مبایعه نامه و نکاتی که هنگام نگارش آن باید بدانید

به گزارش اخبار ساختمان، شاید بارها عنوان مبایعه نامه املاک به گوشتان رسیده است در حالی که هیچ شناختی از آن نداشتید؛ در این مقاله قصد داریم در رابطه با همین موضوع به صورت اساسی صحبت نماییم.

مبایعه نامه یکی از واژه های پرکاربردی است که استفاده بیشتری در زندگی روزمره ما دارد و از جمله قراردادهای مهمی است که باید بین فروشنده و خریدار بسته شود. در این حالت فروشنده چیزی را به خریدار می فروشد و در ازای خرید آن از خریدار پولی دریافت می کند.

هر دو نفر هم خریدار و هم فروشنده موظف هستند تا اقدام به عقد این قرارداد کنند. در غیر این صورت هر دو مجرم بوده و عواقب جبران ناپذیری در پی خواهند داشت. پس بهتر است تا قبل از انجام کاری، در مورد آن اطلاعاتی به‌ دست بیاورید تا دچار اشتباه نشده و جرمی انجام نداده باشید. در ادامه این مقاله به مطالب بیشتری در این مورد خواهیم پرداخت.

انواع مبایعه نامه

به طور کلی این گونه می توان گفت که این سند به دو صورت عادی و رسمی تنظیم می شود. اگر سندی در یکی از سه حالت زیر تنظیم شده باشد در واقع یک سند رسمی به شمار می رود و در غیر این صورت، این سند عادی خواهد بود.

-  اسنادی که در دفاتر اسناد تنظیم شده باشد
-  اسنادی که از اداره ثبت اسناد صادر شده باشد
-  اسنادی که به وسیله‌ یکی از ماموران دولتی تنظیم شده باشد؛ مثل رای دادگاه

با این حساب مبایعه نامه هایی که در دفاتر املاک تنظیم می شوند (مبایعه نامه املاک) یا هر قراردادی که بین دو نفر تنظیم می شود (مبایعه نامه دستی) از نوع سند عادی به شمار می روند.

مبایعه نامه املاک چیست؟

مبایعه نامه که به اشتباه مبایه نامه هم گفته و نوشته می شود، در واقع میان فروشنده و خریدار منعقد می شود. به این شکل که فروشنده مالی را به خریدار می دهد و در ازای آن مبلغی را دریافت می کند؛ بنابراین وقتی هر کالایی تحت این شرایط مبادله شود، می توانید برای آن بیع نامه امضا کنید.

مبایعه نامه که به آن مبایع نامه یا فروشنامه هم می گویند، قراردادی است که بین خریدار و فروشنده بسته می شود. در این قرارداد فروشنده مالی را به خریدار می دهد و در ازای آن مبلغی دریافت می کند. جزئیات این نوع قرارداد در زمینه های مختلف با هم فرق می کند. به طور مثال مبایعه نامه خودرو با مبایعه نامه ملک متفاوت است.

کلمه مبایعه نامه از ریشه مبایعه و نامه ساخته‌ شده است. مبایعه از ریشه بیع و به معنی فروش است. پس مبایعه نامه به معنی فروش نامه است. اگر بخواهیم به صورت لغوی مبایعه نامه را تعریف کنیم می توان گفت، مال مورد معامله! این بدان معنی است که مبایعه نامه تنها برای املاک نیست و برای خرید و فروش هر مالی استفاده می شود.

اما مبایعه نامه املاک چیست؟ مبایعه نامه املاک یک سند عادی است که می توان با استفاده از آن قرارداد بیع را منعقد نمود. در نتیجه یک ملک در ازای پرداخت بهای آن، توسط فروشنده به خریدار انتقال خواهد یافت. در واقع با تنظیم مبایعه نامه املاک، طرفین معامله یک سری شرایط برای خرید و فروش ملک را بر روی سندی درج نموده و خریدار متعهد به پرداخت بهای ملک به فروشنده می شود. بر اساس این قرارداد، فروشنده نیز مالکیت ملک را به خریدار واگذار خواهد کرد. مبایعه نامه معمولا با حضور طرفین در دفاتر املاک تنظیم می شود و با وضع قوانین مربوطه، از اختلافات در آینده جلوگیری می شود.

مراحل امضای مبایعه نامه

پس از به توافق رسیدن افراد فروشنده و خریدار، دفتر املاکی آن را در سامانه مربوطه ثبت می کند و با اطلاعات و مشخصات داده شده به سامانه، شما باید منتظر تاییدیه از سوی سازمان باشید. پس از تاییدیه و ثبت اطلاعات کد رهگیری 13 رقمی برای فروشنده و خریدار ارسال می شود که با کمک از آن می توانید در سامانه استعلام ملک را بگیرید و از جزئیات و اطلاعات کامل آن آگاهی پیدا کنید.

پس از طی این مراحل، متن ارسال شده به وسیله سامانه املاک به دست مشاور املاک می رسد که باید از آن سه نسخه گرفته و چاپ شود و هر یک از آن‌ ها نزد یکی از افراد باقی بماند.

نکته: به منظور بروز هرگونه مشکل و کلاهبرداری، روی هریک از این کاغذها کد رهگیری 13 رقمی و هولوگرام مخصوص آن نوشته شده که اجازه انجام هیچگونه کلاهبرداری را به افراد نخواهد داد.

چه افرادی در عقد مبایعه نامه نقشی دارند؟

در این دسته از امور سه نوع فرد اعم از فوشنده، خریدار و املاکی دارای نقش بسزایی هستند که هر یک باید قادر باشند تا وظایف خود را به درستی انجام دهند. به این طریق خواهند توانست تا قرارداد مطمئنی داشته و هیچگونه نگرانی راجع به کلاهبرداری افراد سودجو نداشته باشند.

1.  فروشنده در مبایعه نامه

بسیاری از نگرانی افراد فروشنده راجع به هزینه ملک خودشان است. شکل درست انجام عقد مبایعه نامه به این شکل است که خریدار حداقل سه چهارم میزان هزینه را پرداخت کند. این پرداخت می تواند به ‌صورت های گوناگونی اعم از دریافت نقدی، چک و… انجام شود و رفته رفته شما را مالک اصلی ملک کند. در مقابل فروشنده نیز وظیفه دارد تا به تمامی شرایط نوشته شده عمل کند. تمامی قوانین و شرایط ذکر شده نیز جزو موارد حائز اهمیتی هستند که انجام و پیروی از آنها اهمیت دارد.

2.  خریدار در مبایعه نامه

خریدار هم فرد موظفی است که باید هم خریدار و هم فروشنده به تمامی شرایط قرارداد عمل کنند تا مشکلی برای هر یک از آنها پیش نیاید. همچنین خریدار باید از فروشنده مدارکاتی از قبیل درست بودن معامله تحویل بگیرد تا به این کار مطمئن شود.

3.  مشاور املاک در مبایعه نامه

این گروه نیز وظیفه دارد تا قرارداد بسته شده بین فروشنده و خریدار را در سامانه مربوطه ثبت کند. از این طریق مبلغی را نیز در مقابل انجام این کار دریافت خواهد کرد. در صورت عدم انجام آن، مشاور املاک نیز مجرم بوده و به عنوان مجرم شناخته شده است.

تفاوت مبایعه نامه با قولنامه چیست؟

آنچه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد، و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه با هم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را برای آنها وضع کرد. در مورد مبایعه نامه به محض اینکه قرارداد منعقد شد، لازم است وجهی را به فروشنده پرداخت کنید و فروشنده در ازای دریافت وجه، باید سند مبایعه نامه را به شما ارائه کند.

اما در مورد قولنامه نباید به محض تنظیم قرارداد، وجه را به فروشنده پرداخت کنید بلکه شما با این تعهد نامه در واقع از فروشنده قول خواهید گرفت که تا آماده کردن وجه اولیه، مال را به کس دیگری نفروشد.

بنابراین قولنامه به معنی مالکیت خریدار نیست. برخی قولنامه را مرکب از دو واژه قول و نامه می دانند و این بدان معنی است که به موجب قول مکتوب نمی توان اجبار متعهد را به انجام دادن تعهداتش درخواست کرد، از طرفی برخی مبایعه نامه را مرکب از دو کلمه خرید و فروش می دانند و معتقدند که بر اساس آن اجبار متهعد مبایعه نامه به انجام تعهداتش را می توان درخواست کرد، لکن مبایعه نامه و قولنامه در نظر قانون یکی بوده و تفاوت حقوقی در قانون با یکدیگر ندارند (هر دو مشمول ماده 10 قانون مدنی و الزام آور برای هر یک از طرفین).

ضمانت اجرای قولنامه همانند دیگر قراردادهایی است که طرفین برای انجام تعهداتی مابین خود تنظیم کرده اند، و این نوع از قراردادها در دادگاه نیز معتبر بوده است؛ و به موجب آن باید مفادش اجرا شود، که با استفاده از قولنامه در قانون می توان طرف مقابل را به انجام تعهداتش مجبور کرد.

تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی چیست؟

تا اینجا با تعریف مبایعه نامه آشنا شدید. اما تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی چیست؟ در واقع سند رسمی توسط افراد رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود. اما مبایعه نامه رسمی نیست و تا قبل از صادر شدن سند رسمی برای حفظ حقوق طرفین معامله، مورد استفاده قرار می گیرد. به طور مثال برای پیش خرید یک ملک نیمه تمام و جلوگیری از فروش ملک به دیگری، بهتر است قراردادی تحت عنوان مبایعه نامه تنظیم شود.

اجزای تشکیل دهنده مبایعه نامه

باید بدانید که برای عقد مبایعه نیاز به یکسری اجزایی دارید که بر اساس آنها می توانید نوع کار خود را مشخص کنید. هیچ فرقی ندارد که از چه نوع مبایعه نامه ای قصد استفاده دارید، بلکه باید بدانید که تمامی انواع آنها یکی بوده و نیاز به اجزای تشکیل دهنده دارند. در ادامه به معرفی برخی از اجزای تشکیل دهنده مبایعه نامه می پردازیم:

-  مشخصات فروشنده و خریدار
-  موضوع معامله
-  جزئیات مورد معامله
-  قیمت مورد توافق
-  شرایط انتقال مدارک و اسناد
-  شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله
-  شرایط و آثار قرارداد
-  تعهدات طرفین
-  شروط ضمن عقد
-  جرایم ناشی از انجام نشدن تعهدات طرفین
-  امضای طرفین، ۲ شاهد و مسئول معاملات

مراحل و شرایط امضای مبایعه نامه چیست؟

شرایط و جزئیات مبایعه نامه می تواند متفاوت باشد. معمولا بیشتر موارد در حوزه ملک و خودرو اتفاق می افتد. به همین دلیل برای خرید و فروش ملک یا خرید و فروش خودرو، بعد از اینکه طرفین قرارداد توافق کامل کردند و همه جزئیات مشخص شد، دفتر املاک آن را در سامانه ثبت می کند و منتظر تاییدیه می مانید.

بعد از ثبت در سامانه و در صورت تایید آن، برای فروشنده و خریدار پیامک حاوی کد رهگیری ارسال می شود. کد رهگیری یک کد ۱۳ رقمی است که با استعلام آن در سامانه می توانید جزئیات بیشتری از ملک را ببینید.

در نهایت متن ارسال شده از طریق سامانه املاک به دست بنگاه می رسد که باید سه نسخه از آن چاپ و امضا شود. نکته مهم این است که برای جلوگیری از جعل اسناد، برگه های چاپ شده دارای کد رهگیری ۱۳ رقمی و هولوگرام مخصوص است.

نکته مهم این است که پیش از امضا حتما مبایعه نامه را کامل بخوانید تا همه جزئیات توافق شده به درستی در آن درج شده باشد. بعد از امضای نهایی هم یک نسخه از آن را دریافت کنید.

شرایط فسخ مبایعه نامه چیست؟

گاهی اوقات بنا به دلایلی افراد مجبور به فسخ مبایعه نامه می شوند. باید بدانید که برای فسخ آن روش هایی وجود دارد و شما می توانید با تکیه بر این روش ها، فسخ مبایعه نامه را انجام دهید. همانطور که بیان شد در مبایعه تمامی جزئیات و شرایط به ‌طور کامل و دقیق نوشته می شود و هر دو طرف موظف به اجرا و پیروی از آنها هستند. در صورتی که هر یک از طرفین آن را رعایت یا پیروی نکرده باشد، معامله فسخ خواهد شد. پس بهتر است برای جلوگیری از فسخ آن به تمامی شرایط موجود در آن عمل کنید. به این طریق خواهید توانست جلوی فسخ آن را بگیرید.

نخستین شرط فسخ قرارداد که در ماده ۲۱۹ هم به آن اشاره شده این است: عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است، مگر اینکه به رضایت طرفین یا به علت قانونی فسخ شود. پس می توانیم نتیجه بگیریم که نخستین شرط فسخ معامله رضایت طرفین است.

در مبایعه نامه همه جزئیات به صورت دقیق درج می شود؛ بنابراین با رعایت نشدن آنها، مشخص شدن عیب مورد معامله، انجام نشدن تعهدات، فریب دادن طرف مقابل، ندادن پول از سوی خریدار به فروشنده در معامله های نقدی و... از جمله مهمترین شرایط فسخ است. البته معمولا در مبایعه نامه شرایط فسخ نیز درج می شود.

البته لازم به ذکر است که در هر مبایعه نامه ای، شرایط فسخ نوشته می شود و می توانید از طریق آن از شرایط آگاهی پیدا کنید. به همین منظور می توانید با آگاهی از آنها، فسخ را در دفاتر املاکی انجام دهید.

مروری بر نکات حقوقی مبایعه نامه

تنظیم مبایعه نامه میان فروشنده و خریدار یکی از مسائل مهم به شمار می رود. به این منظور شما باید قادر باشید تا در صورت خرید ملکی، بین خود و فروشنده مبایعه نامه ای عقد نمایید. یکسری نکات حقوقی وجود دارد که شما می توانید با استفاده از آنها در نوشتن و امضای آن دقت زیادی داشته باشید. این نکات به شکل ذیل هستند:

-  مدارک شناسایی هر دو طرف باید چک و بررسی شود تا بعدها مشکلاتی راجع به اطلاعات هویتی آنها پیش نیاید.
-  نحوه و شرایط پرداخت هزینه را مشخص کنید. باید نوع نقدی یا حتی چکی هزینه در مبایعه نامه ذکر شود.
-  چه فروشنده باشید و چه خریدار، باید به مفاد و شرایط آگاه باشند و کاری خلاف آن انجام ندهند.
-  قبل از امضای هرگونه قراردادی، ابتدا آن را به شکل کاملی مطالعه کنید تا از جزئیات آن آگاه شوید.
-  اگر قصد خرید ملک وام دار را دارید، قبل از امضای مبایعه نامه، تمامی شرایط اعم از شرایط وام، نحوه پرداخت و... را به درستی در آن ذکر کنید.

سخن پایانی

مبایعه نامه با قولنامه تفاوت دارد و باید حواستان باشد که به درستی شرایط عقد آن برقرار شود. مبایعه نامه میان فروشنده و خریدار با شرایط مشخص منعقد می شود و فروشنده در ازای انتقال مال به خریدار مبلغی را دریافت می کند.

حواستان باشد که برای تنظیم مبایعه نامه باید نکات مهمی رعایت شود؛ زیرا در غیر این صورت ممکن است تبعات قضایی و حقوقی بسیاری در پی داشته باشد.

بیشتر بخوانید: تبعات امضای قراردادهای فاقد کد رهگیری در بازار مسکن بررسی شد