هنگام خرید خانه به چه نکاتی باید توجه کرد؟

به گزارش اخبار ساختمان، خرید و فروش ملک یکی از پر چالش ترین کارهایی است که به نوعی همه‌ی افراد با آن سر و کار خواهند داشت. به همین سبب اطلاع از مسائل حقوقیِ مرتبط با آن امری ضروری بوده و همه‌ی افراد می بایستی از مفاهیم اولیه و لازم در زمینه خرید و فروش ملک آشنایی کافی داشته باشند.

توجه به یکسری نکات هنگام خرید خانه می تواند اطمینان خاطری برای خریدار بوده و وی را از مشکلات احتمالی آینده بر حذر دارد. در این متن قصد داریم که برخی از نکات و مسائل حقوقی مهم در هنگام خرید و فروش ملک را توضیح دهیم.

مبایعه نامه در قراردادهای خرید خانه به چه معناست؟

مبایعه نامه عبارت است از قراردادی که در آن بیع واقع شده است. منظور از بیع، دادن مالی است به عوض معلوم یا به عبارتی بیع نامه قراردادی است در رابطه با خرید و فروش مالی بین خریدار و فروشنده که در مقابل دادن مال باید پول یا عوض دیگری پرداخت شود.

در مبایعه نامه مواردی همچون، جزئیات قرارداد، شیوه نقل و انتقال سند، شیوه پرداخت هزینه ها و سایر جزئیات، ذکر می شود.

قرارداد فروش یک ملک می تواند به دو صورت رسمی یا عادی تنظیم شود:

1- قرارداد رسمی که با حضور طرفین و همراه سند رسمی در دفترخانه تنظیم می شود.

2- مبایعه نامه عادی که قراردادی ست مابین طرفین به صورت شخصی یا در دفتر مشاورین املاک تنظیم می شود.

نکاتی در خصوص مبایعه نامه

*  اطمینان از مجاز بودن مشاور املاک

اگر مبایعه‌نامه به صورت عادی و در دفتر مشاور املاک تنظیم می شود، باید بررسی شود که آیا مشاور املاک دارای مجوزهای قانونی از اتحادیه مشاورین املاک هست یا خیر؟ همچنین مشاور املاک باید در هنگام معامله، اسناد مالکیت و هویت طرفین را بررسی و سپس اقدام به نگارش قرارداد کند.

*  ثبت دقیق مشخصات ملک در قرارداد

در قرارداد فروش ملک، باید مشخصات کامل ملک مورد معامله شامل پلاک ثبتی، آدرس ملک، مساحت عرصه (زمین)، عیان (بنا)، پارکینگ، انباری، سهم آپارتمان از قسمت‌های مشاعی ساختمان و سایر اوصاف آن به طور دقیق ذکر شود. همچنین، قیمت ملک نیز باید به طور دقیق مشخص و شرایط پرداخت آن نیز از سوی طرفین تعیین شود.

یکی از نکات مهم در خصوص خرید املاک این است که در قرارداد مشخص شود که کل ملک در ازای یک مبلغ ثابت خریداری شده یا هر متر مربع جداگانه قیمت گذاری شده است. فایده این موضوع این است که اگر بعدا مشخص شد مساحت ملک کمتر یا بیشتر است امکان محاسبه بر اساس متراژ وجود داشته باشد تا اختلافی حادث نشود.

*  مکتوب کردن تضمین ها در قرارداد

اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد مشاور املاک به امانت گذاشته می شود حتما باید در قرارداد قید شود که این اسناد تحت چه شرایطی و در چه زمانی و به چه اشخاصی قابل تسلیم است. طرفین باید تاریخ مشخصی را برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و نقل و انتقال ملک به صورت سند رسمی مشخص کنند.

*  وکالت نامه معتبر برای خرید خانه وکالتی

هنگام خرید ملک وکالتی باید رسمی بودن وکالت نامه به دقت بررسی شود و بفهمید آیا دارنده وکالت نامه می تواند از طرف مالک اقدام به فروش ملک کند یا اعتبار وکالت نامه منقضی شده است.

همچنین اگر خانه یا آپارتمانی قرار است به صورت وکالتی به فروش برسد باید از این امر مطمئن شوید که قبلاً به اشخاص دیگر فروخته نشده باشد.

بسیار دیده شده که افراد با وکالتنامه های جعلی اقدام به خرید و فروش ملک به چندین نفر می کنند، از این رو هنگام انجام معاملات با وکالتنامه تمام موارد را مد نظر قرار دهید.

*  شرایط فسخ قرارداد

همچنین باید مشخص شود که قرارداد در چه مدتی و با چه شرایطی از سوی طرفین قابل فسخ است. در پایان قرارداد نیز باید دقیقا تعیین شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم شده و سپس قرارداد به امضای طرفین خریدار و فروشنده برسد. بهتر است که دو شاهد نیز قرارداد را گواهی و امضا کنند. مشاور املاک مجاز نیز باید صحت امضای طرفین را گواهی و در نهایت قرارداد را مهر و امضا کند.

*  هم‌زمانی معامله در هنگام خرید ملک

نحوه‌ی انتقال سند و انتقال وجه بین خریدار و فروشنده یکی دیگر از مسائل حقوقی در امر خرید خانه است که باید به آن توجه شود. منظور از همزمانی معامله آن است که هر دو طرف قدم به قدم در راستای اجرایی کردن معامله پیش بروند و در هر مرحله میزان مشابهی از تعهدات خود را اجرا کنند.

البته در صورت بروز هرگونه مشکلات، اطلاعات مربوطه در سیستم دفتر ثبت اسناد موجود است که بر اساس آن می‌توان مشکل را پیگیری کرد. اما به هرحال پیشگیری از بروز مشکل بسیار آسان تر از حل آن است. بنابراین اگر قصد خرید خانه و یا اجاره دارید، حتماً قبل از هرگونه اقدامی مراقب چالش ها و مسائل مشکل آفرین باشید.

توجه به قوانین تنظیم قرارداد خرید و فروش

برخی از این قوانین به شرح زیر هستند:

_  در انجام معاملات قولنامه ای مشخصات خریدار و فروشنده باید به درستی ثبت شوند. همچنین صحت اطلاعات مربوط به وضعیت ثبتی ملک نیز باید تائید شود.

_  اگر قصد خرید و فروش ملک با مبایعه نامه را دارید، می توانید با درج عنوان صلح بلا عوض در پشت مبایعه نامه ملک را به شخص دیگر (از جمله افراد خانواده) ببخشید.

_  اگر یک ملک فروخته شده با تنظیم مبایعه نامه به دیگری فروخته شود، مبایعه نامه و سند خرید شخصی که تاریخ مبایعه نامه او دیرتر بوده باطل خواهد شد.

_  در صورتی که مساحت خانه خریداری شده با متراژی که در سند قید شده مغایرت داشته باشد، می توان قرارداد را فسخ کرده و شکایت نمود.

_  در مورد نیاز به تعویض سند باید از اداره ثبت استعلام شود تا اگر نیاز به این کار و اخذ سند تک برگی است همان ابتدا این موضوع در قرارداد ثبت شود.

_  تاریخ تنظیم قرارداد باید درست و واضح و در روزهایی غیر از تعطیلات رسمی باشد.

_  طرفین قرارداد باید از حق فسخ قرارداد برخوردار باشند. در صورتی که هر نوع تخلف در قرارداد صورت گیرد، برای مثال ویژگی های ملک تحویل گرفته شده با آنچه که در قرارداد قید شده مغایرت داشته باشد، خریدار می تواند با نوشته کتبی قرارداد را فسخ نماید.

نکات کاربردی در خرید آپارتمان

نکات کاربردی در خرید مسکن نکاتی است که اگرچه ممکن است ابتدا به چشم نیامده و فاقد اهمیت جلوه کند ولی بعد از خرید خانه جزء مواردی است که ساکنین خانه هر روز با آن مواجه بوده و ممکن است مشکلاتی را برای خریدار ملک بوجود آورد.

از جمله نکات کاربردی در خرید مسکن می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

_  آپارتمان های مجاور اتوبان ها و خیابان های اصلی با مشکل آلودگی صوتی در اغلب ساعات شبانه روز مواجه هستند.

_  در خرید آپارتمان به محل قرار گرفتن درب ورودی واحدها در هر طبقه توجه نمائید. بهتر است درب ورودی روبروی هم نباشد.

_  به عرض ورودی واحد مسکونی و راه پله توجه نمائید. حداقل استاندارد عرض ورودی واحد ۱۱۰ سانتیمتر و راه پله ۹۰ سانتیمتر است.

_  وضعیت معماری و نقشه واحد مسکونی، وضعیت نورگیری، بالکن، کیفیت و وضعیت درب های ورودی و داخلی واحد مسکونی، موقعیت پارکینگ، انباری، تعداد واحد در هر طبقه در خرید آپارتمان، تعداد کل طبقات، شلوغی و ترافیک ساختمان، وضعیت مشاعات، نظافت مکان های عمومی و مشاعات، راه پله ها، ساکنین ساختمان و موقعیت محله را مورد بررسی قرار دهید.

_  در خرید مسکن موارد مرتبط با ایمنی واحد مسکونی و ساختمان از جمله تاسیسات، انشعابات، سیم‌کشی برق، لوله‌کشی آب و گاز، وجود سیستم های هشدار دهنده خطر و اطفاء حریق، عایق بندی حرارتی، رطوبتی و صوتی و سیستم های گرمایشی و سرمایشی مورد بررسی قرار دهید.

_  وضعیت واحد مسکونی را از نظر موقعیت محله، دسترسی به اتوبان ها و خیابان های مجاور، تامین مایحتاج روزانه، حجم ترافیک محله و طرح ترافیک و زوج و فرد مورد بررسی قرار دهید.

_  داشتن کنتور جدا برای آب و گاز یک مزیت محسوب می شود.

_  مقدار شارژ ماهانه و وضعیت سرایداری را بررسی کنید.

ارتباط وام مسکن برای خریدار و فروش ملک

اگر آپارتمان شما وام مسکن دارد می توانید آن را به خریدار منتقل کنید اما نکته مهم این است که بدانیم خریدار شرایط پرداخت وام را داشته باشد. از این رو قبل از هر کاری بهتر است در این زمینه استعلام های لازم را انجام دهید و بدانید که آیا وام دهنده با این انتقال موافقت می کند یا خیر.

نکات کلی در خرید ملک

توجه به یکسری نکات کلی در خرید آپارتمان علاوه بر موارد فوق حائز اهمیت است. از جمله اینکه قبل از خرید خانه در مورد امنیت و وضعیت محله مورد نظر بررسی و تحقیقات انجام دهید. در هنگام خرید خانه مراقب کلاهبرداری ها باشید و نسبت به روش های کلاهبرداری بیشتر آگاهی داشته باشید. وضعیت ایمنی ساختمان از نظر قرارگیری بر روی گسل زلزله و میزان استحکام و ایمنی آنرا بررسی کنید. همچنین مجاورت با مراکز عمومی مانند مدارس، بیمارستان ها، مراکز دولتی، کلانتری ها، شرکت ها و سایر مراکز مشابه که مراجعه کننده زیادی دارند یک عیب در خرید مسکن محسوب می شود.