلیون تومان در سال 1402 رسیده، طی این مدت سکه طرح قدیم با رشد 2892 برابری (حدود 289 هزار درصد) از 12.5 هزار تومان به 36 میلیون تومان، مسکن با رشد 1600 برابری (حدود 159 هزار درصد) از 47.5 هزار تومان به حدود 76 میلیون تومان (میانگین سالانه) و دلار غیررسمی نیز با رشد 366 برابری (حدود 36 هزار درصد) از 142 تومان به حدود 52 هزار تومان تا پایان سال رسیده است.

اینکه چرا رشد قیمت زمین بالاتر از رشد سایر شاخص هاست، عباس شاکری و همکارش در مقاله ای با عنوان «تحلیلی بر وضعیت رشد قیمت های زمین و مسکن و ارتباط آن با برخی متغیرهای کلان اقتصاد ایران» این موضوع را از منظر بخش تقاضا و نقدینگی مورد بحث و بررسی قرار داده اند.

این دو پژوهشگر اقتصادی در این خصوص می نویسند: «به‌ عبارت واضح تر زمین و مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه ای که جریان خدمات مستغلات ارائه می دهد یکی از بخش های مولد و مهم اقتصاد است. اما وقتی جنبه سوداگری آن شدت می یابد و وارد پرتفو می شود و سودهای کلان عاید عده ای می کند، هزینه فرصت منابع مولد را بالا می برد و سهم عوامل اقتصادی مولد را کم می کند و توزیع تابعی درآمد را بدتر کرده و ماهیت نامولد پیدا می کند. پرش های قیمتی مسکن بدون تردید با همراهی و همسازی نقدینگی امکان پذیر بوده است. بنابراین رشد نقدینگی بدون تردید در ایجاد و پرش های کم سابقه بخش مسکن موثر بوده است. اما ماهیت سوداگری فعالیت های این بخش باعث شده رونق خرید زمین و مسکن هم خود موجب تحریک پول منفعل شود و کمیت و کیفیت نقدینگی را تحت تاثیر قرار دهد.»

آن‌طور که نمودار نشان می دهد، ضمن هم‌جهت بودن رشد، قیمت زمین و مسکن در دو دهه اخیر بسیار بیشتر از رشد نقدینگی بوده است. دلیل اصلی این تفاوت این است که سهم بالنسبه بیشتری از نقدینگی صرف معاملات مربوط به زمین و مسکن شده است.

شاکری و همکارش معتقدند اساسا یکی از دلایل اینکه نقدینگی های تزریق شده به اقتصاد طبق قاعده پایدار و رابطه یک‌به‌یک در رشد قیمت ها انعکاس نیافته و در برخی سال ها رشد قیمت ها پس از لحاظ رشد محدود تولید ناخالص داخلی بسیار کمتر از رشد نقدینگی بوده، این است که نقدینگی به صورت رسمی و غیررسمی بسیار بیشتر از حد تناسب معمول به بخش مسکن تزریق شده است. تقارن روندهای کاسه‌ای‌شکل نسبت نقدینگی به GDP و نسبت شاخص قیمت مسکن به شاخص قیمت کل به‌خوبی موید این امر است که وقتی نسبت نقدینگی به GDP افزایش می یابد و نقدینگی بیشتری به بخش زمین و مسکن تزریق می شود، شاخص قیمت زمین و مسکن از شاخص قیمت کل بیشتر می‌شود.

سودهای تضمینی بادآورده مسکن و زمین

یکی از داده های ارزشمندی که بانک مرکزی ایران در حوزه مسکن منتشر می کند، داده های مربوط به فعالیت های ساختمانی بخش خصوصی در مناطق شهری کشور است. در این داده ها بانک مرکزی ایران جزئیات زیادی از روند ساخت و ساز، تعداد و کمیت ساخت و ساز و هزینه های ساخت و ساز برای سال های 1385 تا 1400 ارائه داده است.

بررسی داده های بانک مرکزی نشان می دهد سهم زمین در قیمت تمام شده ساختمان های شروع شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور از 43.4 درصد در سال 1385 به 51 تا 53 درصد در سال های 1391 تا 1393 رسیده است. این مقدار در سال های 1394 تا 1398 بین 48 تا 49 درصد بوده و در سال 1399 حتی 52 درصد را نیز به ثبت رسانده است. در سال 1400 این مقدار در کل کشور 47.4 درصد بوده است.

اما در استان تهران نیز سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن از حدود 54.4 درصد در سال 1385 به 63 تا 64 درصد در سال های 1392 و 1393 رسیده و این میزان در سال های 1393 تا 1398 حدود 56 تا 59 درصد، در سال 1399 حدود 65.8 درصد و در سال 1400 نیز 64.7 درصد بوده است. به نظر می رسد کاهش سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن درحال ساخت طی سال 1400 عملا به دلیل 1- آرامش نسبی در بازار دلار و 2- جبران جاماندگی رشد قیمت مصالح ساختمانی باشد.

پژوهشگران حوزه مسکن معتقدند برای مدیریت بازار زمین ابتدا باید عوامل جهش های قیمت مسکن را شناخت. به اعتقاد پژوهشگران، بخشی از افزایش قیمت های زمین مسکونی به واسطه تورم کل قابل توضیح بوده اما اضافه پرش آن با تورم عمومی و تغییرات سطح عمومی قیمت ها توضیح پذیر نیست.

بر این اساس برخی پژوهشگران معتقدند برای مداخله دولت ها در بازار زمین شهری دلایل مختلفی وجود دارد: 1- ناتوانی مکانیسم بازار در تخصیص بهینه منابع زمین شهری و کاربری آن، 2- نبود جریان آزاد اطلاعات و 3- نبود رضایتمندی عمومی.

پژوهشگران معتقدند دولت نمی تواند نسبت به موضوع زمین بی تفاوت باشد، اما درخصوص کیفیت مواجهه و مداخله دولت در بازار زمین دیدگاه ها در کشور متفاوت است. برخی از پژوهشگران کشور وزن بیشتر را به عوامل سمت عرضه داده و معتقدند اگر دولت مساله عرضه زمین را با افزایش محدوده های شهری، تاسیس شهرک های مسکونی و شهرهای جدید و مهم تر از همه با طرح های «زمین‌صفر» همچون مسکن مهر (دولت احمدی‌نژاد)، اقدام ملی مسکن (دولت روحانی) و نهضت ملی مسکن (دولت رئیسی) پیش ببرد، در نتیجه این اقدام و کاهش یا حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن، مسکن ارزان تری به دست مردم خواهد رسید.

اما برخی دیگر از پژوهشگران می گویند مساله اول جهش های قیمت مسکن صرفا در سمت عرضه نیست و باید دولت ها فکری برای بخش تقاضا نیز داشته باشند. به اعتقاد آنان، اولین و مهم ترین مساله در کشور، چاره اندیشی برای تورم است که موجب شده همه دارایی های مصرفی و سرمایه ای از جمله زمین و مسکن هم ابزار سرمایه گذاری و حتی سفته بازی قرار گیرند. در مرحله دوم دولت باید از ابزارهای مالیاتی کارآمد همچون مالیات سالانه بر زمین و مسکن مازاد و مسکن احتکار شده، مانع ورود نقدینگی به این بخش ها شده و به اصطلاح هزینه نگهداری این دارایی ها را به شدت بالا ببرد.

نگاهی به روند و ترکیب درآمدهای مالیاتی بخش مسکن ایران در دوره زمانی سال های 1366 تا 1400 نشان می دهد درآمدهای مالیاتی بخش مسکن به‌صورت مجموع مالیات سالانه املاک، مالیات خانه های خالی، مالیات اراضی بایر، مالیات بر ارث، مالیات نقل و انتقال سرقفلی، مالیات نقل و انتقال املاک و مالیات بر درآمد اجاره مستغلات تعریف شده است.

ترکیب این داده ها با مجموع درآمدهای مالیاتی کشور از سال 1366 تاکنون نشان می دهد سهم مالیات بخش مسکن از درآمدهای مالیاتی دولت (با احتساب همه پایه های درآمد مالیاتی از جمله مالیات بر واردات)، از حدود 7.4 درصد در سال 1366، 8.6 درصد در سال 1367، 7.7 درصد در سال 1368، 6.9 درصد در سال 1369 و 5 درصد بین سال های 1370 تا 1374، به حدود 2.3 درصد تا سال 1400 رسیده است.

به عبارتی، سهم بخش مسکن از درآمدهای مالیاتی دولت از دهه 1360 تا سال 1400 سقوطی 70 درصدی داشته است. (از حدود هفت درصد در دهه 1360 به حول و حوش 2 درصد در سال های اخیر رسیده). اما مقایسه سهم مالیات مسکن با سهم مالیات حقوق و دستمزد (شاغلان بخش دولتی و خصوصی) نشان می دهد در حالی سهم مالیات مسکن از حدود هفت درصد در دهه 1360 به 2 درصد در سال های اخیر رسیده که در همین مدت سهم مالیات پرداختی شاغلان (مالیات حقوق و دستمزد) به طور میانگین طی 36 سال اخیر 11 درصد و تغییرات آن حول و حوش محدوده 10 تا 12 درصد در نوسان بوده است.

همچنین در حالی که شاغلان کشور در همین مدت افزایش یافته اند، تعداد مسکن در ایران افزایش داشته و قیمت ها سر به فلک کشیده اند. نکته قابل تامل دیگر اینکه طی چهار دهه گذشته درحالی سهم مالیات مسکن از درآمدهای دولت کاهش 70 درصدی داشته که در این مدت سهم تقاضاهای مصرفی و سرمایه ای در بخش مسکن از 75 درصد مصرفی و 25 درصد سرمایه ای در دهه 1360 به 25 درصد مصرفی و 75 درصد سرمایه ای تغییر یافته است.

کانال های انتقال قیمت دارایی ها به بخش واقعی و تورم

به طور سنتی در هدف گیری تورم تنها قیمت کالاها و خدمات مورد نظر است، اما دلایل زیادی وجود دارد که بانک های مرکزی را مجاب می کند به قیمت های دیگر نیز توجه کنند. توجه به قیمت در بازارهای دیگر به ویژه پس از بحران هایی نظیر بحران مالی آسیای جنوب شرقی از سال ۱۹۹۷ که بحث ضرورت ایجاد ثبات مالی و عدم کفایت ثبات پولی برای سیاستگذاری پولی دارای اهمیت فراوانی شد و نیز آشفتگی اقتصادی ژاپن در دهه ۱۹۸۰ یا افزایش سریع قیمت دارایی ها در اواخر دهه ۹۰ در آمریکا اهمیت بیشتری یافت.

فخری محدث در پژوهشی با عنوان «محاسبه شاخص قیمت دارایی ها و بررسی اثر آن بر تورم» این دلایل را اینگونه بیان می دارد. تورم قیمت دارایی ها اثر ثروت ایجاد می کند. مصرف کنندگان وقتی احساس ثروتمندتر بودن می کنند شروع به صرف مخارج بیشتری می کنند. قیمت های بالای سهام سبب می شود بنگاه ها مخارج سرمایه گذاری بیشتری انجام دهند، بنابراین افزایش قیمت دارایی ها نشانه ای است برای تورم آینده عمده فروشی و خرده فروشی.

از سوی دیگر، به نسبتی که دارایی ها جریان درآمدی در آینده ایجاد می کنند، قیمت های افزایش یافته آنها به این معناست که در آینده مخارج مصرفی بیشتری به وجود خواهد آمد. بنابراین قیمت دارایی ها باید در یک اندازه جامع تری از تورم گنجانده شود.

افزایش قیمت دارایی خارج از روند بلندمدت آن می تواند باعث ایجاد حباب قیمتی شده و وقتی این حباب می ترکد، می تواند در ابتدا سبب استقراض فراوان نهادهای مالی و در نهایت موجب ورشکستگی آنها و اغتشاش بازار شود، همچنین وقتی این حباب می ترکد، کاهش ناگهانی در ارزش سهام یا املاک و مستغلات را به دنبال داشته و سبب می شود وام هایی که با دریافت وثیقه هایی مانند دارایی های ذکر شده پرداخت شده اند، تبدیل به وام هایی بدون حمایت تضمینی کافی شوند و بنابراین خسارت بالقوه بانک ها را به همراه دارد، چنانکه در ژاپن و آسیای شرقی اتفاق افتاد.

قیمت دارایی ها در سازوکار انتقال پول نیز نقش دارد. بنابراین مراجع پولی می توانند یک متوسط وزنی از تورم و قیمت دارایی ها را به‌عنوان هدف انتخاب کنند زمانی که حباب قیمت دارایی ها رشد می کند، ریسک هایی را در شکل گیری تورم بالاتر فراهم می کند. ترکیدن این حباب ها باعث عدم ثبات مالی و از دست دادن ستانده نیز می شود.

زمانی که از دارایی ها به‌عنوان وثیقه استفاده می شود، حباب قیمت آنها می تواند به افزایش اعتبار منجر شده و این امر نیز می تواند به افزایش قیمت دارایی های مرتبط منجر شود و چرخه افزایش قیمت دارایی ها همچنان ادامه می یابد. زمانی که قیمت دارایی ها ناگهان کاهش می یابد بنگاه ها با محدودیت های مالی جدی مانند کاهش ارزش وثیقه هایشان روبه‌رو می شوند، در این وضعیت قرض‌دهندگان نسبت به قرض دادن در مقیاسی پیش از افزایش قیمت دارایی ها بی میل می شوند. این نوسانات می تواند فعالیت های اقتصادی را به‌صورت قابل توجهی تحت تاثیر قرار دهد.

کانال های انتقال قیمت دارایی ها به بخش واقعی و تورم

براساس پژوهش فخری محدث که با عنوان «محاسبه شاخص قیمت دارایی ها و بررسی اثر آن بر تورم» منتشر شده، در حالت چسبنده بودن قیمت کالاها تکانه های پولی ابتدا از طریق تغییر در قیمت دارایی ها به بخش واقعی منتقل می شود و نوسانات قیمت دارایی ها می تواند رشد بخش واقعی و پولی را تحت تاثیر قرار دهد.

در بیشتر مدل های اولیه چنین ارتباطات درونی بین قیمت دارایی ها و بخش پول از طریق وارد کردن نرخ بهره کوتاه مدت و نرخ ارز تبیین شده است. به طور کلی انتقال تورم قیمت دارایی ها به تورم قیمت کالاها را می توان هم از طریق تقاضای کل و هم به واسطه انتظارات ایجاد شده از روند آینده تورم و ستانده با فرض اینکه قیمت جاری یک دارایی ارزش تنزیل شده جریان درآمدی است که توسط آن دارایی ایجاد شده است، تبیین کرد. ماهیت و سرعت انتقال نه تنها به سهم دارایی ها در ثروت بخش خصوصی بلکه به سطح توسعه اقتصاد به ویژه بازار مالی آن بستگی دارد.

با افزایش همگرایی بازارها عدم تعادل در بازار دارایی به راحتی به بازارهای دیگر منتقل می شود. به‌عنوان مثال مازاد نقدینگی تمایل به کاهش نرخ بهره کوتاه مدت دارد که این امر باعث ایجاد مازاد تقاضا برای سهام و در نتیجه افزایش قیمت آن می شود؛ هرچند هنگامی که روابط درونی دسته دارایی ها (ارز، طلا، اوراق مشارکت مستغلات و موارد دیگر) در بین خودشان و نیز با متغیرهای واقعی زیاد می شود، فرآیند انتقال مبهم و پیچیده می شود.

همچنین ثابت شده است که قیمت دارایی ها بسیار نوسانی و به تمایلات سرمایه گذاران حساس و کاملا مستقل از هر تغییری در ساختارهاست. در‌ نتیجه استخراج اطلاعات دقیق و صحیح از هر تغییر مشاهده شده در قیمت دارایی ها تقریبا غیر‌ممکن است. مسکن یکی از مولفه های عمده ثروت کل را تشکیل می دهد و در بسیاری از کشورها وزن قابل توجهی در شاخص قیمت مصرف کننده دارد، به طور کلی بخش مسکن بخشی پرنوسان و حساس نسبت به دوره های تجاری است و فعالیت حقیقی در بخش مسکن به عنوان یک نماگر پیشرو در فعالیت های اقتصادی شناخته شده است. در مورد آمریکا استاک و واتسون در سال های ۱۹۸۹ و۱۹۹۹ بیان می کنند، قیمت مسکن می تواند برای پیش بینی فعالیت های حقیقی و تورم یا هر دو به کار رود.

تجارت نیوز